부동산 중도금 실제 미지급 시 양도소득세 양도가액 판단

부동산 매매계약서 중도금이 형식상 금액일 때 양도소득세 과세기준

서울고등법원 2011누39587

판결 요약

매도인과 최초 매수인은 부동산 매매계약서에 중도금을 기재했으나, 실제로는 중도금을 수령하지 않고 해제 시에도 반환하지 않기로 특약하였습니다. 이후 매수인만 변경되었을 뿐 계약 내용은 그대로 유지되었고, 실제 지급된 것은 계약금과 잔금뿐이었습니다. 매도인이 중도금 지급을 청구한 민사소송에서 매수인은 매매대금이 계약서상 금액이 아니라 중도금을 제외한 금액이라고 주장하였고, 그 소송 결과 및 특약, 영수증 작성 경위 등을 종합하여 법원은 이 사건 건물의 실제 매매대금은 계약서 기재 대금에서 중도금을 제외한 금액이라고 보았습니다. 이에 따라 과세관청이 중도금을 포함한 금액을 기준으로 한 양도소득세 경정청구 거부처분은 위법하다고 판단되어 취소되었고, 과세관청의 항소는 기각되었습니다.

#양도소득세 경정청구 #부동산 매매대금 실제거래가액 #중도금 형식상 기재 #중도금 미지급 특약 #매매계약서 금액과 실제 수령액

질의 응답

1. 부동산 매매계약서에 중도금이 적혀 있어도 실제로 지급하지 않기로 특약했다면 양도소득세 계산 시 매매대금에 포함되나요?

답변

판시와 같은 사정이 있다면 실제 지급되지 않기로 한 형식상의 중도금은 양도소득세상 매매대금에 포함되지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 최초 매수인과의 계약에서 중도금을 편의상만 기재하고 실제 수령하지 않으며, 계약 해제 시에도 지급하지 않기로 한 특약이 있었고, 이후 매수인만 변경되었을 뿐 계약 내용은 동일하였습니다. 또한 매도인이 제기한 중도금 지급 소송에서 매수인도 매매대금이 중도금을 제외한 금액이라고 일관되게 주장하였습니다. 이러한 사정들을 종합하여 법원은 이 사건 건물의 실제 매매대금은 계약서상 매매대금에서 중도금을 제외한 금액이라고 판단하였고, 과세관청이 중도금을 포함하여 양도소득세를 계산한 것은 잘못이라고 보았습니다.

근거

서울고등법원 2011누39587 판결은 ① 최초 매수인과의 특약에서 2008. 5. 18.자 중도금은 편의상 수령하지 않은 상태로 계약서를 작성하며, 해약 시 중도금을 매수인에게 지급하지 않기로 한 점, ② 매수인 변경 시 계약 내용은 바꾸지 않고 명의만 변경한 점, ③ 중도금 지급을 구하는 소송에서 매수인이 매매대금은 중도금을 제외한 금액이라고 주장한 점, ④ 중도금 영수증은 계약서 내용에 맞추어 형식상 작성된 것으로 보이는 점을 종합하여, 매매대금은 계약서상 금액에서 중도금을 제외한 금액이라고 보아 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소하였습니다(서울고등법원 2011누39587).

2. 중도금을 실제로 주고받지 않았고 해약 시에도 지급하지 않기로 했다는 특약이 있으면 매매대금은 어떻게 인정되나요?

답변

이 사건과 같이 중도금은 편의상만 기재되고 실제로 지급하지 않으며 해제 시에도 지급하지 않기로 한 특약이 명확하다면, 법원은 매매대금을 계약서상 매매대금에서 중도금을 제외한 실제 지급·수령된 금액으로 인정하였습니다. 최초 매수인과 체결한 특약 내용, 매수인 변경 시 계약 내용 불변, 실제 지급된 계약금·잔금 내역, 민사소송에서의 당사자 주장 등을 모두 고려하여, 형식상 기재된 중도금은 매매대금에서 제외되는 것으로 본 것입니다.

근거

서울고등법원 2011누39587 판결은 ① 중도금은 실제 지급되지 않고 해약 시 지급하지 않기로 한 특약이 존재한 점, ② 이후 매수인만 변경되고 계약 내용은 변동이 없었던 점, ③ 매도인이 제기한 중도금 청구 소송에서 매수인이 매매대금은 중도금을 제외한 금액이라고 주장한 점, ④ 중도금 영수증이 형식상 작성된 것으로 보이는 점을 근거로, 실제 매매대금은 계약서상 매매대금에서 중도금을 제외한 금액이라고 인정하였습니다(서울고등법원 2011누39587).

3. 민사소송에서 매매대금이 중도금을 제외한 금액이라고 다투어진 사실이 양도소득세 판단에 영향을 주나요?

답변

이 판결에서는 민사소송에서의 당사자 주장과 화해권고결과가 실제 매매대금을 인정하는 중요한 사정으로 고려되었습니다. 매도인은 박DD를 상대로 중도금 지급을 구하는 소송을 제기하면서, 예비적으로는 실제로 받은 금액과의 차액에 대한 손해배상을 구하였고, 박DD는 매매대금이 계약서 기재가액이 아닌 중도금을 제외한 금액이라고 주장하였습니다. 해당 소송에서 주위적 청구가 기각되고 예비적 청구에 대한 화해권고결정이 확정된 점 등은, 세법상 양도가액을 판단할 때 형식상 계약서 금액이 아닌 실제 거래가액을 인정하는 방향으로 작용하였습니다.

근거

서울고등법원 2011누39587 판결은, 원고가 박DD를 상대로 한 민사소송(서울남부지방법원 2010가단46521)에서 ① 주위적으로 중도금 지급을 구하고, ② 예비적으로는 실제 수령액과의 차액 상당 양도소득세 손해배상을 구한 점, ③ 박DD가 매매대금은 중도금을 제외한 금액이라고 답변서에서 주장한 점, ④ 그 결과 주위적 청구 기각 및 예비적 청구 일부 인용 취지의 화해권고결정이 확정된 점을 사실관계 판단의 근거로 삼아, 이 사건 건물의 매매대금은 계약서상 금액이 아니라 중도금을 제외한 금액이라고 보았습니다(서울고등법원 2011누39587).

4. 과세관청이 매매계약서상 금액 전체를 양도가액으로 보고 양도소득세를 부과했는데 실제로는 일부 금액을 받지 않았다면 다툴 수 있나요?

답변

이 사건과 같이 계약서상 금액과 실제 수령한 금액 사이에 차이가 있고, 그 차액 부분이 형식상 기재에 불과함을 뒷받침하는 자료가 있다면, 과세관청의 양도소득세 처분을 다툴 수 있습니다. 법원은 최초 계약에서의 특약, 실제 지급 내역, 매수인 변경 경위, 중도금 관련 민사소송의 내용 및 결과, 영수증 작성 경위 등 여러 정황을 종합하여 실제 거래가액을 인정하였고, 과세관청이 계약서상 전체 금액을 기준으로 한 양도소득세 경정청구 거부처분을 위법하다고 보아 취소하였습니다.

근거

서울고등법원 2011누39587 판결에서 원고는 최초에 계약서상 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다가, 실제 매매대금은 그보다 적은 금액이라고 주장하며 경정청구를 하였습니다. 법원은 ① 중도금이 실제 지급되지 않는 특약, ② 매수인 변경 시 내용 불변, ③ 실제 수령한 계약금·잔금 및 공제 내역, ④ 중도금 청구 민사소송의 경위와 결과, ⑤ 영수증이 형식상 작성된 점을 근거로 실제 양도가액은 계약서상 금액에서 중도금을 제외한 금액이라고 보았고, 이에 반해 과세관청이 계약서상 전체 금액을 기준으로 한 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소하였습니다(서울고등법원 2011누39587).

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

요지

매매계약시 중도금은 실제 지급되지 않는 것이고 매매계약 해제시 중도금을 지급하지 않기로 특약한 점, 중도금의 지급을 구하는 소송해서 매수인도 매매대금은 중도금을 제외한 금액이라고 주장한 점 등을 종합하면 매매대금은 매매계약서상 매매대금에서 중도금을 제외한 금액으로 봄이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	2011누39587 양도소득세부과처분취소
원고, 피항소인	서XX
피고, 항소인	동작세무서장
제1심 판 결	서울행정법원 2011. 10. 11. 선고 2010구단22767 판결
변 론 종 결	2012. 3. 28.
판 결 선 고	2012. 5. 2.

주 문

1. 피고 항소를 기각한다.

2. 항소 비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2010. 2. 17. 원고에 대하여 한 양도소득세경정청구 거부처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고 청구를 기각한다.

이 유

1. 제1심 판결 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는 다음과 같이 고치는 외에는 제1심 판결 이유와 같다. 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 인용한다.

〈고치는 부분〉

O 제2쪽 맨 아래줄부터 제3쪽 2째 줄을 아래와 같이 고친다.

(1) 원고는 2008. 5. 18. 부동산중개업을 하는 황AA이 소개한 윤BB에게 이 사건 건물을 매도하기로 하고 윤BB과 사이에 매매대금 000원, 계약금 000원을 계약시, 중도금 000원을 2008. 5. 18., 잔금 000원을 2008. 8. 6. 지급하기로 하며, 근저당채무와 임대차보증금 채무를 잔금에서 공제하기로 하는 부동산 매매계약서를 작성일을 2008. 5. 1.자로 하여 작성하였다. 같은 날 원고는 윤BB과 다음과 같은 특약을 하고 윤BB에게 중도금 000원을 받았다는 내용인 영수증을 작성하여 교부하였다.

「특악 : 매매계약함에 있어서 2008. 5. 18.자 금 000원 중도금은 편의상 수렴하지 않은 상태로 계약서 작성할. 해약 시 중도금 000원은 매도인 서CC이 매수인 윤BB에게 지급치 않기로 한다.

O 제3쪽 4째 줄 "원고는 매수인 명의를 박DD로 변경해 준 다음”을 ”원고는 계약 내용 변경 없이 매수인만을 박DD로 변경하기로 하고, 2008. 6. 23.자로 매수인을 박DD로 변경한 매매계약서를 새로 작성한 다음”으로 고친다.

O 제3쪽 6째 줄부터 10째 줄까지를 다음과 같이 고친다.

(3) 원고는 2008. 5. 18. 계좌이체 방법으로 계약금 000원, 2008. 8. 6. 잔금 000원 중 근저당권채무와 임대차보증금 000원을 공제한 나머지 000원을 받고, 박DD에게 계약금 000원, 중도금 000원, 잔금 000원에 대한 영수증을 작성해 주었다.

(4) 원고는 이 사건 건물 양도가액을 000원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 확정 ․ 신고를 하였다가 피고로부터 양도소득세로 000원을 납부하라는 통지를 받았다. 원고는 피고에게 이 사건 건물 매매대금이 000원이라고 주장하면서 양도소득세 부과에 대하여 이의신청과 양도소득세 경정청구를 하였으나 받아들여지지 않고 이 사건 처분이 내려지자, 2010. 4.경 박DD을 상대로 중도금 000원을 받지 못하였다는 이유로 지급명령신청을 하였다. 박DD이 지급명령에 이의신청하여 진행된 민사소송(서울남부지방법원 2010가단46521호)에서 박DD은 답변서를 제출하면서 이 사건 건물에 대한 매매대금은 부동산계약서나 등기부등본상 거래가액과 달리 000원이라고 주장하였다. 위 소송에서 원고는 주위적으로 중도금 000원 지급을 구하였다. 예비적으로 박DD이 양도소득세가 부과되지 않을 것이라고 기망하여 매매가격을 000원으로 기재된 매매계약서를 작성하게 하였고 이에 따라 000원을 양도가액으로 한 양도소득세를 부과받게 되었다는 이유로, 000원에서 원고가 실제로 지급받은 000원을 제외한 000원에 해당하는 양도 소득세 상당 손해 000원 지급을 구하였다.

위 법원은 2010. 11. 3. 주위적 청구를 기각하고 예비적 청구 중 000원을 지급하라는 내용으로 된 화해권고결정을 하였고, 화해권고결정은 확정되었다

(5) 2011. 7.경 피고가 실시한 사실관계 보완조사에서 박DD은 이 사건 건물에 대한 실제 취득금액이 000원이라고 진술하고, 그것에 대한 근거로 원고가 발행한 합계 000원인 영수증을 피고에게 제출하였다.

O 제3쪽 11째 줄 ⁠[인정근거]란에 ”을 제6, 7호증”을 추가한다.

O 제3쪽 밑에서 7째 줄 ”위 인정 사실에 의하면”을 ”위 인정 사실에서 알 수 있는 사 정들, 즉 ① 원고는 최초 매수인인 윤BB 사이에 중도금은 실제 지급되지 않는 것이고, 매매계약 해제 시 원고가 윤BB에게 중도금을 지급하지 않기로 특약한 점, ② 원고는 매수인 측 요청에 따라 매매계약 내용 변경 없이 매수인 명의만 박DD로 변경한 점, ③ 원고가 중도금 000원 지급을 구하는 소송에서 박DD이 매매대금은 중도금 000원을 제외한 000원이라고 주장한 점, ④ 위 ①, ③항 사정에 비추 어 원고가 박DD에게 작성해 준 중도금 000원에 관한 영수증은 매매계약서 내용에 맞추어 형식상 작성된 것으로 보이고, 박DD은 위 민사소송에서와 달리 피고가 한 사실관계 보완조사에서는 취득금액이 000원이라고 하였으나 원고와 박DD 사이 소송결과, 박DD로서는 취득금액이 높을수록 앞으로 이 사건 건물을 매도할 때 양도소득세 계산에 유리한 면이 있어 이를 그대로 믿을 것은 아닌 점 등을 종합하여 보면”으로 고친다.

2. 결론

피고 항소를 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2012. 05. 02. 선고 서울고등법원 2011누39587 판결 | 국세법령정보시스템

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