요지

원고는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목에 따른 중과세율 배제 요건인 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 모두 마친 때를 기준으로 임대기간이 8년일 것을 충족하지 못하였으므로 중과세율 적용 정당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 9. 10. 원고에 대하여 한 양도소득세 000,000,000원의 경정처분 중 000,000,000원을 초과한 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 3. 13. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제6조에 따른 임대사업자등록 후 2003. 3. 18. 서울 ㅁㅁ구 ○○동 000-00 지상 다세대주택 9개 호(이하 ⁠‘이 사건 다세대주택’이라 한다)를 취득하였다.

나. 원고는 2018. 6. 28. 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라 한다) 제168조에 따른 주택임대업 사업자등록 후 2018. 8. 21. 이 사건 다세대주택을 총 2,225,000,000원에 양도하였다.

다. 원고는 2018. 10. 26. 이 사건 다세대주택의 양도를 1세대 1주택인 고가주택의 양도에 해당한다고 보아 9억 원을 초과하는 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 및 소득세법 제55조에서 정한 기본세율을 적용하여 양도소득세 00,000,000원을 신고·납부 하였다.

라. 피고는 이 사건 다세대주택의 양도 중 원고가 거주한 이 사건 다세대주택 501호의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상이고 나머지 8개호(이하 ⁠‘이 사건 쟁점주택들’이라 한다)의 양도는 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로서 양도소득세 중과세율 적용대상이라는 이유로, 2019. 9. 10. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 000,000,000원을 경정·고지하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2020. 2. 26. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2020. 12. 7. 위 청구를 기각하였다.

바. 한편 피고는 위 라.항 기재 양도소득세 부과처분을 아래와 같이 감액경정하였다.

1) 피고는 2019. 11. 28. 원고에 대한 종전의 양도소득세 부과처분 중 000,000원을 직권으로 감액경정하였다.

2) 이 사건 소송에서 원고는 2018. 10. 26. 양도소득세 신고 당시 서울특별시 ㅁㅁ구청장으로부터 검인받은 계약서(이하 ⁠‘검인계약서’라 한다)는 실제 계약서에서 정한 실제 거래가격보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재한 이른바 ⁠‘다운계약서’라고 주장하였고, 감정인 서aa도 원고 주장의 실제 계약서가 검인계약서의 작성시점인 2003년경과 유사한 시점에 작성된 것으로 추정된다는 의견을 밝힘에 따라, 피고는 이 사건 소송 진행 중이던 2022. 8. 11. 000,000,000원도 직권으로 감액경정하였다(이하 당초 양도소득세 부과처분 중 위 각 직권 감액경정 후 남은 000,000,000원의 부과처분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 9호증, 을1, 2, 5 내지 9호증(가지번호 있는 것은 이를 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 서한서의 감정 결과, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다.

1) 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법 시행령’이라 한다) 제167조의3 제1항 제2호 마목은 8년 이상 임대하는 주택에 대하여 중과세율을 배제하는데, 여기서 임대기간에 관하여 같은 조 제3항은 민간임대주택에 관한 특별법(구 임대주택법)상 임대사업자등록 및 소득세법상 사업자등록도 갖춘 날로부터 임대기간을 계산하고 있다. 이 사건 처분은 원고가 이 사건 다세대주택을 취득한 이후부터 이 사건 다세대주택의 양도일까지 이 사건 쟁점주택들을 계속하여 임대하여 왔음에도 불구하고 원고의 소득세법상 사업자등록 시기를 기준으로 임대기간을 계산함에 따라 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목의 적용 요건을 충족하지 못하였다는 전제에서 이루어졌다. 그러나 소득세법 시행령 제167조의3 제3항에서 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록 외에 소득세법상 사업자등록까지 요구하는 것은 위임한계를 일탈한 것으로 실질과세원칙, 명확성원칙, 비례원칙에 위반된다. 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 제3항에도 불구하고 이 사건 쟁점주택들의 양도에 대해서는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목에 따라 중과세율 적용이 배제되어야 한다.

2) 검인계약서상의 각 호수별 매매대금(아래 표의 ⁠‘검인 취득가액’란 기재 각 금액)을 기준으로 이 사건 다세대주택의 각 호수별 실제 매매대금 추정치 및 이에 따른 양도차익을 계산하면 아래 표 기재와 같다.

이에 따라 이 사건 처분의 정당세액을 계산하면, 원고의 위 1)항 기재 주장이 인용될 경우 000,000,000원이고, 설령 위 주장이 인용되지 않고 이 사건 쟁점주택들의 양도에 대해 모두 중과세율이 적용된다 하더라도 000,000,000원이다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목의 적용 주장에 관하여

가) 관련 규정 및 법리

(1) 소득세법 제104조 제7항 제3호는 ⁠‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도하는 경우 중과세율을 적용하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따른 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 ⁠“법 제104조 제7항 제3호에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 항 제2호 본문은 ⁠“법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 ⁠‘사업자등록등’이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택”을 규정하고 있으며, 같은 호 마목은 ⁠“민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니하는 주택”을 규정하고 있다. 그리고 소득세법 시행령 제167조의3 제3항은 ⁠“제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

위 각 규정에 따르면, 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 모두 마친 때를 기준으로 임대기간이 8년을 충족하여야 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목의 경우에 해당하게 된다.

(2) 어느 시행령의 규정이 모법의 위임범위를 벗어난 것인지 여부를 판단함에 있어서 중요한 기준 중 하나는 예측가능성인바, 이는 당해 시행령의 내용이 이미 모법에서 구체적으로 위임되어 있는 사항을 규정한 것으로서 누구라도 모법 자체로부터 그 위임된 내용의 대강을 예측할 수 있는 범위 내에 속한 것이어야 함을 의미하고, 이러한 예측가능성의 유무는 당해 특정조항 하나만을 가지고 판단할 것은 아니고 법률의 입법 취지 등을 고려하여 관련 법조항 전체를 유기적·체계적으로 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2013두1829 판결 등 참조).

한편 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결 등 참조).

나) 위와 같은 관련 규정 및 법리에 비추어 이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 살핀 사실관계 및 위 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 쟁점주택들의 양도에 있어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목이 적용된다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

(1) 원고는 2018. 6. 28. 소득세법에 따른 사업자등록을 하였고 그로부터 약 2달 뒤인 2018. 8. 21. 이 사건 다세대주택을 양도하였다. 따라서 원고가 이 사건 쟁점 주택들을 양도함에 있어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목에 따른 중과세율 배제 요건, 즉 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 모두 마친 때를 기준으로 임대기간이 8년일 것을 충족하지 못한 것은 위 조항의 문언해석상 명확하다.

(2) 이와 같이 문언해석에 따르는 것은 조세공평의 원칙에 부합하는 타당한 해석일 뿐, 실질과세원칙 내지 비례원칙에 위배된다고 보기는 어렵다. 오히려 조세특례제한법령의 규정 내용을 고려하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 만을 한 경우에도 문언을 넘어서 세제혜택을 적용하여야 한다는 원고의 주장은 엄격해석의 원칙에 어긋나 허용될 수 없는 확장 내지 유추해석을 주장하는 것에 불과하다.

(3) 원고는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목에는 임대기간 계산에 있어 소득세법에 따른 사업자등록 시기를 고려하도록 하는 제한이 존재하지 않으나 같은 조 제3항으로 인하여 그와 같은 제한이 생겼다는 취지로도 주장한다. 그러나 애초에 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에서는 ⁠“법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 ⁠‘사업자등록등’이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택”이라고 규정하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 외에 소득세법에 따른 사업자등록 역시 구비한 경우를 전제하고 있다.

(4) 소득세법 제104조 제7항 제3호의 위임에 따라 ⁠‘중과세율이 적용될 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 주택의 판단기준’을 규정할 시행령 조항에서는 재산권 보호와 공평과세의 이념을 조화하는 선에서 중과세 적용기준을 명확히 설정할 필요가 있다. 그리고 ⁠‘관할 세무서장에 대한 소득세법상 사업자등록 여부 및 시기’는 달리 해석의 여지가 없이 명확하게 파악가능한 사정이므로, 명확한 중과세 적용기준을 설정함에 있어 적절한 판단요소가 될 수 있다. 따라서 이러한 내용이 모법의 위임 범위를 넘어 규정되었다고 보기는 어렵다.

2) 정당세액 주장에 관하여

앞서 든 증거들에 을10, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고의 이 사건 다세대주택 취득가액과 관련하여 검인계약서(갑3호증)와 달리 실제 계약서(갑9호증)에는 각 호수별 매매대금이 파악되지 않는 점, 이에 따라 원고는 검인계약서에 기재된 이 사건 다세대주택의 각 호수별 매매대금을 기준으로 이 사건 다세다주택의 각 호수별 실제 매매대금을 추정하여 그에 따라 계산한 세액을 정당세액이라고 주장하고 있는 점, 그러나 이 사건에서 원고가 주장하는 것처럼 검인계약서상 매매대금은 애초에 실제와 다르게 작성된 것이므로 해당 매매대금을 그대로 믿기 어려운 점, 피고는 이와 같은 이유로 이 사건 처분을 함에 있어 이 사건 다세대주택의 각 호수별 취득가액을 면적 비율로 안분하여 계산하였는데 이보다 더 합리적으로 보이는 계산방식을 찾기는 어려워 보이는 점, 원고 또한 이 사건 청구 취지 및 청구원인 변경신청서(3면)에서 ⁠‘검인계약서에서는 이 사건 다세대주택의 호수별 면적에 비례하여 각 호수별 매매대금을 정한 것으로 보인다.’고 진술한 점 등을 고려하면, 이 사건 처분에서 정한 세액은 정당한 것으로 판단된다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 않는다.

3. 결론

 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 04. 21. 선고 서울행정법원 2021구합56657 판결 | 국세법령정보시스템