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주택조합총회 미의결시 용역계약 효력 및 제3자 보호 범위
2022다275212* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
용역비
[대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결]
【판시사항】
주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’의 체결에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방이 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못한 경우, 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다.
【참조조문】
주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호
【참조판례】
대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결
【전문】
【원고, 피상고인】
주식회사 라온디벨롭먼트 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김경호 외 1인)
【피고, 상고인】
○○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 청출 담당변호사 박종한 외 3인)
【원심판결】
서울고법 2022. 8. 25. 선고 2021나2051851 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1·2점에 대하여
가. 관련 법리
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결 등 참조).
나. 판단
1) 원심판결 이유 및 기록에 따르면, ① 주택법에 따라 설립된 지역주택조합인 피고는 2017. 1. 25. 원고와 이 사건 사업에 대한 업무자문 및 지원 등을 목적으로 하는 1차 PM용역계약(용역대금 3억 3,000만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였고, 그 무렵 이에 대한 피고의 총회의결이 이루어진 점, ② 피고는 2019. 4. 16. 원고와 1차 PM용역계약의 용역기간을 연장하는 등의 내용으로 이 사건 용역계약(용역대금 21억 2,300만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였으나, 이에 대하여는 피고의 총회의결이 이루어지지 않은 점을 알 수 있다.
2) 이러한 사정을 관련 법리에 비추어 보면, 원고가 피고의 총회의결을 거쳐 피고와 체결한 1차 PM용역계약과 비교하여 용역대금이 약 18억 원이나 증가되는 내용이 포함된 이 사건 용역계약을 체결하는 행위는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당한다고 봄이 타당하므로, 원고로서는 이 사건 용역계약을 체결하기 전에 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 피고의 총회의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었음에도 이를 게을리한 것으로 볼 수 있다.
3) 따라서 원심으로서는 이 사건 용역계약 체결 당시 피고가 총회의결을 거쳤는지, 원고가 피고의 총회의결 존부를 확인하였는지 혹은 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 원고에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리한 후 이 사건 용역계약의 효력을 판단하였어야 함에도, 그 판시와 같은 이유만으로 이를 유효로 본 원심의 판단에는 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 이 사건 용역계약의 효력 및 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
2. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
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주택조합총회 미의결시 용역계약 효력 및 제3자 보호 범위
2022다275212* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
용역비
[대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결]
【판시사항】
주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’의 체결에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방이 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못한 경우, 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다.
【참조조문】
주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호
【참조판례】
대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결
【전문】
【원고, 피상고인】
주식회사 라온디벨롭먼트 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김경호 외 1인)
【피고, 상고인】
○○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 청출 담당변호사 박종한 외 3인)
【원심판결】
서울고법 2022. 8. 25. 선고 2021나2051851 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1·2점에 대하여
가. 관련 법리
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결 등 참조).
나. 판단
1) 원심판결 이유 및 기록에 따르면, ① 주택법에 따라 설립된 지역주택조합인 피고는 2017. 1. 25. 원고와 이 사건 사업에 대한 업무자문 및 지원 등을 목적으로 하는 1차 PM용역계약(용역대금 3억 3,000만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였고, 그 무렵 이에 대한 피고의 총회의결이 이루어진 점, ② 피고는 2019. 4. 16. 원고와 1차 PM용역계약의 용역기간을 연장하는 등의 내용으로 이 사건 용역계약(용역대금 21억 2,300만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였으나, 이에 대하여는 피고의 총회의결이 이루어지지 않은 점을 알 수 있다.
2) 이러한 사정을 관련 법리에 비추어 보면, 원고가 피고의 총회의결을 거쳐 피고와 체결한 1차 PM용역계약과 비교하여 용역대금이 약 18억 원이나 증가되는 내용이 포함된 이 사건 용역계약을 체결하는 행위는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당한다고 봄이 타당하므로, 원고로서는 이 사건 용역계약을 체결하기 전에 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 피고의 총회의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었음에도 이를 게을리한 것으로 볼 수 있다.
3) 따라서 원심으로서는 이 사건 용역계약 체결 당시 피고가 총회의결을 거쳤는지, 원고가 피고의 총회의결 존부를 확인하였는지 혹은 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 원고에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리한 후 이 사건 용역계약의 효력을 판단하였어야 함에도, 그 판시와 같은 이유만으로 이를 유효로 본 원심의 판단에는 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 이 사건 용역계약의 효력 및 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
2. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
