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지역주택조합 PM용역계약, 총회 결의 없을 때 무효인가
2021나2051851* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
용역비
[서울고등법원 2022. 8. 25. 선고 2021나2051851 판결]
【전문】
【원고, 항소인 겸 피항소인】
주식회사 라온디벨롭먼트 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김경호 외 1인)
【피고, 피항소인 겸 항소인】
○○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 송재우 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2021. 11. 18. 선고 2020가합532275 판결
【변론종결】
2022. 7. 7.
【주 문】
1. 이 법원에서 확장한 원고의 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 원고에게 753,000,000원 및 그 중 220,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 2. 23.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 110,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 8. 25.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 423,000,000원에 대하여는 2022. 2. 24.부터 2022. 8. 25.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 80%는 피고가, 나머지 20%는 원고가 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 753,000,000원 및 그 중 330,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 2. 22자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 423,000,000원에 대하여는 위 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 제1심에서 원금 753,000,000원만의 지급을 구하다가, 이 법원에 이르러 위와 같이 지연손해금을 구하며 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 533,000,000원을 지급하라.
나. 피고
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 원고는 부동산 컨설팅업, 부동산 개발 및 분양대행업 등을 목적으로 하는 회사로서, 본래 법인명은 주식회사 라온홀딩스이었으나 2019. 1.경 현재와 같이 법인 명칭을 변경하였다.
2) 피고는 부산 연제구 (번지 생략) 일대에서 아파트를 건축하여 이를 무주택자 등에게 공급하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 목적으로 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이다. 피고는 업무대행사를 주식회사 산영(이하 ‘산영’이라 한다)으로, 시공사를 주식회사 서희건설(이하 ‘서희건설’이라 한다)로 정하여 이 사건 사업을 추진해왔다.
나. 원고와 피고 사이의 PM용역계약 체결
1) 제1차 PM용역계약의 체결
원고는 2017. 1. 25. 피고와 사이에 원고가 피고에 대하여 용역계약 체결일부터 사업계획승인 교부일까지 이 사건 사업을 대상으로 하는 업무와 관련된 자문 및 지원(협조) 등을 하고, 피고는 그 용역대금으로 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하기로 하는 내용의 PM용역계약(이하 ‘1차 PM용역계약’이라 한다)을 체결하였다. 그 주요내용은 다음과 같다.
PM용역계약서제3조(업무범위 및 의무 등)① 피고는 본 사업의 용역업무 목적달성을 위하여 다음 각 호와 같이 업무를 수행하고, 해당 업무 수행시 원고와 상호 협력하기로 한다.1. 본 사업의 사업시행자로서 지위와 업무 수행2. 원고가 용역업무를 수행하기 위한 자료의 제공3. 원고가 수행한 용역업무에 대한 용역비의 적기 지급4. 본 사업과 관련된 토지 매입, 인·허가 및 제반 업무 일체5. 기타 본 사업, 용역업무 및 본 계약서와 관련하여 필요한 업무 일체② 원고는 본 사업의 용역업무 목적달성을 위하여 다음 각 호와 같이 업무를 수행하고, 해당 업무 수행시 피고의 업무지시 또는 방침에 따라 용역업무를 수행한다. 다만, 원고는 본 사업의 용역업무에 대해 자문 및 지원(협조)만을 하고 해당 각각의 업무에 대한 일체의 책임은 없다.1. 사업 인·허가의 업무(조합설립인가, 변경인가 및 사업계획승인)에 대한 자문 및 지원(협조)2. B/L(브릿지론) 금융 업무에 대한 자문 및 지원(협조)3. 기타 본 사업과 관련하여 피고의 행정업무에 대한 자문 및 지원(협조)?제5조(용역기간)① 본 계약서 상의 용역기간은 본 계약서 체결일로부터, 본 사업의 사업계획승인 교부일(이하 ‘용역기간’)까지로 한다.?제6조(용역비)① 원고가 본 계약서에 의거 원고의 용역 수행에 따른 아래 표와 같다. 단, 피고는 본 계약서 체결 이후 본 사업 및 용역업무 관련 등 어떠한 사유로도 원고의 용역비를 감액할 수 없다.?구분금액(원, VAT별도)비율지급시기비고총액300,000,000100%??계약금30,000,00010%2017. 1. 25.본 계약서 체결시중도금1차60,000,00020%2017. 2. 28.조합설립인가 완료시중도금2차90,000,00030%2017. 3. 31.B/L(브릿지론) 집행시 또는 조합원분담금 자납 중 빠른시기중도금3차90,000,00030%2017. 5. 1.사업계획승인 접수시잔금30,000,00010%2017. 6. 30.사업계획승인 필증 수령시지급조건각 지급 회차별 지급시기로부터 5일 이내 현금 지급 조건임
2) 제2차 PM용역계약의 체결 및 계약금 지급
가) 원고와 피고는 제1차 PM용역계약 체결 당시 사업계획승인이 2017. 6. 30.경이면 이루어질 것으로 예상하고 용역대금의 잔금지급시기를 2017. 6. 30.로 정하였으나, 그 사업계획승인이 지연되어 2019. 4. 16.에서야 이루어졌다. 위와 같이 사업계획승인이 지연되는 과정에서 피고는 2018. 1. 9. 산영과의 업무대행계약을 해지하였다.
나) 원고는 이 사건 사업에 대한 사업계획승인이 이루어지자 위 사업계획승인일인 2019. 4. 16.자로 피고와 사이에 제1차 PM용역계약의 용역기간을 ‘피고의 사업계획승인필증 수령일로부터 이 사건 사업의 입주 및 청산일까지(단 2023. 3. 31. 이내)’로 연장하고, 그 용역대금을 2,123,000,000원(부가가치세 포함)으로 하며, 이후 행할 용역대상 및 업무범위, 용역대금 등을 상세하게 정하는 내용의 제2차 PM용역계약(이하 ‘제2차 PM용역계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고는 2019. 6. 14.경 원고에게 제2차 PM용역계약에 따라 계약금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하였다. 제2차 PM용역계약의 주요 내용은 다음과 같다.
PM 용역 제2차 계약서?본 PM 용역 제2차 계약서는 이 사건 사업(이하 ‘본사업’이라 한다)의 사업시행자인 피고 및 피고가 본 사업의 PM용역사로 선정한 원고 양자 간 체결한 기존 PM 용역 계약서(2017.01.25 / 이하 ‘기존계약서’라 한다)의 용역기간을 연장하기 위한 ‘PM 용역 제2차계약서(이하 ‘본 계약서’라 한다)로서, 원고 및 피고가 당초 기존계약서에 정한 용역기간을 본 계약서에서 정한 용역기간으로 연장하고, 연장된 용역기간 동안 원고가 용역업무(본 사업 관련 업무자문, 업무관리 및 업무추진 등을 말하며, 이하 “용역업무”)를 수행할 것을 피고가 원고에게 요청하였고, 원고가 이를 수행하기로 함에 따라 아래와 같이 본 계약서를 체결하였다. 원고와 피고는 본 계약서를 체결하여 상호 간 업무 제반사항을 규정하고 상호 신의·성실의 원칙하에 이행하기로 하였다.다음제1조(본 계약서의 목적) 본 계약서의 목적은 피고가 본 사업과 관련, 피고가 필요로 하는 본 사업 추진의 업무자문, 업무관리 및 업무추진 등에 대해, 원고가 가지고 있는 지적 재산권의 제공, 상담 및 자문활동 등을 피고에게 제공하고, 본 사업의 성공적인 사업진행을 위해 원고가 피고의 업무에 적극적으로 협조 및 수행하는 데 그 목적이 있다.제3조(업무범위 및 의무 등)① 피고는 본 사업 및 본 계약서의 목적 달성을 위하여 다음 각 호와 같이 피고의 업무범위 및 의무 등을 피고의 책임으로 수행하고, 해당 업무 수행시 원고와 상호 협력한다.1. 본 사업의 사업시행자로서 지위 및 업무 일체2. 본 사업과 관련된 원고가 수행할 또는 수행한 용역업무의 확인(확정) 및 업무방향 결정3. 원고의 용역업무수행을 위한 자료의 제공4. 본 계약서에서 정한 원고의 용역비의 적기 지급5. 본 사업과 관련된 토지 매입, 인·허가 및 제반 업무의 일체6. 기타 본 사업 및 본 계약서와 관련하여 피고가 수행해야 할 또는 필요한 업무 일체② 원고는 본 사업 및 본 계약서의 목적 달성을 위하여 다음 각 호와 같이 원고의 업무범위 및 의무 등을 원고의 책임으로 수행하고, 해당 업무 수행 시 피고와 상호 협력한다.1. 본 사업의 인·허가 업무[조합설립(변경)인가, 사업계획(변경)인가, 착공승인, 준공 등]에 대한 업무 수행2. 추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행3. 조합원 관리(모집 관리, 조합원자격 관리, 입출금 관리, 입무 및 청산관리 등) 업무에 대한 업무 수행4. 본 사업의 행정업무에 대한 업무 수행5. 기타 본 사업 및 본 계약서와 관련하여 원고이 수행해야 할 또는 필요한 업무 수행③ 본 조 제②항에 의해 원고가 수행하는 원고의 업무범위 및 의무 등과 관련, 피고가 해당 각각의 업무에 대해 사전에 확인(확정) 및 요청 등을 하여 원고에게 용역업무를 의뢰하므로, 원고는 피고의 확인(확정) 및 요청 등에 따라 해당 각각의 업무를 수행한다. 다만, 본 항의 내용에 의거 원고가 수행한 각각의 업무에 대해 피고는 본 계약서 체결 이후 원고 및 원고의 관계사(구성원, 관계인, 관계사 등 일체를 포함함) 등을 상대로 일체의 민사·형사·행정상 이의 제기를 할 수 없다.제6조(용역비 등)① 피고가 본 계약서에 의거 원고에게 지급하는 원고의 용역비는 다음과 같다.1. 원고의 용역업무 수행에 따른 원고의 용역비(이하 “용역비”)는 다음 표와 같다.?구 분금액(원, VAT별도)지급시기1지급시기2비고총액1,930,000,000???계약금300,000,0002019. 4. 17.본계약서 체결시월 5천만 원+ 조합총회 용역비 1차(1억 원) 포함 금액중도금1차300,000,0002019. 8. 25.조합총회 공고시월 5천만 원+ 조합총회 용역비 제2차(1억 원) 포함 금액중도금2차111,000,0002020. 3. 25.착공 후 + 3개월월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금3차222,000,0002020. 9. 25.착공 후 + 9개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금4차222,000,0002021. 3. 25.착공 후 + 15개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금5차222,000,0002021. 9. 25.착공 후 + 21개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금6차222,000,0002022. 3. 25.착공 후 + 27개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금7차111,000,0002022. 6. 25.준공시월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금8차111,000,0002022. 9. 25.준공 후 + 3개월월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금9차74,000,0002022. 11. 25.준공 후 + 4개월월 3.7천만 원씩 2개월 합산금액잔금35,000,0002022. 12. 25.조합 청산 완료시월 3.7천만 원씩 1개월 금액비고1. 상기 용역비 총액은 2022. 12.까지의 용역비 총액으로, 2022. 12. 이후의 용역비 책정 상기 용역비 매월 평균 용역비 범위 내에서 피고 및 원고가 합리적으로 책정함.2. 상기 지급시기 1 또는 지급시기 2 중 빠른 시기에 용역비를 각각 지급함 제7조(본 계약서의 해제·해지 및 손해배상 등)① 피고는 다음 각 호의 경우에 본 계약서의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다.1. 원고가 본 계약서의 내용을 위반하여 계약을 유지할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우2. 원고가 용역업무 수행 중 원고의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 피고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우3. 원고가 피고의 서면 사전 승낙 없이 본 계약서상의 권리 또는 의무를 제3자에게 양도 및 담보한 경우4. 원고가 본 계약서상 각각의 업무를 수행할 수 없는 상황(원고의 내부적 상황으로 원고가 본 계약서의 내용을 이행하기 불가능한 경우 등)이 객관적으로 명백한 경우② 원고는 다음 각 호의 경우에 본 계약서의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다.1. 피고가 본 계약서의 내용을 위반하여 계약을 유지할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우2. 피고가 용역업무 수행 중 피고의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 원고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우5. 피고가 원고의 업무를 방해하거나 원고의 업무를 중단시켜 이를 재개할 수 없는 경우6. 피고가 본 계약서에 의해 책정된 원고의 용역비 지급을 지연시키는 경우⑤ 피고 또는 원고는 본 조에 따라 본 계약서를 해제·해지하고자 할 때에는 그 뜻을 미리 상대방에게 14일 전까지 본 계약서 제8조 제⑥항에 표기된 상대방의 주소지로 서면 통보한 후 본 계약서는 해제·해지되며, 피고 또는 원고는 상대방의 손해(피해)에 때해 배상(보상)한다. 피고의 귀책사유(특히, 본 계약서 제6조 원고의 용역비를 미지급하는 경우 등)로 본 계약서가 해제·해지되는 경우 피고는 원고에게 해제·해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액 지급은 물론, 별도로 원고의 용역비 총액에 해당하는 금액을 원고에게 손해배상조로 원고가 통지한 해제·해지 시점까지 지급하고, 원고의 귀책사유로 본 계약서가 해제·해지되는 경우 원고는 모든 용역업무를 중단하고 해제·해지 시점 이후부터 책정된 원고의 용역비는 지급받지 못한다.
다. 대출 관련 업무의 진행 경과
1) 원고는 제1차 PM용역계약 제3조 제2항에서 정한 용역업무 중 하나인 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”(제2호)의 일환으로 피고에 대하여 브릿지론에 대한 자문을 수행하여 피고로 하여금 2017. 10.경 대출주관사인 바로투자증권을 통해 피고 조합 총회가 승인한 차입한도인 50,000,000,000원의 범위 내에서 금융기관인 영동농업협동조합 등으로부터 시공사인 서희건설의 연대보증 아래 부동산 담보대출 17,000,000,000원, 신용대출 28,300,000,000원 가량을 대출받을 수 있도록 해주었고, 2019. 1.경에도 대출주관사인 바로투자증권을 통해 중랑신용협동조합 등으로부터 서희건설의 연대보증 아래 추가로 4,000,000,000원을 한도로 한 신용대출을 받을 수 있도록 하였다.
2) 피고는 2019년에 이르러 기존 대출금 만기가 도래하고, 공사 착공 및 중도금 대출 시까지 필요한 추가사업비 조달을 위하여 20,000,000,000원가량의 추가 차입이 필요하게 되자, 2019. 3. 16. 조합원 임시총회를 개최하여 피고의 차입한도를 20,000,000,000원 증액하여 총 70,000,000,000원의 한도 내에서 자금을 차입하는 안건을 승인하였다.
3) 원고는 2019. 4. 16.경 사업계획승인이 이루어지고 제2차 PM용역계약이 체결되자, 2019. 5.경부터 제2차 PM용역계약 제3조 제2항 제2호에서 정한 용역업무인 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”의 일환으로 바로투자증권을 대출주관사로 하여 기존 대출보다 20,000,000,000원이 증액된 70,000,000,000원 한도의 대출을 추진하였다. 그 과정에서 원고는 피고에게 2019. 5. 9., 같은 달 16., 같은 달 22. 각 주간 업무보고를 하면서 ‘2019. 5. 초 : 추가 BL 위한 탁감 진행, 2019. 5. 2주 : 추가 BL 일정 확정 예정’이라고 보고하였고, 2019. 6. 5.과 같은 달 12.에는 ‘2019. 5. 초 : 추가 BL 위한 탁감 진행, 2019. 6. 중 : 추가 담보 BL 기표 예정’이라고 각 보고한 후, 2019. 6. 19.과 같은 달 27.에는 ‘2019. 7. 초 : 추가 담보 BL 기표 예정’이라고 각 보고하였다.
4) 그러나 2019. 7. 초까지도 대출이 이루어지지 않자, 피고는 2019. 7. 11.경 피고 조합 사무실에 근무 중이던 원고의 직원 소외 1 등을 통해 원고의 업무중단을 요구하고 원고의 직원을 위 조합 사무실에서 나가게 하였다. 피고는 이어 2019. 7. 14. 서희건설에 ‘원고가 대출업무를 수행하였으나 이유 불문 부결통보만 받고 진행상황을 파악할 수 없으니 담보대출이 이루어질 수 있도록 협조를 바란다’는 취지의 협조공문을 직접 발송하였다. 이에 서희건설은 2019. 8. 8. 피고에게 ‘공사용 진출입로 및 안전통학로 확보, 도급공사비 확정, 민원 대책방안 마련, 조합원 추가분담금 확정 및 총회의결 등의 선결사항의 이행이 완료된 후에 이번 대출을 실행하겠다’는 취지로 회신함으로써 서희건설의 연대보증은 위 선결사항이 이행되는 것을 조건으로 해줄 수 있다는 취지의 의사를 밝혔다.
5) 한편, 대출주관사인 바로투자증권은 서희건설의 연대보증을 받아 오케이캐피탈 주식회사(이하 ‘OK캐피탈’이라 한다) 등을 통하여 추가 대출을 받으려 시도하였고, OK캐피탈도 2019. 7. 말경 사업부지 담보와 서희건설의 연대보증 하에 OK캐피탈을 비롯한 대주단이 총 67,750,000,000원을 대출(그 중 OK캐피탈은 37,000,00,000원을 대출하는 것으로 예정되었다)하는 내용의 여신승인신청을 승인하였는데, 서희건설이 앞서 본 바와 같이 선결조건을 연대보증의 조건으로 제시하고, 피고가 그 선결조건을 충족하지 못하여 연대보증이 이루어지지 않게 되자, 2019. 8.경 위 대출은 무산되었다.
라. 피고와 △△△경호기획과의 계약
피고는 2018. 5.경 △△△경호기획과 이 사건 사업과 관련하여 범죄 예방 및 공간관리 용역계약을 체결하였는데, 피고의 자금사정 악화로 위 용역계약에 따른 용역비를 제때 지급하지 못하였다. 피고는 2018. 11. 8.부터 2019. 7. 9.까지 △△△경호기획과 용역비 지급 등에 관하여 4차례 합의하였는데, 2019. 7. 9. 제4차 합의를 하면서 원고가 업무보고를 한 것처럼 2019. 7. 중에는 추가 대출을 받을 것이라고 예상하고 △△△경호기획에게 미지급금 400,000,000원 및 지연손해금 등 10,000,000원 합계 410,000,000원을 2019. 7. 26. 지급하기로 약정하였다. 그러나 2019. 7. 26.까지 추가대출이 이루어지지 아니하였고, 피고는 2020. 1. 30.에 이르러 △△△경호기획에 미지급금 400,000,000원과 지연이자 합의금 60,000,000원 합계 460,000,000원을 지급하기로 재차 합의하였다.
마. 피고의 이 사건 용역계약의 해지 통보
피고는 2019. 8. 1.경 원고에게 ‘제2차 PM용역계약 제3조 제2항 제2호의 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”을 하지 못하여 피고에 중대한 피해가 발생하였고, 그 과정에서 3차례 이유불문 부결 통보(담보대출심의)만 받았으므로 계약서 제7조에 따라 계약을 재검토하고자 하니 협의 부탁한다. 피해상황에 대해 문제해결방안 및 대책마련, 손해배상을 요구한다.’는 공문을 보냈다. 이에 대하여 원고가 자신에게는 귀책사유가 없다는 취지의 답변을 하자, 피고는 2019. 8. 13. 원고에게 ‘피고가 원고에게 제2차 PM용역계약 제3조 제2항 [2. 추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행], 제7조 [본 계약서의 해제, 해지 및 손해배상 등 (2. 을이 용역업무 수행 중 을의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 피고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우)] 기재된 사항에 따라 협조 공문을 보냈다. 피고는 담보대출 업무를 수행함에 있어 늘어난 대출금액에 대한 시공사의 연대보증 동의 여부도 확정짓지 않고 진행한 대출업무수행에 대해 의문점을 가지게 되었고, 원고의 잘못된 자료 제출에 의하여 대출심의 기간만 연장되었고, 시공사의 연대보증이 되지 않아 대출이 어렵게 되었다. 이에 이 사건 용역계약의 해지를 요구한다.’는 취지의 통보를 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 23호증, 을 제1 내지 9, 11, 12, 16호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 제1심법원의 오케이캐피탈 주식회사에 대한 금융거래정보회신, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
피고는 원고에게 이 사건 용역계약에 따라 2019. 8. 25. 제1차 중도금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하여야 함에도 지급하지 아니하였고, 브릿지론 등 대출지연은 금융기관 측 사정으로 인한 것이었으며, 원고는 성실하게 관련 업무를 수행하였음에도 브릿지론 대출이 지연되었다는 사정만으로 일방적으로 이 사건 용역계약을 해지하고 용역대금을 지급하지 아니하였다. 이에 원고는 2020. 1. 8.자 내용증명우편을 통하여 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 및 제5항에 따라 이 사건 용역계약을 해지하고, 손해배상청구를 하였다. 따라서 피고는 원고에게 미지급된 용역대금 330,000,000원과 손해배상금으로 용역비 총액에 해당하는 2,123,000,000원을 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 소로서 피고에게 위 미지급 용역대금 330,000,000원과 손해배상금 중 일부 청구로서 423,000,000원 합계 753,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 용역계약은 피고 조합의 업무대행자를 선정하는 계약이고 조합원에게 부담이 될 내용이 포함되어 있어 주택법과 피고 조합 규약상 반드시 총회의 의결을 거쳐야 함에도 이를 거치지 아니하였으므로 무효이다. 설령 제2차 PM용역계약 전부가 무효가 아니라고 가정하더라도, 적어도 제2차 PM용역계약 제7조 제5, 6항의 위약금 약정 부분은 반드시 총회의 의결이 필요하므로 무효이다.
2) 피고는 2019. 8. 13. 원고의 귀책사유를 이유로 제2차 PM용역계약 제7조에 따라 이 사건 용역계약을 적법하게 해지하였다. 따라서 피고는 원고에게 손해를 배상할 의무가 없다.
3) 피고가 원고에게 제2차 PM용역계약에 따른 제1차 중도금을 지급할 의무가 있다고 하더라도 ① 조합 총회가 개최되지 아니하여 관련 용역을 이행하지 아니하였으므로 조합 총회 관련 용역비에 해당하는 110,000,000원(부가가치세 포함)은 제외되어야 하고, ② 제1차 중도금 지급시기인 2019. 8. 25.은 이 사건 용역계약이 해지된 일자인 2019. 8. 27.과 불과 2일 밖에 차이가 나지 않아 원고가 자신의 업무를 제대로 수행하였다고 볼 수 없으므로 그 전액을 지급할 의무는 없으며, ③ 원고가 피고로부터 지급 받은 계약금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 110,000,000원의 용역비가 포함되어 있는데, 조합 총회가 개최된 사실이 없으므로 원고는 피고에게 기왕에 지급받은 계약금 중 위 용역대금 110,000,000원을 반환할 의무가 있는바, 피고는 위 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 원고의 제1차 중도금 채권과 상계한다.
3. 판단
가. 제2차 PM용역계약이 당연 무효인지 여부
1) 원고는 제2차 PM용역계약이 유효함을 전제로 하여 제2차 PM용역계약에 기한 용역대금 및 손해배상금 청구를 하고 있고, 이에 대하여 피고는 제2차 PM용역계약에 조합 총회의 의결이 없어 당연 무효라고 다투고 있으므로, 먼저 제2차 PM용역계약의 효력에 관하여 본다.
2) 먼저 피고의 주장처럼 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 제3호의2에서는 지역주택조합의 경우 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’, ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’에 관하여 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있기는 하다.
그러나 ① 도시 및 주거환경정비법이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’ 등에 대하여 총회의 의결을 거치도록 하면서(제45조 제1항 제4호), 조합 총회의 의결을 거치지 아니하고 위 사항과 관련된 사업을 추진한 조합의 임원에 대한 형사처벌 규정(제137조 제6호)을 두고 있는 것과 달리, 주택법은 법률에서 직접 주택조합의 계약체결이나 업무대행자 선정 등과 관련하여 총회 의결을 거치도록 하는 규정이나 그 위반행위를 처벌하는 규정을 두고 있지 않고, 단지 주택법 시행령과 그 시행규칙에 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’이나 ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’ 등을 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 규정하고 있을 뿐인 점, ② 도시 및 주거환경정비법상 재개발·재건축사업은 강력한 공법적 규제 아래 시행되는 공공개발사업의 성격을 띠고 있고, 위 법률에 의해 설립된 재개발·재건축정비사업조합의 경우 행정주체인 공법인으로서의 지위를 가지고 있다고 해석되는 반면, 주택법상의 지역주택조합은 일정한 자격을 갖춘 구성원들이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성한 조직체로서 사경제 주체인 민법상 비법인사단의 지위를 갖는 것에 그치는 점 등에 비추어 보면, 위에서 본 주택법 시행령 및 시행규칙의 규정이 주택법에 따라 설립된 지역주택조합 또는 조합의 추진위원회가 총회의 의결을 거치지 않고 체결한 계약의 사법상 효력까지 부정하는 강행규정이라고 보기는 어렵다. 따라서 제2차 PM용역계약이 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 제3호의2에 위반하여 조합 총회의 의결 없이 체결된 것이라고 하더라도 당연히 무효가 되는 것은 아니라 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3) 한편 을 제18호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 조합규약이 제23조 제1항 제3호, 제11호에서 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약”과 “기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회의 의결을 요하는 사항”을 조합 총회의 의결사항으로 정하고 있음을 알 수 있고, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호의2가 지역주택조합의 경우 ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’에 관하여 조합 총회 결의를 거쳐야 하도록 규정하고 있는데, 피고가 제2차 PM용역계약을 체결 시에 직접적으로 총회 의결을 거친 바 없는 사실을 인정할 수 있기는 하다.
그러나 지역주택조합인 피고의 조합규약에서 조합 총회의 결의를 거쳐야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라고 하더라도 이와 같은 조합 총회 결의사항은 조합의 내부적 의사결정과정에서의 대표권 제한규정에 불과하다고 할 것이므로, 그 거래상대방이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위가 당연 무효가 되는 것은 아니라고 봄이 상당하고, 이 경우 거래의 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음은 이를 주장하는 측이 주장·증명하여야 하는데(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조), 피고는 이 사건에서 원고가 제2차 PM용역계약 체결이 피고 조합규약 상 조합 총회의 결의를 거쳐야만 하도록 대표권이 제한된 사항이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정에 관하여 아무런 주장·증명을 하지 못하고 있으므로, 제2차 PM용역계약의 체결이 피고의 조합규약상 조합 총회의 결의를 거쳐야 하는 사항인지에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다[원고가 피고의 조합규약 내용을 알고 있었거나 알 수 있었다고 하더라도, 앞서 채택한 각 증거에 의하면, 제2차 PM용역계약이 피고에 대하여 추가적인 용역수수료 지급의무를 발생시키는 것이고, 산영과의 업무대행 계약 해지 후에 새로운 업무대행자는 선정하지 아니한 상태에서 체결된 것이며, 그 계약 내용에도 기존 제1차 PM용역계약에서의 원고의 주업무이던 사업 인·허가나 브릿지론 금융업무에 대한 자문 및 지원 업무 등을 넘어 주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자가 할 업무의 성격을 가지고 있다고 볼 만한 일부 업무(예 : 사업인허가 업무 수행, 조합자금 입출금 관리 등)가 추가된 측면이 있는 사실을 알 수 있지만, 다른 한편으로 제2차 PM용역계약은 피고가 기존 업무대행자인 산영과의 업무대행계약을 해지한 후 1년여가 경과한 시점에 피고의 업무대행계약에 따른 자금집행을 위하여 기왕에 정해둔 예산의 범위 내에서 체결된 것이고, 그 제목이나 내용이 기존 제1차 PM용역계약을 연장하기 위한 계약임을 명백히 하고 있을 뿐 업무대행계약임을 명시하고 있지 않으며, 원고가 수행할 업무에 기존 업무 외에 업무대행자가 수행할 만한 업무가 일부 추가된 것 정도라는 특수한 사정을 고려하여 보면, 원고가 제2차 PM용역계약 체결이 당시 피고의 총회 결의 대상이었다고 인식하였다거나 인식할 수 있었다고 단정하기도 어렵다].
뿐만 아니라, 앞서 채택한 각 증거와 갑 제22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 즉, ① 피고의 조합규약 제23조 제1항은 위와 같이 총회의 의결사항으로 정하고 있는 사항이라고 하더라도 구체적 안건에 관하여 이사회 등에 위임할 수 있다고 규정하고 있는 사실, ② 피고는 2019. 3. 16.자 임시총회에서 제10호 안건을 통하여 ‘그동안 피고가 진행한 각종 계약 체결 및 자금 집행과 향후 진행할 각종 계약 체결 및 자금 집행에 관한 사항’ 등 10개 업무를 이사회에 위임하였고, 제12호 안건을 통하여 산영과 사이에 2018. 1. 9. 체결한 계약해지의 추인, 산영과의 업무대행계약 해지에 따른 신규 업무대행사 또는 PM용역사의 선정 및 업무대행조건(자금 집행 등) 등에 대한 상세 내용 및 절차를 조합 이사회에 일괄 위임하고, 그 위임에 따라 선정된 업무대행사 또는 PM용역사는 추후 개최되는 총회에서 추인받기로 결의한 사실, ③ 피고는 이러한 총회 결의에 따라 2019. 4. 16.에 원고와의 제2차 PM용역계약을 체결한 사실, ④ 비록 위 총회 결의에서 ‘추인’이라는 표현을 사용하고 있으나, 당시 위 총회에서는 200억 원 추가 차입도 의결하였고, 그 추가 차입을 위해서는 추후 언제 개최될 지도 확정되지 아니한 다음 총회에서의 신규 PM용역계약 추인 시까지 사이에 새로 선정된 PM용역사가 추가 차입 등을 위한 업무수행을 할 것이 당연히 예정되어 있었으며, 위 총회에서 그러한 업무수행을 금지한 바도 없는 것에 비추어 볼 때 위와 같은 조합 총회에서의 위임에 따른 PM용역사 선정은 조합 총회의 추인 전이라고 하더라도 유효함을 전제로 하고 있다고 보아야 하는 점(위 총회에서는 산영과 사이에 약 1년 전에 해지되어 정산이 이루어진 업무대행계약에 대하여도 추인한다는 표현을 사용한 바 있다) 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이의 제2차 PM용역계약의 체결은 조합 총회의 위임 결의에 따라 이루어진 것이어서 유효하다고 보아야 하고, 제2차 PM용역계약 체결 당시 그 자체에 대한 피고 총회의 결의가 없었다고 하여 달리 볼 것이 아니다.
4) 따라서 제2차 PM용역계약의 체결에 조합 총회 결의가 없었음을 이유로 제2차 PM용역계약이 무효라는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 원고의 미지급 용역대금 및 손해배상청구권의 발생
1) 원고의 계약해지 및 이에 따른 미지급 용역대금 및 손해배상청구권의 발생
가) 앞서 인정한 사실 및 갑 제6호증의 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 피고는 2019. 7. 초까지 원고가 바로투자증권을 대출주관사로 하여 진행하던 대출이 이루어지지 않자, 2019. 7. 11.경 피고 조합 사무실에 근무 중이던 원고의 직원 소외 1 등에게 업무중단을 요구하며 사무실에서 나가게 하는 방법으로 원고에 대하여 업무중단을 요구하였다. 이에 따라 원고는 이후 제2차 PM용역계약에 따른 업무를 정상적으로 진행하지 못하였다.
(2) 피고는 2019. 8. 1.경에 이르러 원고에게 제2차 PM용역계약을 재검토하고자 한다고 통보하고, 2019. 8. 13.에는 제2차 PM용역계약을 해지한다.’는 취지의 통보를 하면서 원고를 제2차 PM용역계약에 따른 업무에서 배제시킨 다음, 2019. 8. 25.에 지급하기로 예정된 제1차 중도금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하지 아니하였다.
(3) 이에 원고는 피고에게 위 1차 중도금의 지급을 독촉하였으나, 피고가 그 지급을 계속 거절하자 2020. 1. 8. 피고에 대하여 용역비 미지급과 용역업무를 수행하지 못하게 하였음을 이유로 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 제1, 2, 5, 6호에 의하여 제2차 PM용역계약을 2020. 1. 23.자로 해지한다는 취지의 통지를 하였고, 위 통지는 그 무렵 피고에게 도달하였다.
나) 위 인정사실에 의하면, 피고가 원고에게 그 용역업무의 수행을 중단시키고 더 이상 업무를 수행할 수 없게 함과 아울러 그 용역비 지급을 지연함으로써 적어도 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 제1, 5, 6호에서 정한 해지 사유가 발생하였고, 원고의 2020. 1. 8.자 통지가 피고에게 도달함으로써 제2차 PM용역계약은 2020. 1. 23. 적법하게 해지되었다고 보아야 한다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 피고의 귀책사유로 인한 계약 해지 시 피고가 원고에게 지급하기로 한 금액을 규정한 제2차 PM용역계약 제7조 제5항 따라 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액’과 ‘원고의 용역비 총액에 해당하는 손해배상금’을 지급할 의무가 있다.
2) 피고의 해지 주장에 대하여
가) 피고는 객관적이고 명백한 귀책사유로 제2차 PM용역계약을 위반하여 피고에게 중대한 피해가 발생하였고, 당시 원고가 제2차 PM용역계약상 각종 업무를 수행할 수 없는 상황이었으므로 제2차 PM용역계약은 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고에 의하여 해지되었다고 주장하며, 원고의 귀책사유로 ① 원고가 피고의 조합사무실에 상주 인원 1인을 배치하지 아니한 점, ② 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하여 피고로 하여금 추가 대출을 받지 못하게 함으로써 △△△경호기획에 용역비에 관한 지연손해금 50,000,000원을 추가로 부담하게 되는 등 피고에게 중대한 피해를 발생시킨 점, ③ 원고가 이 사건 사업부지에 대한 토지조서 정리를 게을리 하고 실시계획인가고시 업무와 관련한 협의절차를 제대로 인지하지 못하는 등 제2차 PM용역계약에 따른 업무 수행을 태만히 한 점을 주장하고 있다.
나) 그런데 피고가 2019. 8. 13. 원고에 대하여 해지통고로 하면서 해지 근거로 제시한 원고의 주된 귀책사유는 위 ‘② 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하여 피고로 하여금 추가 대출을 받지 못하게 함으로써 △△△경호기획에 대하여 용역비에 관한 지연손해금 50,000,000원을 추가로 부담하게 되는 등 피고에게 중대한 피해를 발생시킨 점’이므로, 먼저 원고에게 위와 같은 해지사유가 있었는지에 관하여 보건대, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하였다거나 이로 인하여 피고가 추가 대출을 받지 못하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
오히려, 앞서 든 증거들, 갑 제9 내지 21호증의 각 기재, 이 법원의 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실, 즉 ① 원고는 제1차 PM용역계약에 따라 2017. 10.경과 2019. 1.경 2회에 걸쳐 서희건설의 연대보증 아래 대출을 성사시켰는데, 그 이후 서희건설은 피고에게 향후의 추가 대출에 대해서는 더 이상 연대보증을 서지 않을 것이라는 의사를 밝혔고, 원고는 당시 피고의 조합장 등 집행부에 그 사실을 알린 사실, ② 이에 원고는 서희건설의 연대보증 없이 2019. 4. 16.자 사업계획승인 취득에 따라 피고 소유 부동산의 평가가치가 상승하는 것을 근거로 추가 대출을 추진하면서도 서희건설에 지속적으로 연대보증을 요청해온 사실, ③ 이에 서희건설은 2019. 6. 13.경 기존의 의사를 번복하여 추가 대출에 대하여도 연대보증을 해주겠다는 의사를 밝혀 이에 관한 협의가 개시된 사실, ④ 원고의 이사 소외 2는 서희건설의 위 연대보증의사 번복 당시 피고의 조합장이던 소외 3에게 서희건설이 연대보증 의사를 밝혔다는 내용을 곧바로 보고한 사실, ⑤ 이에 따라 2019. 6. 26. 바로투자증권, OK캐피탈이 참석한 가운데 위와 같은 추가 대출을 위한 현장실사가 이루어졌고, 바로투자증권과 OK캐피탈도 연대보증을 전제로 한 대출 심사에 착수한 사실, ⑥ 서희건설이 이처럼 연대보증의사를 밝혔음에도 당시 금융당국의 대출 규제로 인하여 쉽게 대출이 이루어지기 어려운 상황이었는데, 피고는 2019. 7. 초까지 추가 대출이 이루어지지 않고 지연되자, 2019. 7. 11. 피고 조합의 사무실에 근무하던 원고의 소외 1 등을 통해 원고의 업무중단을 일방적으로 요구하며 위 조합 사무실에서 원고 측 직원들을 내보낸 다음, 2019. 7. 14. 서희건설에 직접 ‘원고가 대출업무를 수행하였으나 이유 불문 부결통보만 받고 진행상황을 파악할 수 없으니 담보대출이 이루어질 수 있도록 협조를 바란다’는 취지의 협조공문을 발송한 사실, ⑦ 이에 서희건설은 2019. 8. 8. 피고에게 연대보증을 위한 선결조건을 제시하였고, 피고가 이후 그 선결조건을 충족하지 못하여 연대보증이 이루어지지 않게 되자 추가 대출은 최종적으로 무산된 사실, ⑧ 비록 원고가 위 추가대출 업무를 처리하는 과정에서 그 추진과정을 피고에게 보고하면서 2019. 5.경부터 2019. 6.경까지 사이에 앞서 기초사실에서 인정한 바처럼 2019. 6. 중순경이나 같은 해 7. 초경이면 대출이 이루어질 수 있는 것처럼 보고한 바는 있기는 하나 그 보고는 관련 금융기관 등과의 협의에 따라 예상되던 일정을 추정하여 보고한 것일 뿐 그 시기에 대출이 이루어진다는 확정된 사실을 보고한 것은 아닌 사실 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 추가대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 충분히 확인하였을 뿐 아니라 그 내용을 피고에게 잘 전달하였으며, 당시 위 추가 대출이 무산된 것은 원고가 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 아니한 채 대출 절차를 진행한 잘못 탓이 아니라 금융기관들의 소극적 자세와 서희건설이 입장을 바꾸어 연대보증에 선결조건을 제시하고 피고가 그 선결조건을 충족하지 못하였기 때문이라고 보일 뿐이다.
다) 또한 피고가 원고의 귀책사유로 주장하는 것 중 위 ‘① 원고가 피고의 조합사무실에 상주 인원 1인을 배치하지 아니한 점’의 경우에 관하여 보건대, 위 사유가 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고서에 기재되어 있기는 하나, 위 해지통고서의 기재 내용에 의하면 위 사유가 당시 해지통고의 주된 사유였다고 보기 어려울 뿐 아니라, 설령 위 사유가 당시 해지사유 중 하나였다고 하더라도 원고가 위와 같은 의무를 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 위반하였다거나 그로 인하여 피고에게 계약이 해지될 만한 정도로 중대한 피해를 끼쳤다고 인정할 증거가 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라) 나아가 피고가 원고의 귀책사유로 주장하는 마지막 사유인 위 ‘③ 원고가 이 사건 사업부지에 대한 토지조서 정리를 게을리 하고 실시계획인가고시 업무와 관련한 협의절차를 제대로 인지하지 못하는 등 이 사건 용역계약에 따른 업무 수행을 태만히 한 점’의 경우에는 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고 당시 해지사유로 삼은 바 없을 뿐 아니라 위와 같은 귀책사유를 인정할 증거도 없다.
마) 결국 피고가 주장하는 해지사유를 모두 인정하기 어려우므로, 이와 다른 전제 하의 피고의 해지 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 이는 피고의 주장을 이 사건 소송에서 위 각 해지사유를 이유로 제2차 PM용역계약을 해지한다는 취지로 보더라도 마찬가지이다.
3) 미지급 용역비 및 손해배상의 범위
가) 미지급 용역비
(1) 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제2차 PM용역계약은 원고의 2020. 1. 8.자 해지통지가 피고에게 도달함으로써 2020. 1. 23. 해지되었고, 제2차 PM용역계약 제6조 제1항에서 피고는 원고에게 2019. 12. 25.까지는 매월 용역비로 55,000,000원(용역비 50,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액), 그 이후부터는 매월 용역비로 40,700,000원(용역비 37,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액)씩 지급함과 아울러 조합 총회 용역비 220,000,000원(총 용역비 200,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액)을 2회에 걸쳐 나누어 지급하기로 하면서, 계약일부터 2019. 8.까지 4개월간의 용역비 220,000,000원(월 용역비 55,000,000원 × 4개월)과 조합총회 용역비 1차분 110,000,000원 합계 330,000,000원은 계약금으로서 ‘2019. 4. 17.’과 ‘제2차 PM용역계약 체결 시’ 중 먼저 도래하는 날에 지급하고, 2019. 8. 이후부터 2019. 12.까지 4개월간의 용역비 220,000,000원(월 용역비 55,000,000원 × 4개월)과 조합총회 용역비 제2차분 110,000,000원 합계 330,000,000원은 1차 중도금으로서 ‘2019. 8. 25.’과 ‘조합 총회 공고 시’ 중 먼저 도래하는 날에 지급하기로 약정한 사실, 위와 같은 약정에 따라 피고는 원고에게 위 계약금을 지급한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 제2차 PM용역계약이 해지된 2020. 1. 23.까지 지급이 약정된 용역비 중 원고가 구하는 바에 따라 330,000,000원(2019. 12.까지의 용역비로서 제1차 중도금으로 책정된 금액이다)을 지급할 의무가 있다.
(2) 이에 대하여 피고는, 제1차 중도금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 110,000,000원의 조합 총회 용역비 2차분이 포함되어 있는데, 이 사건 용역계약이 해지될 때까지 조합 총회가 개최되지 않았으므로 해당 금액을 지급 대상에서 제외하여야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 1차 중도금 330,000,000원 중 조합 총회 용역비 2차분 110,000,000원은 나머지 용역비와 마찬가지로 ‘2019. 8. 25.’과 ‘조합 총회 공고 시’ 중 먼저 도래하는 시기에 지급하기로 약정된 것이어서 제2차 PM용역계약 해지 전에 그 지급시기가 도래한 사실을 알 수 있고, 그 지급이 조합 총회가 개최될 것을 조건으로 한 것이라고 볼 만한 아무런 증거가 없다. 오히려 위 조합 총회 용역비는 조합 총회가 실제 개최되었는지 여부나 그 준비를 위하여 소요된 실제 비용이 있는지 여부와 실제 투입금액 및 개최 횟수 등과 무관하게 일정 시기만 되면 정액으로 지급되는 것으로 약정되어 있을 뿐이다. 이러한 사정에 비추어 보면, 위 조합 총회 용역비 2차분 역시 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 PM용역계약이 해지될 경우 피고가 원고에게 지급할 해지 시점까지의 ‘매월 책정된 용역비’에 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 조합 총회 용역비 2차분의 공제 주장은 받아들이지 않는다.
(3) 나아가 피고는, 제1차 중도금 지급시기인 2019. 8. 25.은 제2차 PM용역계약이 해지된 날인 2019. 8. 27.과 불과 2일 밖에 차이가 나지 않아 원고가 그 무렵 자신의 업무를 제대로 수행하였다고 볼 수 없으므로, 원고가 제1차 중도금 전액을 지급받는 것을 부당하다는 취지로도 주장하나, 원고와 피고는 제2차 PM용역계약 제7조 제5항에서 피고의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액’을 지급하기로 약정하였을 뿐 원고가 그 해지 시까지 실제 업무를 수행한 정도에 따라 그 지급 금액을 감액하도록 정하고 있지 않다. 나아가 피고의 2019. 8.경의 해지는 적법하지 아니하고, 원고가 2019. 7.경부터 제2차 PM용역계약이 해지된 2020. 1. 23.까지 용역업무를 제대로 수행하지 못한 것은 피고가 원고를 용역업무에서 배제한 탓이라는 사정에 비추어 보면, 그 원인제공자인 피고가 원고의 용역업무의 불충분한 수행을 이유로 용역비의 감액을 구할 수도 없다고 보아야 한다. 따라서 이 부분 피고의 주장도 받아들이지 않는다.
(4) 또한 피고는, 원고가 피고로부터 지급받은 계약금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 조합 총회 용역비 1차분 110,000,000원이 포함되어 있는데, 조합 총회가 개최된 사실이 없으므로, 원고는 피고에게 계약금 중 위 금액을 반환할 의무가 있고, 피고는 위 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 원고의 제1차 중도금 채권과 상계한다고 항변한다. 그러나 조합 총회 용역비 1차분 역시 조합 총회 용역비 제2차분과 마찬가지 이유로 그 지급이 조합 총회가 개최될 것을 조건으로 한 것이라고 보기 어렵고, 그 지급시기 도래 이후에 피고의 귀책사유로 인하여 제2차 PM용역계약이 해지될 경우에는 피고가 원고에게 지급하여야만 하는 용역비에 포함된다고 봄이 상당하므로, 설령 제2차 PM용역계약 해지 전에 어떠한 사유로 인하여 조합 총회가 개최된 사실이 없었다고 하더라도 원고가 피고에게 위 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다고 볼 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에선 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.
나) 손해배상금
(1) 앞서 본 바와 같이 제2차 PM용역계약은 피고의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우 피고로 하여금 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 용역비 전액’ 외에 추가로 ‘원고의 용역비 총액에 해당하는 금액’을 손해배상조로 지급하도록 정하고 있는바, 이는 피고의 귀책사유로 인한 계약의 해지 시 피고가 원고에게 배상할 손해배상액을 예정한 것으로 보아야 한다.
(2) 그런데 위와 같은 손해배상예정액의 경우 그것이 부당하게 과다하다면 법원은 당사자의 주장이 없더라도 이를 직권으로 감액할 수 있는바(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결, 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다47500 판결 등 참조), 앞서 채택한 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 위 손해배상예정액이 제2차 PM용역계약에 따른 용역대금의 총액에 해당하는 큰 금액인 점, ② 제2차 PM용역계약은 원고가 피고를 위하여 약 3년 8개월가량 각종 용역업무를 수행하고 그 업무수행에 대한 대가를 받는 것을 목적으로 한 것이었는데, 원고가 그 업무를 제대로 수행한 기간은 3개월 남짓이었고, 이후 수개월 만에 해지되기까지 한 점, ③ 원고는 이 사건 소송을 통하여 계약해지 시점까지의 약정 용역비에 대하여는 대부분 지급받을 수 있게 되는 점, ④ 원고는 사실상 용역업무를 수행할 수 없게 된 시점이나 제2차 PM용역계약해지 이후 그 업무수행을 위한 자신의 비용과 노력을 투입할 필요가 없게 되어 실제 용역업무 수행 시와 비교하여 상당한 비용을 절약할 수 있게 된 점에 원고와 피고의 지위, 제2차 PM용역계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기 등을 종합하여 보면, 제2차 PM용역계약에서 정한 위 손해배상예정액은, 제2차 PM용역계약이 원고가 제1차 PM용역계약을 체결한 후 피고로부터 적은 대가만을 받고서도 예정된 기간을 넘겨 장기간 PM 업무를 수행하여왔던 것에 대한 보상 성격이 일부 포함되어 있다는 사정이나 지역주택조합사업에서 PM용역 업무의 성격상 원고가 제2차 PM용역계약을 정상적으로 수행하였을 경우 취할 수 있었을 이익의 규모가 상당하였을 것으로 예상되는 사정 등을 모두 고려하여 보더라도, 부당하게 과다하다고 판단되므로 이를 전체 예정 금액의 20% 상당 금액으로 감액함이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 제2차 PM용역계약의 해지에 따른 손해배상예정액으로 424,600,000원(용역대금 2,123,000,000원 × 20%)을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
따라서 피고는 원고에게 제1차 중도금으로 330,000,000원 및 이 사건 용역계약의 해지에 따른 손해배상예정액으로 앞서 본 바와 같이 인정되는 424,600,000원 중 원고가 명시적 일부청구로서 구하는 423,000,000원 합계 753,000,000원 및 그 중 제1심에서 인용된 제1차 중도금 220,000,000원에 대하여는 지급기일 다음 날인 2019. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원고의 2022. 2. 22.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2022. 2. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 나머지 제1차 중도금 110,000,000원에 대하여는 지급기일 다음 날인 2019. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결선고일인 2022. 8. 25.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 손해배상예정액인 423,000,000원에 대하여는 원고의 2022. 2. 22.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2022. 2. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결선고일인 2022. 8. 25.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면, 이 법원에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하는바, 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 한다.
판사 차문호(재판장) 이양희 김경애
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지역주택조합 PM용역계약, 총회 결의 없을 때 무효인가
2021나2051851* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
용역비
[서울고등법원 2022. 8. 25. 선고 2021나2051851 판결]
【전문】
【원고, 항소인 겸 피항소인】
주식회사 라온디벨롭먼트 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김경호 외 1인)
【피고, 피항소인 겸 항소인】
○○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 송재우 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2021. 11. 18. 선고 2020가합532275 판결
【변론종결】
2022. 7. 7.
【주 문】
1. 이 법원에서 확장한 원고의 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 원고에게 753,000,000원 및 그 중 220,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 2. 23.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 110,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 8. 25.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 423,000,000원에 대하여는 2022. 2. 24.부터 2022. 8. 25.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 80%는 피고가, 나머지 20%는 원고가 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 753,000,000원 및 그 중 330,000,000원에 대하여는 2019. 8. 26.부터 2022. 2. 22자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 423,000,000원에 대하여는 위 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 제1심에서 원금 753,000,000원만의 지급을 구하다가, 이 법원에 이르러 위와 같이 지연손해금을 구하며 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 533,000,000원을 지급하라.
나. 피고
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 원고는 부동산 컨설팅업, 부동산 개발 및 분양대행업 등을 목적으로 하는 회사로서, 본래 법인명은 주식회사 라온홀딩스이었으나 2019. 1.경 현재와 같이 법인 명칭을 변경하였다.
2) 피고는 부산 연제구 (번지 생략) 일대에서 아파트를 건축하여 이를 무주택자 등에게 공급하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 목적으로 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이다. 피고는 업무대행사를 주식회사 산영(이하 ‘산영’이라 한다)으로, 시공사를 주식회사 서희건설(이하 ‘서희건설’이라 한다)로 정하여 이 사건 사업을 추진해왔다.
나. 원고와 피고 사이의 PM용역계약 체결
1) 제1차 PM용역계약의 체결
원고는 2017. 1. 25. 피고와 사이에 원고가 피고에 대하여 용역계약 체결일부터 사업계획승인 교부일까지 이 사건 사업을 대상으로 하는 업무와 관련된 자문 및 지원(협조) 등을 하고, 피고는 그 용역대금으로 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하기로 하는 내용의 PM용역계약(이하 ‘1차 PM용역계약’이라 한다)을 체결하였다. 그 주요내용은 다음과 같다.
PM용역계약서제3조(업무범위 및 의무 등)① 피고는 본 사업의 용역업무 목적달성을 위하여 다음 각 호와 같이 업무를 수행하고, 해당 업무 수행시 원고와 상호 협력하기로 한다.1. 본 사업의 사업시행자로서 지위와 업무 수행2. 원고가 용역업무를 수행하기 위한 자료의 제공3. 원고가 수행한 용역업무에 대한 용역비의 적기 지급4. 본 사업과 관련된 토지 매입, 인·허가 및 제반 업무 일체5. 기타 본 사업, 용역업무 및 본 계약서와 관련하여 필요한 업무 일체② 원고는 본 사업의 용역업무 목적달성을 위하여 다음 각 호와 같이 업무를 수행하고, 해당 업무 수행시 피고의 업무지시 또는 방침에 따라 용역업무를 수행한다. 다만, 원고는 본 사업의 용역업무에 대해 자문 및 지원(협조)만을 하고 해당 각각의 업무에 대한 일체의 책임은 없다.1. 사업 인·허가의 업무(조합설립인가, 변경인가 및 사업계획승인)에 대한 자문 및 지원(협조)2. B/L(브릿지론) 금융 업무에 대한 자문 및 지원(협조)3. 기타 본 사업과 관련하여 피고의 행정업무에 대한 자문 및 지원(협조)?제5조(용역기간)① 본 계약서 상의 용역기간은 본 계약서 체결일로부터, 본 사업의 사업계획승인 교부일(이하 ‘용역기간’)까지로 한다.?제6조(용역비)① 원고가 본 계약서에 의거 원고의 용역 수행에 따른 아래 표와 같다. 단, 피고는 본 계약서 체결 이후 본 사업 및 용역업무 관련 등 어떠한 사유로도 원고의 용역비를 감액할 수 없다.?구분금액(원, VAT별도)비율지급시기비고총액300,000,000100%??계약금30,000,00010%2017. 1. 25.본 계약서 체결시중도금1차60,000,00020%2017. 2. 28.조합설립인가 완료시중도금2차90,000,00030%2017. 3. 31.B/L(브릿지론) 집행시 또는 조합원분담금 자납 중 빠른시기중도금3차90,000,00030%2017. 5. 1.사업계획승인 접수시잔금30,000,00010%2017. 6. 30.사업계획승인 필증 수령시지급조건각 지급 회차별 지급시기로부터 5일 이내 현금 지급 조건임
2) 제2차 PM용역계약의 체결 및 계약금 지급
가) 원고와 피고는 제1차 PM용역계약 체결 당시 사업계획승인이 2017. 6. 30.경이면 이루어질 것으로 예상하고 용역대금의 잔금지급시기를 2017. 6. 30.로 정하였으나, 그 사업계획승인이 지연되어 2019. 4. 16.에서야 이루어졌다. 위와 같이 사업계획승인이 지연되는 과정에서 피고는 2018. 1. 9. 산영과의 업무대행계약을 해지하였다.
나) 원고는 이 사건 사업에 대한 사업계획승인이 이루어지자 위 사업계획승인일인 2019. 4. 16.자로 피고와 사이에 제1차 PM용역계약의 용역기간을 ‘피고의 사업계획승인필증 수령일로부터 이 사건 사업의 입주 및 청산일까지(단 2023. 3. 31. 이내)’로 연장하고, 그 용역대금을 2,123,000,000원(부가가치세 포함)으로 하며, 이후 행할 용역대상 및 업무범위, 용역대금 등을 상세하게 정하는 내용의 제2차 PM용역계약(이하 ‘제2차 PM용역계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고는 2019. 6. 14.경 원고에게 제2차 PM용역계약에 따라 계약금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하였다. 제2차 PM용역계약의 주요 내용은 다음과 같다.
PM 용역 제2차 계약서?본 PM 용역 제2차 계약서는 이 사건 사업(이하 ‘본사업’이라 한다)의 사업시행자인 피고 및 피고가 본 사업의 PM용역사로 선정한 원고 양자 간 체결한 기존 PM 용역 계약서(2017.01.25 / 이하 ‘기존계약서’라 한다)의 용역기간을 연장하기 위한 ‘PM 용역 제2차계약서(이하 ‘본 계약서’라 한다)로서, 원고 및 피고가 당초 기존계약서에 정한 용역기간을 본 계약서에서 정한 용역기간으로 연장하고, 연장된 용역기간 동안 원고가 용역업무(본 사업 관련 업무자문, 업무관리 및 업무추진 등을 말하며, 이하 “용역업무”)를 수행할 것을 피고가 원고에게 요청하였고, 원고가 이를 수행하기로 함에 따라 아래와 같이 본 계약서를 체결하였다. 원고와 피고는 본 계약서를 체결하여 상호 간 업무 제반사항을 규정하고 상호 신의·성실의 원칙하에 이행하기로 하였다.다음제1조(본 계약서의 목적) 본 계약서의 목적은 피고가 본 사업과 관련, 피고가 필요로 하는 본 사업 추진의 업무자문, 업무관리 및 업무추진 등에 대해, 원고가 가지고 있는 지적 재산권의 제공, 상담 및 자문활동 등을 피고에게 제공하고, 본 사업의 성공적인 사업진행을 위해 원고가 피고의 업무에 적극적으로 협조 및 수행하는 데 그 목적이 있다.제3조(업무범위 및 의무 등)① 피고는 본 사업 및 본 계약서의 목적 달성을 위하여 다음 각 호와 같이 피고의 업무범위 및 의무 등을 피고의 책임으로 수행하고, 해당 업무 수행시 원고와 상호 협력한다.1. 본 사업의 사업시행자로서 지위 및 업무 일체2. 본 사업과 관련된 원고가 수행할 또는 수행한 용역업무의 확인(확정) 및 업무방향 결정3. 원고의 용역업무수행을 위한 자료의 제공4. 본 계약서에서 정한 원고의 용역비의 적기 지급5. 본 사업과 관련된 토지 매입, 인·허가 및 제반 업무의 일체6. 기타 본 사업 및 본 계약서와 관련하여 피고가 수행해야 할 또는 필요한 업무 일체② 원고는 본 사업 및 본 계약서의 목적 달성을 위하여 다음 각 호와 같이 원고의 업무범위 및 의무 등을 원고의 책임으로 수행하고, 해당 업무 수행 시 피고와 상호 협력한다.1. 본 사업의 인·허가 업무[조합설립(변경)인가, 사업계획(변경)인가, 착공승인, 준공 등]에 대한 업무 수행2. 추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행3. 조합원 관리(모집 관리, 조합원자격 관리, 입출금 관리, 입무 및 청산관리 등) 업무에 대한 업무 수행4. 본 사업의 행정업무에 대한 업무 수행5. 기타 본 사업 및 본 계약서와 관련하여 원고이 수행해야 할 또는 필요한 업무 수행③ 본 조 제②항에 의해 원고가 수행하는 원고의 업무범위 및 의무 등과 관련, 피고가 해당 각각의 업무에 대해 사전에 확인(확정) 및 요청 등을 하여 원고에게 용역업무를 의뢰하므로, 원고는 피고의 확인(확정) 및 요청 등에 따라 해당 각각의 업무를 수행한다. 다만, 본 항의 내용에 의거 원고가 수행한 각각의 업무에 대해 피고는 본 계약서 체결 이후 원고 및 원고의 관계사(구성원, 관계인, 관계사 등 일체를 포함함) 등을 상대로 일체의 민사·형사·행정상 이의 제기를 할 수 없다.제6조(용역비 등)① 피고가 본 계약서에 의거 원고에게 지급하는 원고의 용역비는 다음과 같다.1. 원고의 용역업무 수행에 따른 원고의 용역비(이하 “용역비”)는 다음 표와 같다.?구 분금액(원, VAT별도)지급시기1지급시기2비고총액1,930,000,000???계약금300,000,0002019. 4. 17.본계약서 체결시월 5천만 원+ 조합총회 용역비 1차(1억 원) 포함 금액중도금1차300,000,0002019. 8. 25.조합총회 공고시월 5천만 원+ 조합총회 용역비 제2차(1억 원) 포함 금액중도금2차111,000,0002020. 3. 25.착공 후 + 3개월월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금3차222,000,0002020. 9. 25.착공 후 + 9개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금4차222,000,0002021. 3. 25.착공 후 + 15개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금5차222,000,0002021. 9. 25.착공 후 + 21개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금6차222,000,0002022. 3. 25.착공 후 + 27개월월 3.7천만 원씩 6개월 합산금액중도금7차111,000,0002022. 6. 25.준공시월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금8차111,000,0002022. 9. 25.준공 후 + 3개월월 3.7천만 원씩 3개월 합산금액중도금9차74,000,0002022. 11. 25.준공 후 + 4개월월 3.7천만 원씩 2개월 합산금액잔금35,000,0002022. 12. 25.조합 청산 완료시월 3.7천만 원씩 1개월 금액비고1. 상기 용역비 총액은 2022. 12.까지의 용역비 총액으로, 2022. 12. 이후의 용역비 책정 상기 용역비 매월 평균 용역비 범위 내에서 피고 및 원고가 합리적으로 책정함.2. 상기 지급시기 1 또는 지급시기 2 중 빠른 시기에 용역비를 각각 지급함 제7조(본 계약서의 해제·해지 및 손해배상 등)① 피고는 다음 각 호의 경우에 본 계약서의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다.1. 원고가 본 계약서의 내용을 위반하여 계약을 유지할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우2. 원고가 용역업무 수행 중 원고의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 피고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우3. 원고가 피고의 서면 사전 승낙 없이 본 계약서상의 권리 또는 의무를 제3자에게 양도 및 담보한 경우4. 원고가 본 계약서상 각각의 업무를 수행할 수 없는 상황(원고의 내부적 상황으로 원고가 본 계약서의 내용을 이행하기 불가능한 경우 등)이 객관적으로 명백한 경우② 원고는 다음 각 호의 경우에 본 계약서의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다.1. 피고가 본 계약서의 내용을 위반하여 계약을 유지할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우2. 피고가 용역업무 수행 중 피고의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 원고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우5. 피고가 원고의 업무를 방해하거나 원고의 업무를 중단시켜 이를 재개할 수 없는 경우6. 피고가 본 계약서에 의해 책정된 원고의 용역비 지급을 지연시키는 경우⑤ 피고 또는 원고는 본 조에 따라 본 계약서를 해제·해지하고자 할 때에는 그 뜻을 미리 상대방에게 14일 전까지 본 계약서 제8조 제⑥항에 표기된 상대방의 주소지로 서면 통보한 후 본 계약서는 해제·해지되며, 피고 또는 원고는 상대방의 손해(피해)에 때해 배상(보상)한다. 피고의 귀책사유(특히, 본 계약서 제6조 원고의 용역비를 미지급하는 경우 등)로 본 계약서가 해제·해지되는 경우 피고는 원고에게 해제·해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액 지급은 물론, 별도로 원고의 용역비 총액에 해당하는 금액을 원고에게 손해배상조로 원고가 통지한 해제·해지 시점까지 지급하고, 원고의 귀책사유로 본 계약서가 해제·해지되는 경우 원고는 모든 용역업무를 중단하고 해제·해지 시점 이후부터 책정된 원고의 용역비는 지급받지 못한다.
다. 대출 관련 업무의 진행 경과
1) 원고는 제1차 PM용역계약 제3조 제2항에서 정한 용역업무 중 하나인 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”(제2호)의 일환으로 피고에 대하여 브릿지론에 대한 자문을 수행하여 피고로 하여금 2017. 10.경 대출주관사인 바로투자증권을 통해 피고 조합 총회가 승인한 차입한도인 50,000,000,000원의 범위 내에서 금융기관인 영동농업협동조합 등으로부터 시공사인 서희건설의 연대보증 아래 부동산 담보대출 17,000,000,000원, 신용대출 28,300,000,000원 가량을 대출받을 수 있도록 해주었고, 2019. 1.경에도 대출주관사인 바로투자증권을 통해 중랑신용협동조합 등으로부터 서희건설의 연대보증 아래 추가로 4,000,000,000원을 한도로 한 신용대출을 받을 수 있도록 하였다.
2) 피고는 2019년에 이르러 기존 대출금 만기가 도래하고, 공사 착공 및 중도금 대출 시까지 필요한 추가사업비 조달을 위하여 20,000,000,000원가량의 추가 차입이 필요하게 되자, 2019. 3. 16. 조합원 임시총회를 개최하여 피고의 차입한도를 20,000,000,000원 증액하여 총 70,000,000,000원의 한도 내에서 자금을 차입하는 안건을 승인하였다.
3) 원고는 2019. 4. 16.경 사업계획승인이 이루어지고 제2차 PM용역계약이 체결되자, 2019. 5.경부터 제2차 PM용역계약 제3조 제2항 제2호에서 정한 용역업무인 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”의 일환으로 바로투자증권을 대출주관사로 하여 기존 대출보다 20,000,000,000원이 증액된 70,000,000,000원 한도의 대출을 추진하였다. 그 과정에서 원고는 피고에게 2019. 5. 9., 같은 달 16., 같은 달 22. 각 주간 업무보고를 하면서 ‘2019. 5. 초 : 추가 BL 위한 탁감 진행, 2019. 5. 2주 : 추가 BL 일정 확정 예정’이라고 보고하였고, 2019. 6. 5.과 같은 달 12.에는 ‘2019. 5. 초 : 추가 BL 위한 탁감 진행, 2019. 6. 중 : 추가 담보 BL 기표 예정’이라고 각 보고한 후, 2019. 6. 19.과 같은 달 27.에는 ‘2019. 7. 초 : 추가 담보 BL 기표 예정’이라고 각 보고하였다.
4) 그러나 2019. 7. 초까지도 대출이 이루어지지 않자, 피고는 2019. 7. 11.경 피고 조합 사무실에 근무 중이던 원고의 직원 소외 1 등을 통해 원고의 업무중단을 요구하고 원고의 직원을 위 조합 사무실에서 나가게 하였다. 피고는 이어 2019. 7. 14. 서희건설에 ‘원고가 대출업무를 수행하였으나 이유 불문 부결통보만 받고 진행상황을 파악할 수 없으니 담보대출이 이루어질 수 있도록 협조를 바란다’는 취지의 협조공문을 직접 발송하였다. 이에 서희건설은 2019. 8. 8. 피고에게 ‘공사용 진출입로 및 안전통학로 확보, 도급공사비 확정, 민원 대책방안 마련, 조합원 추가분담금 확정 및 총회의결 등의 선결사항의 이행이 완료된 후에 이번 대출을 실행하겠다’는 취지로 회신함으로써 서희건설의 연대보증은 위 선결사항이 이행되는 것을 조건으로 해줄 수 있다는 취지의 의사를 밝혔다.
5) 한편, 대출주관사인 바로투자증권은 서희건설의 연대보증을 받아 오케이캐피탈 주식회사(이하 ‘OK캐피탈’이라 한다) 등을 통하여 추가 대출을 받으려 시도하였고, OK캐피탈도 2019. 7. 말경 사업부지 담보와 서희건설의 연대보증 하에 OK캐피탈을 비롯한 대주단이 총 67,750,000,000원을 대출(그 중 OK캐피탈은 37,000,00,000원을 대출하는 것으로 예정되었다)하는 내용의 여신승인신청을 승인하였는데, 서희건설이 앞서 본 바와 같이 선결조건을 연대보증의 조건으로 제시하고, 피고가 그 선결조건을 충족하지 못하여 연대보증이 이루어지지 않게 되자, 2019. 8.경 위 대출은 무산되었다.
라. 피고와 △△△경호기획과의 계약
피고는 2018. 5.경 △△△경호기획과 이 사건 사업과 관련하여 범죄 예방 및 공간관리 용역계약을 체결하였는데, 피고의 자금사정 악화로 위 용역계약에 따른 용역비를 제때 지급하지 못하였다. 피고는 2018. 11. 8.부터 2019. 7. 9.까지 △△△경호기획과 용역비 지급 등에 관하여 4차례 합의하였는데, 2019. 7. 9. 제4차 합의를 하면서 원고가 업무보고를 한 것처럼 2019. 7. 중에는 추가 대출을 받을 것이라고 예상하고 △△△경호기획에게 미지급금 400,000,000원 및 지연손해금 등 10,000,000원 합계 410,000,000원을 2019. 7. 26. 지급하기로 약정하였다. 그러나 2019. 7. 26.까지 추가대출이 이루어지지 아니하였고, 피고는 2020. 1. 30.에 이르러 △△△경호기획에 미지급금 400,000,000원과 지연이자 합의금 60,000,000원 합계 460,000,000원을 지급하기로 재차 합의하였다.
마. 피고의 이 사건 용역계약의 해지 통보
피고는 2019. 8. 1.경 원고에게 ‘제2차 PM용역계약 제3조 제2항 제2호의 “추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행”을 하지 못하여 피고에 중대한 피해가 발생하였고, 그 과정에서 3차례 이유불문 부결 통보(담보대출심의)만 받았으므로 계약서 제7조에 따라 계약을 재검토하고자 하니 협의 부탁한다. 피해상황에 대해 문제해결방안 및 대책마련, 손해배상을 요구한다.’는 공문을 보냈다. 이에 대하여 원고가 자신에게는 귀책사유가 없다는 취지의 답변을 하자, 피고는 2019. 8. 13. 원고에게 ‘피고가 원고에게 제2차 PM용역계약 제3조 제2항 [2. 추가 B/L(브릿지론) 및 중도금대출 등 금융 업무에 대한 업무 수행], 제7조 [본 계약서의 해제, 해지 및 손해배상 등 (2. 을이 용역업무 수행 중 을의 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 피고에게 중대한 피해(손해)를 끼쳤을 경우)] 기재된 사항에 따라 협조 공문을 보냈다. 피고는 담보대출 업무를 수행함에 있어 늘어난 대출금액에 대한 시공사의 연대보증 동의 여부도 확정짓지 않고 진행한 대출업무수행에 대해 의문점을 가지게 되었고, 원고의 잘못된 자료 제출에 의하여 대출심의 기간만 연장되었고, 시공사의 연대보증이 되지 않아 대출이 어렵게 되었다. 이에 이 사건 용역계약의 해지를 요구한다.’는 취지의 통보를 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 23호증, 을 제1 내지 9, 11, 12, 16호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 제1심법원의 오케이캐피탈 주식회사에 대한 금융거래정보회신, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
피고는 원고에게 이 사건 용역계약에 따라 2019. 8. 25. 제1차 중도금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하여야 함에도 지급하지 아니하였고, 브릿지론 등 대출지연은 금융기관 측 사정으로 인한 것이었으며, 원고는 성실하게 관련 업무를 수행하였음에도 브릿지론 대출이 지연되었다는 사정만으로 일방적으로 이 사건 용역계약을 해지하고 용역대금을 지급하지 아니하였다. 이에 원고는 2020. 1. 8.자 내용증명우편을 통하여 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 및 제5항에 따라 이 사건 용역계약을 해지하고, 손해배상청구를 하였다. 따라서 피고는 원고에게 미지급된 용역대금 330,000,000원과 손해배상금으로 용역비 총액에 해당하는 2,123,000,000원을 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 소로서 피고에게 위 미지급 용역대금 330,000,000원과 손해배상금 중 일부 청구로서 423,000,000원 합계 753,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 용역계약은 피고 조합의 업무대행자를 선정하는 계약이고 조합원에게 부담이 될 내용이 포함되어 있어 주택법과 피고 조합 규약상 반드시 총회의 의결을 거쳐야 함에도 이를 거치지 아니하였으므로 무효이다. 설령 제2차 PM용역계약 전부가 무효가 아니라고 가정하더라도, 적어도 제2차 PM용역계약 제7조 제5, 6항의 위약금 약정 부분은 반드시 총회의 의결이 필요하므로 무효이다.
2) 피고는 2019. 8. 13. 원고의 귀책사유를 이유로 제2차 PM용역계약 제7조에 따라 이 사건 용역계약을 적법하게 해지하였다. 따라서 피고는 원고에게 손해를 배상할 의무가 없다.
3) 피고가 원고에게 제2차 PM용역계약에 따른 제1차 중도금을 지급할 의무가 있다고 하더라도 ① 조합 총회가 개최되지 아니하여 관련 용역을 이행하지 아니하였으므로 조합 총회 관련 용역비에 해당하는 110,000,000원(부가가치세 포함)은 제외되어야 하고, ② 제1차 중도금 지급시기인 2019. 8. 25.은 이 사건 용역계약이 해지된 일자인 2019. 8. 27.과 불과 2일 밖에 차이가 나지 않아 원고가 자신의 업무를 제대로 수행하였다고 볼 수 없으므로 그 전액을 지급할 의무는 없으며, ③ 원고가 피고로부터 지급 받은 계약금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 110,000,000원의 용역비가 포함되어 있는데, 조합 총회가 개최된 사실이 없으므로 원고는 피고에게 기왕에 지급받은 계약금 중 위 용역대금 110,000,000원을 반환할 의무가 있는바, 피고는 위 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 원고의 제1차 중도금 채권과 상계한다.
3. 판단
가. 제2차 PM용역계약이 당연 무효인지 여부
1) 원고는 제2차 PM용역계약이 유효함을 전제로 하여 제2차 PM용역계약에 기한 용역대금 및 손해배상금 청구를 하고 있고, 이에 대하여 피고는 제2차 PM용역계약에 조합 총회의 의결이 없어 당연 무효라고 다투고 있으므로, 먼저 제2차 PM용역계약의 효력에 관하여 본다.
2) 먼저 피고의 주장처럼 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 제3호의2에서는 지역주택조합의 경우 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’, ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’에 관하여 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있기는 하다.
그러나 ① 도시 및 주거환경정비법이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’ 등에 대하여 총회의 의결을 거치도록 하면서(제45조 제1항 제4호), 조합 총회의 의결을 거치지 아니하고 위 사항과 관련된 사업을 추진한 조합의 임원에 대한 형사처벌 규정(제137조 제6호)을 두고 있는 것과 달리, 주택법은 법률에서 직접 주택조합의 계약체결이나 업무대행자 선정 등과 관련하여 총회 의결을 거치도록 하는 규정이나 그 위반행위를 처벌하는 규정을 두고 있지 않고, 단지 주택법 시행령과 그 시행규칙에 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’이나 ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’ 등을 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 규정하고 있을 뿐인 점, ② 도시 및 주거환경정비법상 재개발·재건축사업은 강력한 공법적 규제 아래 시행되는 공공개발사업의 성격을 띠고 있고, 위 법률에 의해 설립된 재개발·재건축정비사업조합의 경우 행정주체인 공법인으로서의 지위를 가지고 있다고 해석되는 반면, 주택법상의 지역주택조합은 일정한 자격을 갖춘 구성원들이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성한 조직체로서 사경제 주체인 민법상 비법인사단의 지위를 갖는 것에 그치는 점 등에 비추어 보면, 위에서 본 주택법 시행령 및 시행규칙의 규정이 주택법에 따라 설립된 지역주택조합 또는 조합의 추진위원회가 총회의 의결을 거치지 않고 체결한 계약의 사법상 효력까지 부정하는 강행규정이라고 보기는 어렵다. 따라서 제2차 PM용역계약이 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호, 제3호의2에 위반하여 조합 총회의 의결 없이 체결된 것이라고 하더라도 당연히 무효가 되는 것은 아니라 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3) 한편 을 제18호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 조합규약이 제23조 제1항 제3호, 제11호에서 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약”과 “기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회의 의결을 요하는 사항”을 조합 총회의 의결사항으로 정하고 있음을 알 수 있고, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호의2가 지역주택조합의 경우 ‘주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’에 관하여 조합 총회 결의를 거쳐야 하도록 규정하고 있는데, 피고가 제2차 PM용역계약을 체결 시에 직접적으로 총회 의결을 거친 바 없는 사실을 인정할 수 있기는 하다.
그러나 지역주택조합인 피고의 조합규약에서 조합 총회의 결의를 거쳐야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라고 하더라도 이와 같은 조합 총회 결의사항은 조합의 내부적 의사결정과정에서의 대표권 제한규정에 불과하다고 할 것이므로, 그 거래상대방이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위가 당연 무효가 되는 것은 아니라고 봄이 상당하고, 이 경우 거래의 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음은 이를 주장하는 측이 주장·증명하여야 하는데(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조), 피고는 이 사건에서 원고가 제2차 PM용역계약 체결이 피고 조합규약 상 조합 총회의 결의를 거쳐야만 하도록 대표권이 제한된 사항이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정에 관하여 아무런 주장·증명을 하지 못하고 있으므로, 제2차 PM용역계약의 체결이 피고의 조합규약상 조합 총회의 결의를 거쳐야 하는 사항인지에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다[원고가 피고의 조합규약 내용을 알고 있었거나 알 수 있었다고 하더라도, 앞서 채택한 각 증거에 의하면, 제2차 PM용역계약이 피고에 대하여 추가적인 용역수수료 지급의무를 발생시키는 것이고, 산영과의 업무대행 계약 해지 후에 새로운 업무대행자는 선정하지 아니한 상태에서 체결된 것이며, 그 계약 내용에도 기존 제1차 PM용역계약에서의 원고의 주업무이던 사업 인·허가나 브릿지론 금융업무에 대한 자문 및 지원 업무 등을 넘어 주택법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자가 할 업무의 성격을 가지고 있다고 볼 만한 일부 업무(예 : 사업인허가 업무 수행, 조합자금 입출금 관리 등)가 추가된 측면이 있는 사실을 알 수 있지만, 다른 한편으로 제2차 PM용역계약은 피고가 기존 업무대행자인 산영과의 업무대행계약을 해지한 후 1년여가 경과한 시점에 피고의 업무대행계약에 따른 자금집행을 위하여 기왕에 정해둔 예산의 범위 내에서 체결된 것이고, 그 제목이나 내용이 기존 제1차 PM용역계약을 연장하기 위한 계약임을 명백히 하고 있을 뿐 업무대행계약임을 명시하고 있지 않으며, 원고가 수행할 업무에 기존 업무 외에 업무대행자가 수행할 만한 업무가 일부 추가된 것 정도라는 특수한 사정을 고려하여 보면, 원고가 제2차 PM용역계약 체결이 당시 피고의 총회 결의 대상이었다고 인식하였다거나 인식할 수 있었다고 단정하기도 어렵다].
뿐만 아니라, 앞서 채택한 각 증거와 갑 제22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 즉, ① 피고의 조합규약 제23조 제1항은 위와 같이 총회의 의결사항으로 정하고 있는 사항이라고 하더라도 구체적 안건에 관하여 이사회 등에 위임할 수 있다고 규정하고 있는 사실, ② 피고는 2019. 3. 16.자 임시총회에서 제10호 안건을 통하여 ‘그동안 피고가 진행한 각종 계약 체결 및 자금 집행과 향후 진행할 각종 계약 체결 및 자금 집행에 관한 사항’ 등 10개 업무를 이사회에 위임하였고, 제12호 안건을 통하여 산영과 사이에 2018. 1. 9. 체결한 계약해지의 추인, 산영과의 업무대행계약 해지에 따른 신규 업무대행사 또는 PM용역사의 선정 및 업무대행조건(자금 집행 등) 등에 대한 상세 내용 및 절차를 조합 이사회에 일괄 위임하고, 그 위임에 따라 선정된 업무대행사 또는 PM용역사는 추후 개최되는 총회에서 추인받기로 결의한 사실, ③ 피고는 이러한 총회 결의에 따라 2019. 4. 16.에 원고와의 제2차 PM용역계약을 체결한 사실, ④ 비록 위 총회 결의에서 ‘추인’이라는 표현을 사용하고 있으나, 당시 위 총회에서는 200억 원 추가 차입도 의결하였고, 그 추가 차입을 위해서는 추후 언제 개최될 지도 확정되지 아니한 다음 총회에서의 신규 PM용역계약 추인 시까지 사이에 새로 선정된 PM용역사가 추가 차입 등을 위한 업무수행을 할 것이 당연히 예정되어 있었으며, 위 총회에서 그러한 업무수행을 금지한 바도 없는 것에 비추어 볼 때 위와 같은 조합 총회에서의 위임에 따른 PM용역사 선정은 조합 총회의 추인 전이라고 하더라도 유효함을 전제로 하고 있다고 보아야 하는 점(위 총회에서는 산영과 사이에 약 1년 전에 해지되어 정산이 이루어진 업무대행계약에 대하여도 추인한다는 표현을 사용한 바 있다) 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이의 제2차 PM용역계약의 체결은 조합 총회의 위임 결의에 따라 이루어진 것이어서 유효하다고 보아야 하고, 제2차 PM용역계약 체결 당시 그 자체에 대한 피고 총회의 결의가 없었다고 하여 달리 볼 것이 아니다.
4) 따라서 제2차 PM용역계약의 체결에 조합 총회 결의가 없었음을 이유로 제2차 PM용역계약이 무효라는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 원고의 미지급 용역대금 및 손해배상청구권의 발생
1) 원고의 계약해지 및 이에 따른 미지급 용역대금 및 손해배상청구권의 발생
가) 앞서 인정한 사실 및 갑 제6호증의 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 피고는 2019. 7. 초까지 원고가 바로투자증권을 대출주관사로 하여 진행하던 대출이 이루어지지 않자, 2019. 7. 11.경 피고 조합 사무실에 근무 중이던 원고의 직원 소외 1 등에게 업무중단을 요구하며 사무실에서 나가게 하는 방법으로 원고에 대하여 업무중단을 요구하였다. 이에 따라 원고는 이후 제2차 PM용역계약에 따른 업무를 정상적으로 진행하지 못하였다.
(2) 피고는 2019. 8. 1.경에 이르러 원고에게 제2차 PM용역계약을 재검토하고자 한다고 통보하고, 2019. 8. 13.에는 제2차 PM용역계약을 해지한다.’는 취지의 통보를 하면서 원고를 제2차 PM용역계약에 따른 업무에서 배제시킨 다음, 2019. 8. 25.에 지급하기로 예정된 제1차 중도금 330,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하지 아니하였다.
(3) 이에 원고는 피고에게 위 1차 중도금의 지급을 독촉하였으나, 피고가 그 지급을 계속 거절하자 2020. 1. 8. 피고에 대하여 용역비 미지급과 용역업무를 수행하지 못하게 하였음을 이유로 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 제1, 2, 5, 6호에 의하여 제2차 PM용역계약을 2020. 1. 23.자로 해지한다는 취지의 통지를 하였고, 위 통지는 그 무렵 피고에게 도달하였다.
나) 위 인정사실에 의하면, 피고가 원고에게 그 용역업무의 수행을 중단시키고 더 이상 업무를 수행할 수 없게 함과 아울러 그 용역비 지급을 지연함으로써 적어도 제2차 PM용역계약 제7조 제2항 제1, 5, 6호에서 정한 해지 사유가 발생하였고, 원고의 2020. 1. 8.자 통지가 피고에게 도달함으로써 제2차 PM용역계약은 2020. 1. 23. 적법하게 해지되었다고 보아야 한다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 피고의 귀책사유로 인한 계약 해지 시 피고가 원고에게 지급하기로 한 금액을 규정한 제2차 PM용역계약 제7조 제5항 따라 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액’과 ‘원고의 용역비 총액에 해당하는 손해배상금’을 지급할 의무가 있다.
2) 피고의 해지 주장에 대하여
가) 피고는 객관적이고 명백한 귀책사유로 제2차 PM용역계약을 위반하여 피고에게 중대한 피해가 발생하였고, 당시 원고가 제2차 PM용역계약상 각종 업무를 수행할 수 없는 상황이었으므로 제2차 PM용역계약은 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고에 의하여 해지되었다고 주장하며, 원고의 귀책사유로 ① 원고가 피고의 조합사무실에 상주 인원 1인을 배치하지 아니한 점, ② 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하여 피고로 하여금 추가 대출을 받지 못하게 함으로써 △△△경호기획에 용역비에 관한 지연손해금 50,000,000원을 추가로 부담하게 되는 등 피고에게 중대한 피해를 발생시킨 점, ③ 원고가 이 사건 사업부지에 대한 토지조서 정리를 게을리 하고 실시계획인가고시 업무와 관련한 협의절차를 제대로 인지하지 못하는 등 제2차 PM용역계약에 따른 업무 수행을 태만히 한 점을 주장하고 있다.
나) 그런데 피고가 2019. 8. 13. 원고에 대하여 해지통고로 하면서 해지 근거로 제시한 원고의 주된 귀책사유는 위 ‘② 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하여 피고로 하여금 추가 대출을 받지 못하게 함으로써 △△△경호기획에 대하여 용역비에 관한 지연손해금 50,000,000원을 추가로 부담하게 되는 등 피고에게 중대한 피해를 발생시킨 점’이므로, 먼저 원고에게 위와 같은 해지사유가 있었는지에 관하여 보건대, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 추가 대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 않은 채 관련 업무를 수행하였다거나 이로 인하여 피고가 추가 대출을 받지 못하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
오히려, 앞서 든 증거들, 갑 제9 내지 21호증의 각 기재, 이 법원의 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실, 즉 ① 원고는 제1차 PM용역계약에 따라 2017. 10.경과 2019. 1.경 2회에 걸쳐 서희건설의 연대보증 아래 대출을 성사시켰는데, 그 이후 서희건설은 피고에게 향후의 추가 대출에 대해서는 더 이상 연대보증을 서지 않을 것이라는 의사를 밝혔고, 원고는 당시 피고의 조합장 등 집행부에 그 사실을 알린 사실, ② 이에 원고는 서희건설의 연대보증 없이 2019. 4. 16.자 사업계획승인 취득에 따라 피고 소유 부동산의 평가가치가 상승하는 것을 근거로 추가 대출을 추진하면서도 서희건설에 지속적으로 연대보증을 요청해온 사실, ③ 이에 서희건설은 2019. 6. 13.경 기존의 의사를 번복하여 추가 대출에 대하여도 연대보증을 해주겠다는 의사를 밝혀 이에 관한 협의가 개시된 사실, ④ 원고의 이사 소외 2는 서희건설의 위 연대보증의사 번복 당시 피고의 조합장이던 소외 3에게 서희건설이 연대보증 의사를 밝혔다는 내용을 곧바로 보고한 사실, ⑤ 이에 따라 2019. 6. 26. 바로투자증권, OK캐피탈이 참석한 가운데 위와 같은 추가 대출을 위한 현장실사가 이루어졌고, 바로투자증권과 OK캐피탈도 연대보증을 전제로 한 대출 심사에 착수한 사실, ⑥ 서희건설이 이처럼 연대보증의사를 밝혔음에도 당시 금융당국의 대출 규제로 인하여 쉽게 대출이 이루어지기 어려운 상황이었는데, 피고는 2019. 7. 초까지 추가 대출이 이루어지지 않고 지연되자, 2019. 7. 11. 피고 조합의 사무실에 근무하던 원고의 소외 1 등을 통해 원고의 업무중단을 일방적으로 요구하며 위 조합 사무실에서 원고 측 직원들을 내보낸 다음, 2019. 7. 14. 서희건설에 직접 ‘원고가 대출업무를 수행하였으나 이유 불문 부결통보만 받고 진행상황을 파악할 수 없으니 담보대출이 이루어질 수 있도록 협조를 바란다’는 취지의 협조공문을 발송한 사실, ⑦ 이에 서희건설은 2019. 8. 8. 피고에게 연대보증을 위한 선결조건을 제시하였고, 피고가 이후 그 선결조건을 충족하지 못하여 연대보증이 이루어지지 않게 되자 추가 대출은 최종적으로 무산된 사실, ⑧ 비록 원고가 위 추가대출 업무를 처리하는 과정에서 그 추진과정을 피고에게 보고하면서 2019. 5.경부터 2019. 6.경까지 사이에 앞서 기초사실에서 인정한 바처럼 2019. 6. 중순경이나 같은 해 7. 초경이면 대출이 이루어질 수 있는 것처럼 보고한 바는 있기는 하나 그 보고는 관련 금융기관 등과의 협의에 따라 예상되던 일정을 추정하여 보고한 것일 뿐 그 시기에 대출이 이루어진다는 확정된 사실을 보고한 것은 아닌 사실 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 추가대출 과정에서 시공사인 서희건설의 연대보증의사를 충분히 확인하였을 뿐 아니라 그 내용을 피고에게 잘 전달하였으며, 당시 위 추가 대출이 무산된 것은 원고가 서희건설의 연대보증의사를 제대로 확인하지 아니한 채 대출 절차를 진행한 잘못 탓이 아니라 금융기관들의 소극적 자세와 서희건설이 입장을 바꾸어 연대보증에 선결조건을 제시하고 피고가 그 선결조건을 충족하지 못하였기 때문이라고 보일 뿐이다.
다) 또한 피고가 원고의 귀책사유로 주장하는 것 중 위 ‘① 원고가 피고의 조합사무실에 상주 인원 1인을 배치하지 아니한 점’의 경우에 관하여 보건대, 위 사유가 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고서에 기재되어 있기는 하나, 위 해지통고서의 기재 내용에 의하면 위 사유가 당시 해지통고의 주된 사유였다고 보기 어려울 뿐 아니라, 설령 위 사유가 당시 해지사유 중 하나였다고 하더라도 원고가 위와 같은 의무를 객관적이고 명백한 귀책사유로 인하여 위반하였다거나 그로 인하여 피고에게 계약이 해지될 만한 정도로 중대한 피해를 끼쳤다고 인정할 증거가 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라) 나아가 피고가 원고의 귀책사유로 주장하는 마지막 사유인 위 ‘③ 원고가 이 사건 사업부지에 대한 토지조서 정리를 게을리 하고 실시계획인가고시 업무와 관련한 협의절차를 제대로 인지하지 못하는 등 이 사건 용역계약에 따른 업무 수행을 태만히 한 점’의 경우에는 피고의 2019. 8. 13.자 해지통고 당시 해지사유로 삼은 바 없을 뿐 아니라 위와 같은 귀책사유를 인정할 증거도 없다.
마) 결국 피고가 주장하는 해지사유를 모두 인정하기 어려우므로, 이와 다른 전제 하의 피고의 해지 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 이는 피고의 주장을 이 사건 소송에서 위 각 해지사유를 이유로 제2차 PM용역계약을 해지한다는 취지로 보더라도 마찬가지이다.
3) 미지급 용역비 및 손해배상의 범위
가) 미지급 용역비
(1) 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제2차 PM용역계약은 원고의 2020. 1. 8.자 해지통지가 피고에게 도달함으로써 2020. 1. 23. 해지되었고, 제2차 PM용역계약 제6조 제1항에서 피고는 원고에게 2019. 12. 25.까지는 매월 용역비로 55,000,000원(용역비 50,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액), 그 이후부터는 매월 용역비로 40,700,000원(용역비 37,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액)씩 지급함과 아울러 조합 총회 용역비 220,000,000원(총 용역비 200,000,000원에 부가가치세를 포함한 금액)을 2회에 걸쳐 나누어 지급하기로 하면서, 계약일부터 2019. 8.까지 4개월간의 용역비 220,000,000원(월 용역비 55,000,000원 × 4개월)과 조합총회 용역비 1차분 110,000,000원 합계 330,000,000원은 계약금으로서 ‘2019. 4. 17.’과 ‘제2차 PM용역계약 체결 시’ 중 먼저 도래하는 날에 지급하고, 2019. 8. 이후부터 2019. 12.까지 4개월간의 용역비 220,000,000원(월 용역비 55,000,000원 × 4개월)과 조합총회 용역비 제2차분 110,000,000원 합계 330,000,000원은 1차 중도금으로서 ‘2019. 8. 25.’과 ‘조합 총회 공고 시’ 중 먼저 도래하는 날에 지급하기로 약정한 사실, 위와 같은 약정에 따라 피고는 원고에게 위 계약금을 지급한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 제2차 PM용역계약이 해지된 2020. 1. 23.까지 지급이 약정된 용역비 중 원고가 구하는 바에 따라 330,000,000원(2019. 12.까지의 용역비로서 제1차 중도금으로 책정된 금액이다)을 지급할 의무가 있다.
(2) 이에 대하여 피고는, 제1차 중도금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 110,000,000원의 조합 총회 용역비 2차분이 포함되어 있는데, 이 사건 용역계약이 해지될 때까지 조합 총회가 개최되지 않았으므로 해당 금액을 지급 대상에서 제외하여야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 1차 중도금 330,000,000원 중 조합 총회 용역비 2차분 110,000,000원은 나머지 용역비와 마찬가지로 ‘2019. 8. 25.’과 ‘조합 총회 공고 시’ 중 먼저 도래하는 시기에 지급하기로 약정된 것이어서 제2차 PM용역계약 해지 전에 그 지급시기가 도래한 사실을 알 수 있고, 그 지급이 조합 총회가 개최될 것을 조건으로 한 것이라고 볼 만한 아무런 증거가 없다. 오히려 위 조합 총회 용역비는 조합 총회가 실제 개최되었는지 여부나 그 준비를 위하여 소요된 실제 비용이 있는지 여부와 실제 투입금액 및 개최 횟수 등과 무관하게 일정 시기만 되면 정액으로 지급되는 것으로 약정되어 있을 뿐이다. 이러한 사정에 비추어 보면, 위 조합 총회 용역비 2차분 역시 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 PM용역계약이 해지될 경우 피고가 원고에게 지급할 해지 시점까지의 ‘매월 책정된 용역비’에 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 조합 총회 용역비 2차분의 공제 주장은 받아들이지 않는다.
(3) 나아가 피고는, 제1차 중도금 지급시기인 2019. 8. 25.은 제2차 PM용역계약이 해지된 날인 2019. 8. 27.과 불과 2일 밖에 차이가 나지 않아 원고가 그 무렵 자신의 업무를 제대로 수행하였다고 볼 수 없으므로, 원고가 제1차 중도금 전액을 지급받는 것을 부당하다는 취지로도 주장하나, 원고와 피고는 제2차 PM용역계약 제7조 제5항에서 피고의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 원고의 용역비 전액’을 지급하기로 약정하였을 뿐 원고가 그 해지 시까지 실제 업무를 수행한 정도에 따라 그 지급 금액을 감액하도록 정하고 있지 않다. 나아가 피고의 2019. 8.경의 해지는 적법하지 아니하고, 원고가 2019. 7.경부터 제2차 PM용역계약이 해지된 2020. 1. 23.까지 용역업무를 제대로 수행하지 못한 것은 피고가 원고를 용역업무에서 배제한 탓이라는 사정에 비추어 보면, 그 원인제공자인 피고가 원고의 용역업무의 불충분한 수행을 이유로 용역비의 감액을 구할 수도 없다고 보아야 한다. 따라서 이 부분 피고의 주장도 받아들이지 않는다.
(4) 또한 피고는, 원고가 피고로부터 지급받은 계약금에는 조합 총회가 개최될 것을 전제로 한 조합 총회 용역비 1차분 110,000,000원이 포함되어 있는데, 조합 총회가 개최된 사실이 없으므로, 원고는 피고에게 계약금 중 위 금액을 반환할 의무가 있고, 피고는 위 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 원고의 제1차 중도금 채권과 상계한다고 항변한다. 그러나 조합 총회 용역비 1차분 역시 조합 총회 용역비 제2차분과 마찬가지 이유로 그 지급이 조합 총회가 개최될 것을 조건으로 한 것이라고 보기 어렵고, 그 지급시기 도래 이후에 피고의 귀책사유로 인하여 제2차 PM용역계약이 해지될 경우에는 피고가 원고에게 지급하여야만 하는 용역비에 포함된다고 봄이 상당하므로, 설령 제2차 PM용역계약 해지 전에 어떠한 사유로 인하여 조합 총회가 개최된 사실이 없었다고 하더라도 원고가 피고에게 위 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다고 볼 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에선 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.
나) 손해배상금
(1) 앞서 본 바와 같이 제2차 PM용역계약은 피고의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우 피고로 하여금 ‘해지 시점까지 매월 책정된 용역비 중 미지급한 용역비 전액’ 외에 추가로 ‘원고의 용역비 총액에 해당하는 금액’을 손해배상조로 지급하도록 정하고 있는바, 이는 피고의 귀책사유로 인한 계약의 해지 시 피고가 원고에게 배상할 손해배상액을 예정한 것으로 보아야 한다.
(2) 그런데 위와 같은 손해배상예정액의 경우 그것이 부당하게 과다하다면 법원은 당사자의 주장이 없더라도 이를 직권으로 감액할 수 있는바(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결, 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다47500 판결 등 참조), 앞서 채택한 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 위 손해배상예정액이 제2차 PM용역계약에 따른 용역대금의 총액에 해당하는 큰 금액인 점, ② 제2차 PM용역계약은 원고가 피고를 위하여 약 3년 8개월가량 각종 용역업무를 수행하고 그 업무수행에 대한 대가를 받는 것을 목적으로 한 것이었는데, 원고가 그 업무를 제대로 수행한 기간은 3개월 남짓이었고, 이후 수개월 만에 해지되기까지 한 점, ③ 원고는 이 사건 소송을 통하여 계약해지 시점까지의 약정 용역비에 대하여는 대부분 지급받을 수 있게 되는 점, ④ 원고는 사실상 용역업무를 수행할 수 없게 된 시점이나 제2차 PM용역계약해지 이후 그 업무수행을 위한 자신의 비용과 노력을 투입할 필요가 없게 되어 실제 용역업무 수행 시와 비교하여 상당한 비용을 절약할 수 있게 된 점에 원고와 피고의 지위, 제2차 PM용역계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기 등을 종합하여 보면, 제2차 PM용역계약에서 정한 위 손해배상예정액은, 제2차 PM용역계약이 원고가 제1차 PM용역계약을 체결한 후 피고로부터 적은 대가만을 받고서도 예정된 기간을 넘겨 장기간 PM 업무를 수행하여왔던 것에 대한 보상 성격이 일부 포함되어 있다는 사정이나 지역주택조합사업에서 PM용역 업무의 성격상 원고가 제2차 PM용역계약을 정상적으로 수행하였을 경우 취할 수 있었을 이익의 규모가 상당하였을 것으로 예상되는 사정 등을 모두 고려하여 보더라도, 부당하게 과다하다고 판단되므로 이를 전체 예정 금액의 20% 상당 금액으로 감액함이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 제2차 PM용역계약의 해지에 따른 손해배상예정액으로 424,600,000원(용역대금 2,123,000,000원 × 20%)을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
따라서 피고는 원고에게 제1차 중도금으로 330,000,000원 및 이 사건 용역계약의 해지에 따른 손해배상예정액으로 앞서 본 바와 같이 인정되는 424,600,000원 중 원고가 명시적 일부청구로서 구하는 423,000,000원 합계 753,000,000원 및 그 중 제1심에서 인용된 제1차 중도금 220,000,000원에 대하여는 지급기일 다음 날인 2019. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원고의 2022. 2. 22.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2022. 2. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 나머지 제1차 중도금 110,000,000원에 대하여는 지급기일 다음 날인 2019. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결선고일인 2022. 8. 25.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 손해배상예정액인 423,000,000원에 대하여는 원고의 2022. 2. 22.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2022. 2. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결선고일인 2022. 8. 25.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면, 이 법원에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하는바, 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 한다.
판사 차문호(재판장) 이양희 김경애
