법률사무소
장우승 변호사
전세금 돌려주지 않는 임대인, 재산을 어떻게 파악할 수 있을까
전세 만기가 지났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 임대인에게 재산이 있는지 어떻게 확인할 수 있나요?
얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 직장인 C씨(34세)는 서울 마포구 빌라에 전세보증금 2억 3천만 원을 걸고 2년간 거주했습니다. 계약 만기일이 다가오자 석 달 전부터 임대인에게 보증금 반환을 요청했지만, 임대인은 "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 말만 반복했습니다. 만기가 지난 지 두 달이 넘도록 보증금은 돌아오지 않았고, C씨는 새로 이사할 집의 계약금까지 날릴 위기에 처했습니다.
C씨처럼 전세금 미반환 상황에 놓이면 가장 먼저 드는 생각이 있습니다. "이 사람이 정말 돈이 없는 건지, 아니면 돈이 있으면서 안 주는 건지." 결론부터 말씀드리면, 법률이 허용하는 범위 안에서 임대인의 재산 상태를 파악할 수 있는 방법이 여러 가지 있습니다.
부동산 등기부등본 확인 - 가장 기본이면서 가장 중요한 단계
모든 재산 파악의 출발점은 부동산 등기부등본입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있으며, 열람 비용은 건당 700원에 불과합니다.
등기부등본의 갑구에서는 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권이나 전세권 등 담보 설정 현황을 확인합니다. 임대인이 해당 주택 외에 다른 부동산을 보유하고 있는지도 중요한데, 이 경우 임대인의 이름과 주민등록번호를 알고 있다면 "부동산 소유 현황" 조회가 가능합니다.
실무 팁: 등기부에서 반드시 확인할 3가지
1) 근저당 설정 금액의 합계가 시세 대비 얼마인지 (채무 과다 여부 판단)
2) 최근 소유권 이전이나 가압류 등기가 있는지 (재산 은닉 징후)
3) 신탁등기 여부 (신탁된 부동산은 강제집행이 제한될 수 있음)
재산명시신청과 재산조회 제도 - 법원을 통한 공식 경로
C씨의 이야기로 돌아가겠습니다. C씨는 결국 임차권등기명령을 마친 뒤 지급명령을 신청했고, 확정된 지급명령으로 집행권원(강제집행의 근거가 되는 문서)을 확보했습니다. 그런데 문제는 임대인의 다른 재산이 어디에 있는지 알 수 없다는 점이었습니다.
이때 활용할 수 있는 것이 재산명시신청과 재산조회 신청입니다.
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재산명시신청 (민사집행법 제61조) 집행권원을 가진 채권자가 법원에 신청하면, 법원은 채무자(임대인)를 출석시켜 본인의 재산 목록을 선서 후 제출하도록 명합니다. 거짓 재산 목록을 제출하면 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 정당한 사유 없이 불출석하면 20일 이내의 감치(구금)에 처할 수 있습니다. 신청 비용은 인지대 2,000원과 송달료 정도입니다.
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재산조회 신청 (민사집행법 제74조) 재산명시절차를 거쳤는데도 채무자의 재산을 충분히 파악하지 못한 경우, 법원에 재산조회를 신청할 수 있습니다. 법원은 금융기관, 국토교통부, 국세청, 건강보험공단, 자동차등록관청 등 공공기관에 채무자의 재산 내역을 직접 조회합니다. 은행 계좌 잔액, 보유 부동산, 자동차, 보험 가입 현황, 급여 수준까지 폭넓게 확인할 수 있어 실무적으로 매우 유용합니다.
주의사항
재산조회는 원칙적으로 재산명시 절차를 먼저 거쳐야 신청할 수 있습니다. 다만 재산명시기일에 채무자가 불출석하거나, 채무자의 재산 목록만으로는 집행채권에 현저히 미달하는 경우에는 곧바로 재산조회를 신청할 수 있습니다.
그 밖에 활용할 수 있는 재산 파악 수단
법원 절차 외에도 다음과 같은 방법을 병행하면 임대인의 재산 상태를 더 정확하게 파악할 수 있습니다.
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지방세 세목별 과세증명서 발급 요청 임대인의 동의가 있으면 지방세 과세증명을 통해 부동산, 자동차 등 과세 대상 재산을 간접적으로 확인할 수 있습니다. 다만 임대인이 협조하지 않는 경우가 대부분이므로, 가압류나 본안소송 단계에서 법원을 통해 조회하는 편이 현실적입니다.
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가압류를 통한 사전 보전 재산 파악 자체는 아니지만, 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 소송 전이라도 부동산 가압류, 채권 가압류(은행 계좌 등)를 먼저 진행하는 것이 안전합니다. 보증금 2억 3천만 원 기준으로 부동산 가압류 시 담보 제공액은 통상 청구금액의 10분의 1 수준인 약 2,300만 원 내외가 됩니다.
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건축물대장 및 토지대장 열람 정부24(gov.kr)에서 무료로 열람 가능합니다. 등기부등본과 대조하면 미등기 건물이나 토지 현황을 파악하는 데 도움이 됩니다.
실무에서 놓치기 쉬운 포인트
C씨의 사례로 마무리하겠습니다. C씨는 재산조회 결과 임대인이 경기도 용인에 또 다른 아파트를 보유하고 있고, 시중 은행 3곳에 예금이 분산되어 있다는 사실을 확인했습니다. 이 정보를 바탕으로 부동산 강제경매와 예금 채권 압류를 동시에 진행했고, 결국 보증금 전액을 회수할 수 있었습니다.
실무적으로 중요한 것은 시간입니다. 보증금 반환을 차일피일 미루는 임대인 중 상당수는 그 사이에 재산을 처분하거나 추가 담보를 설정합니다. 등기부등본에 새로운 근저당이 설정되거나 소유권 이전 가등기가 들어오면 세입자의 회수 가능성은 급격히 낮아집니다.
전세보증금 미반환 문제를 겪고 계시다면, 만기 후 가능한 한 빠른 시점에 임차권등기명령 신청과 재산 파악 절차를 병행하시는 것이 피해를 최소화하는 핵심 전략입니다.
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장우승 변호사의 코멘트
전세금 반환 분쟁을 다루면서 가장 안타까운 경우는, 충분히 회수할 수 있었던 보증금을 시기를 놓쳐 받지 못하게 되는 상황입니다. 임대인의 재산 파악은 빠를수록 유리하고, 특히 재산명시와 재산조회 제도를 적극 활용하면 숨겨진 재산까지 확인할 수 있습니다. 상황이 복잡하다면 초기 단계에서 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.
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