법률사무소
정우람 변호사
이혼 시 부동산 재산분할, 양도소득세 폭탄을 피하는 법
이혼 과정에서 부동산 재산분할은 가장 큰 비중을 차지하는 쟁점입니다. 그런데 많은 분들이 재산분할 합의에만 집중한 나머지, 뒤따르는 양도소득세 문제를 간과하는 경우가 적지 않습니다. 실무에서 보면 재산분할로 수천만 원의 세금이 추가 발생해 당사자 모두 곤란해지는 사례가 반복되고 있습니다. 아래 가상 사례를 통해 핵심 쟁점을 정리하겠습니다.
사건 개요 - A씨와 B씨의 이혼 재산분할
A씨(47세, 자영업) / B씨(44세, 회사원)
혼인기간 18년. 서울 마포구 아파트(시가 11억 원, 취득가 4억 원) 명의자는 A씨 단독.
협의이혼 과정에서 B씨에게 해당 아파트 소유권을 이전하는 것으로 재산분할에 합의.
이전 등기 완료 후 약 6개월 뒤, A씨에게 양도소득세 약 1억 8천만 원이 고지됨.
A씨는 "재산을 나눈 것이지 판 것이 아닌데 왜 양도세가 나오느냐"며 당혹스러워했습니다. 이 사례에서 짚어야 할 법적 쟁점은 크게 세 가지입니다.
쟁점 1. 이혼 재산분할과 양도소득세의 관계
소득세법상 양도소득세는 '자산의 유상 이전'에 대해 부과됩니다. 이혼 재산분할은 대가를 받고 파는 행위가 아니므로, 원칙적으로 양도에 해당하지 않는다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 과세당국과 법원의 해석은 재산분할의 성격에 따라 달라집니다.
비과세 되는 경우 - 재판(조정 포함)에 의한 재산분할 또는 협의이혼 시 민법 제839조의2에 근거한 재산분할청구권 행사로 부동산이 이전되는 경우. 이는 '부부 공동재산의 청산'으로서 양도가 아닌 것으로 봅니다.
과세 될 수 있는 경우 - 위자료 명목으로 부동산을 넘기거나, 재산분할이 아닌 '증여' 또는 '대물변제'로 판단되는 경우. 특히 채무 소멸의 대가로 이전한 것으로 보이면 유상양도로 과세됩니다.
A씨의 사안에서 문제는 합의서의 문구에 있었습니다. 협의이혼합의서에 "위자료 및 재산분할로 아파트를 이전한다"고 기재되어 있었고, 과세당국은 이를 위자료 대물변제로 보아 양도소득세를 부과한 것입니다.
쟁점 2. 1세대 1주택 비과세 적용 여부
설령 양도에 해당하더라도, 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호) 요건을 충족하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.
1
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유할 것
2
보유기간 2년 이상(조정대상지역 내 취득분은 거주기간 2년 이상 추가)
3
양도가액이 12억 원 이하일 것(초과분은 비례 과세)
A씨의 경우, 아파트 시가 11억 원으로 12억 원 이하이고, 18년간 보유 및 거주했으므로 비과세 요건을 충족할 여지가 있었습니다. 그러나 여기서 문제가 됩니다.
핵심 쟁점: 이혼으로 세대가 분리된 시점과 양도(이전등기) 시점의 선후관계가 중요합니다. 이혼 신고 전에 소유권을 이전하면 '동일 세대'로 보아 1세대 1주택 요건 판단이 달라질 수 있고, 이혼 신고 후에 이전하면 이미 단독세대가 되어 판단 기준이 변경됩니다.
A씨는 이혼 신고와 소유권 이전 등기를 같은 날 처리했는데, 등기 접수 시점이 이혼 신고 수리 시점보다 앞서는 바람에 세대 분리 전 양도로 처리된 정황이 있었습니다. 이런 사소한 시간 차이가 세금 수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다.
쟁점 3. 재산분할을 받는 측(B씨)의 취득세와 향후 양도세
재산분할로 부동산을 받는 쪽도 세금 문제에서 자유롭지 않습니다.
취득세: 이혼 재산분할로 인한 부동산 취득은 유상취득이 아닌 무상취득으로 보되, 지방세법상 취득세는 부과됩니다. 다만 세율은 일반 매매(1~3%)가 아니라 무상취득 세율이 적용될 수 있어 구체적 세율은 지방자치단체와 확인이 필요합니다.
향후 양도세: B씨가 이 아파트를 나중에 매도할 경우가 더 중요합니다. 취득가액을 어떻게 산정하느냐에 따라 양도차익이 달라지기 때문입니다.
재산분할로 취득한 경우, 취득가액은 이전 당시의 시가(약 11억 원)로 봅니다. 즉 B씨가 향후 12억 원에 매도한다면 양도차익은 1억 원이 됩니다. 반면, 증여로 취득한 것으로 본다면 증여 시 평가액이 취득가액이 되어 계산이 달라질 수 있습니다.
따라서 B씨 입장에서도 재산분할 합의서에 이전 당시 시가를 명확히 기재해두는 것이 향후 세금 분쟁 예방에 매우 중요합니다.
실무적 조언 - 부동산 재산분할 시 반드시 확인할 사항
1
합의서 문구를 정확하게 작성하십시오. '위자료'와 '재산분할'을 혼용하면 과세당국이 위자료 대물변제로 판단할 수 있습니다. 반드시 "민법 제839조의2에 따른 재산분할로서 이전한다"는 취지를 명기해야 합니다.
2
이혼 신고와 소유권 이전등기의 시간 순서를 조율하십시오. 어느 쪽이 먼저 처리되느냐에 따라 1세대 1주택 비과세, 세대 판정 등이 달라집니다.
3
재판상 재산분할을 활용하는 방안도 검토하십시오. 협의이혼이라 하더라도 재산분할에 대해 별도로 가정법원에 재산분할청구 심판을 신청하면, 법원의 결정에 의한 이전으로서 양도소득세 비과세 논거가 훨씬 강해집니다.
4
세무 전문가와 법률 전문가에게 동시에 자문을 받으십시오. 이혼 재산분할은 가사법과 세법이 교차하는 영역입니다. 한쪽 전문가만으로는 전체 그림을 파악하기 어렵습니다.
5
양도가액과 취득가액 관련 자료를 철저히 보관하십시오. 매매계약서, 감정평가서, 재산분할 합의서 등은 향후 과세 분쟁에서 가장 중요한 증거자료가 됩니다.
이혼 재산분할에서 부동산 양도세 문제는 사전에 구조를 잘 설계하면 합법적으로 비과세 또는 절세가 가능한 영역입니다. 반대로 준비 없이 진행하면 A씨처럼 예상치 못한 세금 부담을 떠안게 됩니다. 재산분할 합의 전에 세금까지 포함한 종합적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.
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정우람 변호사의 코멘트
이혼 재산분할 사건을 다루면서 느끼는 점은, 합의서 문구 한 줄이 수천만 원의 세금 차이를 만든다는 것입니다. 특히 위자료와 재산분할을 구분하지 않고 작성한 합의서로 인해 뒤늦게 양도세를 추징당하는 사례가 실무에서 빈번합니다. 재산분할 협의 단계에서 법률과 세무를 함께 검토받으시길 권합니다.
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