상가 임대차 기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법과 실무 대응

얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 서울 마포구에서 3년간 카페를 운영하던 김모 씨(42세)는 임대차 기간 만료를 앞두고 임대인에게 보증금 4,000만 원의 반환을 요청했습니다. 그런데 임대인은 "원상복구가 안 됐다", "관리비 미납분이 있다"는 이유로 보증금 반환을 차일피일 미루기 시작했습니다. 결국 김 씨는 가게 문을 닫은 뒤에도 석 달째 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다.

이처럼 상가 임대차 기간이 만료된 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 실무에서 매우 빈번합니다. 핵심 결론부터 말씀드리겠습니다.

핵심 결론: 상가 임대차 기간이 만료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인은 보증금 반환 시까지 건물을 점유하면서 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 반환을 거부하면 임차권등기명령, 보증금반환 소송 등 법적 절차를 통해 회수가 가능합니다.

보증금 반환 의무는 언제 발생하는가

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 여기서 중요한 것은 보증금 반환과 건물 인도(명도)는 동시이행 관계라는 점입니다.

쉽게 말하면, 임차인이 건물을 비워주는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 임대인이 보증금을 주지 않는데 임차인이 먼저 가게를 빼줄 의무는 없다는 뜻입니다.

다만 실무에서는 많은 임차인이 이 사실을 모른 채 먼저 건물을 비워주고, 그 뒤에 보증금 회수에 어려움을 겪는 경우가 적지 않습니다. 건물을 비워주면 대항력(임차인으로서의 법적 보호)을 잃게 되므로, 보증금을 돌려받기 전까지는 함부로 명도하지 않는 것이 원칙입니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응 방법

김 씨처럼 보증금 반환을 거부당하는 상황이라면, 단계별로 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

1
내용증명 발송
임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 내용증명을 발송합니다. 발송 비용은 보통 5,000~10,000원 수준이며, 반환 기한을 14일 이내로 명시하는 것이 일반적입니다. 이 과정 자체가 소송에서 성실한 이행 촉구의 증거가 됩니다.
2
임차권등기명령 신청
이미 건물을 비워줬거나 새로운 곳으로 이전해야 하는 경우, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 이 등기가 완료되면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 비용은 등록면허세 포함 약 5만~10만 원 정도이며, 통상 1~2주 내에 결정이 납니다.
3
보증금반환 소송 또는 지급명령 신청
보증금 액수가 확정되어 있고 다툼의 여지가 적으면 지급명령(독촉절차)을 활용하면 빠릅니다. 인지대와 송달료를 합쳐 수만 원 수준이며, 임대인이 2주 내 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 다툼이 있는 경우에는 민사소송을 제기합니다.
4
강제집행
판결이나 지급명령이 확정된 뒤에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임대인의 재산(부동산, 예금, 매출채권 등)에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

보증금에서 공제할 수 있는 항목과 그 한계

김 씨 사례처럼 임대인이 "원상복구비", "관리비 미납" 등을 이유로 보증금에서 차감하겠다고 주장하는 경우가 많습니다. 이에 대해 알아두어야 할 사항은 다음과 같습니다.

공제가 가능한 항목: 연체 차임(월세), 관리비 미납분, 계약서상 명시된 원상복구 비용 중 임차인 귀책 부분

공제가 불가능한 항목: 통상적인 사용에 의한 감가상각(자연 마모), 임대인이 일방적으로 산정한 과도한 원상복구 비용, 계약서에 근거가 없는 비용

핵심은 임대인이 보증금에서 공제하려면 구체적인 근거와 산출 내역을 제시해야 한다는 점입니다. "대충 500만 원 정도 들 것 같다"는 식의 주장만으로는 공제가 정당화되지 않습니다. 실무에서는 임대인이 과도한 원상복구비를 주장하며 보증금 반환을 미루는 사례가 많은데, 이때 임차인은 계약 당시 촬영한 사진, 인테리어 시공 내역서, 계약서의 원상복구 조항 등을 근거로 다툴 수 있습니다.

보증금 회수를 위해 꼭 지켜야 할 실무 포인트

1
건물을 먼저 비워주지 않는다
보증금을 돌려받기 전에 건물을 인도하면 대항력을 상실할 위험이 큽니다. 반드시 보증금 수령과 명도를 동시에 진행하거나, 불가피하게 먼저 나가야 할 경우 임차권등기명령부터 신청해야 합니다.
2
사업자등록 말소 시점에 주의한다
상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물 인도 + 사업자등록으로 갖추어집니다. 보증금을 돌려받기 전에 사업자등록을 말소하면 대항력이 사라질 수 있으므로, 반환이 완료될 때까지 유지하는 것이 안전합니다.
3
지연이자를 청구할 수 있다
임대인이 보증금 반환을 지체하면 연 5%(상사 관계인 경우 연 6%)의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송에서 청구하는 경우 소장 송달일 다음 날부터 연 12%의 법정이율이 적용될 수 있습니다.
4
증거를 미리 확보한다
임대차계약서, 보증금 송금 내역, 월세 납부 내역, 내용증명 사본, 건물 상태 사진 등을 미리 정리해 두면 소송 진행 시 큰 도움이 됩니다.

상가 보증금 분쟁은 금액이 크고 생계와 직결되는 만큼, 초기 대응이 결과를 크게 좌우합니다. 특히 임대인의 재산 상태가 악화되기 전에 신속하게 법적 절차를 밟는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 가장 현실적인 방법입니다.

김충기 변호사의 코멘트

법률사무소 위드 · 부산광역시 연제구

상가 보증금 분쟁을 다루면서 가장 안타까운 경우는, 임차인이 보증금을 받지 못한 채 건물을 먼저 비워주어 대항력을 잃는 경우입니다. 명도 전에 임차권등기명령을 신청하는 것만으로도 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 보증금 반환이 지연되고 있다면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

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