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부동산 · 부동산 매매·분양·하자(아파트·상가) 2026.04.11 조회 7

하자보수보증금 반환 청구 방법, 절차와 핵심 포인트 총정리

많은 입주자대표회의와 관리주체가 하자보수보증금 반환 청구 절차를 어렵게 느끼십니다. 보증금을 예치해 둔 보증기관이나 시공사에 어떤 서류를 갖춰 청구해야 하는지, 기한은 언제까지인지 정리된 정보가 부족하기 때문입니다. 핵심만 말씀드리겠습니다. 이 글에서 절차 전체를 단계별로 짚어 드리겠습니다.

하자보수보증금이란

하자보수보증금이란, 사업주체(시행사 또는 시공사)가 분양 공동주택의 하자보수 책임을 담보하기 위해 일정 금액을 보증기관에 예치하거나 보증서를 교부하는 제도입니다. 「공동주택관리법」 제38조 및 같은 법 시행령 제36조에 근거합니다.

보증금 규모: 분양가격의 3%(사용검사일부터 1~2년차 하자담보책임 기간), 이후 하자담보책임 기간에 따라 차등 예치

예치 방법: 현금 예치 또는 보증보험증권 교부

관리 주체: 입주자대표회의 또는 관리주체가 반환 청구의 당사자가 됩니다

Step 1. 하자담보책임 기간 확인

해당 공종(공사 종류)별 책임 기간 파악

하자보수보증금은 한꺼번에 반환되지 않습니다. 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 정한 공종별 하자담보책임 기간이 경과할 때마다 해당 부분의 보증금이 반환 대상이 됩니다.

내부 마감공사: 사용검사일로부터 2년
타일공사, 방수공사 등: 3년
철근콘크리트공사, 철골공사: 5년 (구조체 관련 최장 10년)

해당 공종의 책임 기간이 만료되어야 보증금 반환을 청구할 수 있으므로, 사용검사일(준공일)을 기준으로 각 공종의 만료일을 먼저 정리해야 합니다.

소요 기간: 별도 시간 불요 (내부 확인 작업)

확인 서류: 사용검사필증, 분양계약서, 하자보수보증금 예치확인서

Step 2. 하자 존부 확인 및 보수 완료 정리

미보수 하자가 남아 있는지 점검

보증금 반환 청구 전, 해당 공종에 대해 하자보수가 완료되었는지 확인해야 합니다. 미보수 하자가 존재하면 보증기관 또는 사업주체가 반환을 거절하거나 보수비용 상당액을 공제할 수 있습니다.

실무에서는 입주자대표회의가 하자점검 전문업체에 의뢰하여 하자진단보고서를 확보하는 경우가 많습니다. 비용은 단지 규모에 따라 500만 원에서 2,000만 원 이상까지 차이가 큽니다.

소요 기간: 하자점검 의뢰 시 2~4주, 자체 점검 시 1~2주

필요 서류: 하자점검 결과보고서 또는 하자보수 완료확인서

비용: 하자진단 의뢰 시 단지 규모별 500만~2,000만 원 (자체 점검은 무비용)

Step 3. 보증금 반환 청구서 발송

사업주체 또는 보증기관에 서면 청구

하자담보책임 기간이 만료되고 해당 공종의 하자보수가 완료(또는 하자가 없음이 확인)되면, 입주자대표회의 명의로 사업주체 또는 보증기관에 반환 청구서를 발송합니다.

청구서에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.

단지명, 사용검사일, 해당 공종 및 하자담보책임 만료일
반환 청구 보증금 금액
하자보수 완료 여부에 관한 확인 내용
입주자대표회의 인감 및 의결서 사본

소요 기간: 서류 준비 1주 내외

필요 서류: 반환 청구서, 입주자대표회의 의결서 사본, 하자보수 완료확인서, 보증금 예치확인서 사본, 통장 사본

비용: 내용증명 발송 시 약 5,000~1만 원

Step 4. 반환 이행 또는 분쟁 대응

정상 반환 또는 거절 시 대응 방법

사업주체 또는 보증기관은 청구를 받은 날로부터 30일 이내에 보증금을 반환하여야 합니다(공동주택관리법 시행령 제36조 제5항). 정상적으로 반환되면 절차가 종료됩니다.

그러나 실무에서는 사업주체가 하자 미보수를 이유로 반환을 거부하거나, 아예 응답하지 않는 경우가 적지 않습니다. 이 경우 다음 조치를 검토해야 합니다.

보증기관에 직접 청구: 보증보험증권이 발행된 경우, 보증기관(서울보증보험 등)에 보험금 지급 청구 가능
하자심사 분쟁조정위원회 신청: 하자 존부나 보수 범위에 다툼이 있으면, 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다
민사소송 제기: 보증금 반환 청구 소송을 제기하되, 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구와 병합하는 것이 일반적입니다

소요 기간: 보증기관 직접 청구 시 1~2개월, 분쟁조정 3~6개월, 소송 6개월~1년 이상

비용: 분쟁조정 신청은 무료, 소송 시 인지대 + 송달료 + 변호사 비용 발생

반환 청구 시 반드시 알아야 할 핵심 포인트

1. 소멸시효에 유의하십시오

하자보수보증금 반환 청구권의 소멸시효는 하자담보책임 기간 만료일로부터 10년입니다. 그러나 보증보험금 청구권은 보험약관에 따라 별도의 소멸시효(통상 2~3년)가 적용될 수 있으므로, 기간 만료 후 지체 없이 청구하는 것이 안전합니다.

2. 입주자대표회의 의결이 필수입니다

보증금 반환 청구는 입주자대표회의의 의결 사항에 해당합니다. 의결 없이 회장 단독으로 청구하면 효력에 문제가 생길 수 있습니다. 회의록을 반드시 작성하고 보관하십시오.

3. 하자보수 청구와 보증금 반환 청구를 혼동하지 마십시오

하자보수 청구는 하자담보책임 기간 내에 사업주체에게 보수를 요구하는 것이고, 보증금 반환 청구는 책임 기간 만료 후 예치금을 돌려받는 절차입니다. 미보수 하자가 있다면 보증금 반환 청구보다 하자보수 청구 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 먼저 검토해야 합니다.

4. 사업주체 부도 시 보증기관을 활용하십시오

시행사나 시공사가 부도, 폐업한 경우에도 보증보험증권이 유효하다면 보증기관에 직접 보험금을 청구할 수 있습니다. 현금 예치의 경우에는 예치기관(은행 등)에 지급 요청이 가능합니다.

절차 요약

공종별 하자담보책임 기간 만료일 확인

미보수 하자 존부 점검 및 보수 완료 확인

입주자대표회의 의결 후 사업주체/보증기관에 서면 청구

30일 내 반환 수령, 거부 시 분쟁조정 또는 소송 대응

하자보수보증금 반환은 단지 관리비 재원을 확보하고 입주민의 권익을 지키는 중요한 절차입니다. 공종별 기한을 놓치지 않도록 체계적으로 관리하는 것이 가장 중요합니다.

박동진 변호사의 코멘트

법률사무소 동진 · 경기도 안산시

실무에서 보면 하자담보책임 기간이 공종별로 달라 반환 시기를 놓치는 입주자대표회의가 상당히 많습니다. 보증보험 청구 시효는 본체 소멸시효보다 짧을 수 있으므로, 기간 만료 즉시 청구에 착수하시길 권합니다. 사업주체가 반환을 거부하거나 부도 상태라면 조기에 전문가의 조력을 받는 것이 유리합니다.

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