2024년 기준 서울 주요 재개발 구역의 조합원 입주권 거래량은 전년 대비 약 38% 증가했습니다. 시장이 과열될수록 재개발 전매제한 규정의 실효성에 대한 논의도 뜨거워집니다. 핵심만 말씀드리겠습니다. 현행 전매제한 제도가 투기를 실질적으로 차단하는지, 실무에서 어떤 영향을 미치는지 정리합니다.
전매제한의 법적 근거와 적용 범위
재개발 조합원 분양분에 대한 전매제한은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 주택법을 근거로 합니다. 도시정비법 제72조에 따르면, 관리처분계획 인가 후 조합원이 취득하는 입주권(분양받을 권리)은 일정 기간 전매가 금지됩니다.
구체적으로 전매제한이 적용되는 시점과 범위는 다음과 같습니다.
- 투기과열지구 내 재개발 구역: 관리처분계획 인가일로부터 소유권이전등기 시까지 전매 금지가 원칙입니다.
- 조정대상지역 내 재개발 구역: 최대 3년 이내 전매 제한이 적용되며, 지역별로 차등 운영됩니다.
- 그 외 지역: 시장·군수·구청장이 고시하는 바에 따라 전매제한 기간이 달라집니다.
결론부터 말하면, 투기과열지구 내 재개발 입주권은 사실상 준공 시점까지 전매 자체가 불가능합니다. 위반 시 해당 매매계약은 무효이고, 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.
전매제한 회피 시도와 법적 리스크
실무에서 빈번하게 목격되는 전매제한 우회 방식은 크게 세 가지입니다.
명의신탁: 가족이나 지인 명의로 조합원 지위를 취득하는 방식입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(실명법) 위반으로 과징금 부동산 가액의 30%가 부과되며, 형사처벌 대상입니다.
가장매매 후 신탁: 표면상 증여나 상속 형태를 취하면서 실제로는 매매대금을 주고받는 방식입니다. 세무조사로 실체가 드러나면 양도소득세 가산세(최대 40%)에 전매제한 위반 형사처벌까지 병과됩니다.
지분 쪼개기: 기존 건물 지분을 분할하여 다수의 조합원 자격을 만드는 방식입니다. 2018년 도시정비법 개정으로 권리산정 기준일 이후 분할된 토지·건물은 1주택만 공급받도록 제한되어, 현재는 사실상 차단되었습니다.
이 세 가지 방식 모두 적발 시 민사적 계약 무효, 행정적 과징금, 형사적 처벌이 동시에 진행됩니다. 투자 수익을 기대하고 우회 거래를 시도했다가 오히려 원금조차 회수하지 못하는 사례가 적지 않습니다.
예외적으로 전매가 허용되는 경우
전매제한 기간 중에도 법령이 정한 사유에 해당하면 시장·군수·구청장의 허가를 받아 전매할 수 있습니다. 주택법 시행령 제73조에서 정한 주요 사유는 다음과 같습니다.
- 세대원 전원이 다른 시·도로 이전하는 경우(직장 이전 등)
- 상속으로 인한 소유권 변동
- 이혼으로 인한 재산분할
- 채무 변제를 위한 경매·공매 처분
- 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
다만 "직장 이전"의 경우, 단순히 다른 시·도 소재 회사에 취업했다는 것만으로는 부족하고 세대원 전원의 실질적 거주지 이전이 확인되어야 합니다. 허가 심사 기간은 통상 30~60일이며, 서류 보완 요구가 있으면 더 길어집니다.
제도의 실효성, 어디까지 왔는가
전매제한 제도의 투기 억제 효과에 대해 두 가지 시각이 있습니다.
긍정적 평가로는, 투기과열지구 지정과 전매제한 강화 이후 단기 투기 목적의 입주권 거래가 확연히 줄었다는 점이 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 투기과열지구 내 재개발 입주권의 단기(1년 미만) 보유 후 전매 비율이 2017년 22%에서 2023년 4%로 급감했습니다.
비판적 시각으로는, 전매제한이 오히려 공급을 경직시켜 프리미엄을 높이는 역효과가 있다는 지적입니다. 거래 자체가 막히니 음성적 거래가 증가하고, 적발이 쉽지 않아 형평성 문제가 발생한다는 것입니다.
제도적으로는 2025년 현재 LH·SH 등 공공기관의 실거래 모니터링 시스템이 고도화되면서, 명의신탁이나 가장매매의 적발률이 과거보다 크게 높아졌습니다. 국세청의 자금 추적 역량도 강화되어, 과거처럼 단순한 우회 거래로는 적발을 피하기 어렵습니다.
실무적 함의와 향후 전망
재개발 구역에 투자하거나 실입주를 계획하는 분들에게 중요한 점을 정리합니다.
- 투기과열지구 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 지정 여부에 따라 전매제한 기간이 3년과 준공 시점까지로 극단적으로 차이납니다.
- 관리처분계획 인가 전에 취득한 매도청구권(부동산 자체)과 인가 후 부여되는 입주권(분양받을 권리)은 전매제한 적용 기준이 다릅니다. 혼동하면 계약 무효 위험이 있습니다.
- 전매제한 예외 사유에 해당하더라도 사전 허가 없이 계약을 체결하면 위반으로 처리됩니다. 반드시 허가를 먼저 받은 후에 계약을 진행해야 합니다.
- 최근 정부는 재건축·재개발 규제를 상황에 따라 탄력적으로 운영하겠다는 기조를 보이고 있습니다. 투기과열지구 해제가 이루어지면 전매제한 기간이 대폭 단축될 수 있으므로, 지역별 규제 동향을 꾸준히 확인할 필요가 있습니다.
전매제한은 단순한 거래 제약이 아니라, 위반 시 형사처벌과 계약 무효라는 강력한 제재가 따르는 규정입니다. 재개발 투자에서 수익만큼 중요한 것은 법적 리스크의 정확한 인식이며, 이 점을 간과하는 순간 투자 자체가 무너질 수 있습니다.
