아파트 리모델링 동의율 기준은 몇 %? 요건과 절차 총정리

우리 아파트가 리모델링을 추진하려는데, 동의율이 정확히 몇 %여야 하나요? 세대수 증가 여부에 따라 기준이 다르다고 하던데, 구체적으로 어떻게 되는 건지 궁금합니다.

결론부터 정리하면, 아파트 리모델링은 주택법 제66조 및 제68조에 따라 추진 유형별로 동의율 기준이 다르게 적용됩니다. 세대수 증가를 수반하지 않는 일반 리모델링과 세대수 증가형 리모델링을 구분하여 살펴보겠습니다.

핵심 결론: 유형별 동의율 기준

일반 리모델링

주민 동의율: 소유자 전체의 2/3 이상 동의

각 동별: 각 동 소유자의 과반수(50% 초과) 동의

근거: 주택법 제66조 제1항, 제2항

세대수 증가형 리모델링

주민 동의율: 소유자 전체의 3/4 이상 동의

각 동별: 각 동 소유자의 2/3 이상 동의

근거: 주택법 제68조

위 기준에서 주의할 점은, 동의율 산정 시 '구분소유자' 기준이라는 것입니다. 즉, 1인이 여러 세대를 소유하고 있더라도 세대 수가 아닌 소유자 수 기준으로 산정하는 것이 원칙이며, 의결권은 주택법과 집합건물법의 해석에 따라 달라질 수 있습니다.

법적 근거와 주요 요건 정리

아파트 리모델링은 재건축과 달리 주택법을 기본 근거법으로 합니다. 핵심 요건을 정리하면 다음과 같습니다.

대상 건축물 요건: 사용검사(또는 사용승인)일부터 15년이 경과한 공동주택

행위 범위: 대수선(내력벽 철거 등 구조 변경) 또는 증축. 세대수 증가형은 기존 세대수의 최대 15%까지 증축이 가능합니다(주택법 시행령 제47조).

안전진단: 증축형 리모델링의 경우 시장/군수/구청장에게 안전진단을 요청해야 하며(주택법 제68조 제3항), 안전진단 결과 구조 안전에 문제가 없다는 판정을 받아야 사업 진행이 가능합니다.

예외 및 실무상 자주 혼동하는 부분

실무에서 자주 접하는 혼동 사례를 정리하면 다음과 같습니다.

1. 재건축과의 구별
재건축은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 조합설립 시 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의가 필요합니다. 리모델링은 주택법이 적용되므로 동의율 산정 방식 자체가 다릅니다.

2. 전유부분 리모델링
각 세대 내부만 수선하는 경우(내력벽을 건드리지 않는 범위)에는 별도의 단지 전체 동의율 충족 없이 개별적으로 가능할 수 있습니다. 다만 내력벽 철거 등 구조에 영향을 주는 공사는 반드시 리모델링 결의가 필요합니다.

3. 수직증축의 추가 요건
수직증축(위로 올리는 방식)은 안전진단 요건이 더 엄격합니다. 시/도지사가 지정하는 안전진단기관에서 구조안전성 검토를 별도로 받아야 하며, 2024년 현재 수직증축 허용 여부와 범위에 대한 지자체별 기준 차이가 있으므로 사전 확인이 필수입니다.

리모델링 추진 절차 핵심 흐름

1
리모델링 기본계획 수립
해당 지자체의 리모델링 기본계획 수립 여부를 확인합니다. 서울시 등 대도시는 별도 기본계획을 운영하고 있어, 이 범위 안에서만 사업이 가능합니다.
2
리모델링 주민 합의체(추진위원회) 구성
소유자 과반수 동의로 추진위원회를 구성합니다. 이 단계에서 주민 설명회, 설계안 검토 등이 이루어집니다.
3
안전진단 실시
증축형의 경우 시장/군수/구청장에게 안전진단을 요청합니다. 비용은 단지 규모에 따라 수천만 원에서 1억 원 이상 소요될 수 있으며, 통상 2~4개월이 걸립니다.
4
리모델링 결의(동의율 충족)
일반형은 2/3 이상, 세대수 증가형은 3/4 이상의 동의서를 확보합니다. 동의서는 서면으로 징구하되, 인감증명서 첨부가 실무 표준입니다.
5
리모델링 조합 설립인가 및 허가 신청
관할 시장/군수/구청장에게 조합 설립인가를 받고, 이후 건축심의, 사업계획 승인(또는 행위허가)을 거쳐 착공에 이릅니다.

실무 팁: 동의율 확보 시 유의사항

동의 철회 문제: 소유자가 이미 제출한 동의서를 리모델링 결의 전까지 철회할 수 있는지는 실무상 빈번하게 다투어지는 쟁점입니다. 판례상 조합 설립인가 전까지는 동의 철회가 가능하다고 보는 것이 다수 견해이므로, 동의율 산정 시점을 주의 깊게 관리해야 합니다.

공유 지분 소유자 처리: 1개 세대를 2인 이상이 공유하는 경우, 공유자 전원을 1인의 소유자로 산정합니다(주택법 시행령). 공유자 간 의견이 다를 때에는 지분 과반수의 뜻에 따르게 됩니다.

비용 분담 합의: 동의율을 충족하더라도 이후 공사비 분담금 문제로 갈등이 생기는 경우가 많습니다. 통상 세대당 수천만 원에서 수억 원의 분담금이 발생하므로, 동의서 징구 단계에서 예상 분담금 범위를 투명하게 공개하는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.

리모델링 사업은 동의율 기준 자체는 명확하지만, 실제 추진 과정에서 동의 철회, 안전진단 결과, 분담금 산정 등 복합적인 법률 쟁점이 얽혀 있습니다. 특히 세대수 증가형 리모델링의 경우 사업 규모가 크고 이해관계가 복잡하므로, 초기 단계부터 법적 요건을 정확히 점검하는 것이 중요합니다.

안선우 변호사의 코멘트

법률사무소 본연 · 서울특별시 서초구

실무에서 리모델링 분쟁을 다루다 보면, 동의율 자체보다 동의 철회와 분담금 산정 단계에서 갈등이 심화되는 경우가 훨씬 많습니다. 추진위원회 구성 초기에 법적 요건과 비용 구조를 명확히 정리해두는 것이 사업 전체의 성패를 좌우합니다. 구체적인 상황에 맞는 검토가 필요하시면 가능한 빨리 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

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