"아버지가 돌아가신 뒤 형제들이 집 한 채를 물려받았는데, 팔자는 사람과 살겠다는 사람이 갈려서 아무것도 진행이 안 됩니다. 어떻게 해야 하나요?"
얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 서울 마포구에 사시던 70대 아버지가 유언 없이 세상을 떠나셨고, 시가 약 9억 원 상당의 아파트 한 채가 남았습니다. 상속인은 자녀 세 명. 큰아들 C씨(51세)는 그 아파트에서 부모님을 모시며 살아왔고, 둘째 D씨(48세)와 셋째 E씨(44세)는 각자 가정을 꾸려 다른 곳에 살고 있었습니다. 문제는 C씨는 계속 거주하길 원하고, D씨와 E씨는 매각 후 현금으로 나누자는 입장이었다는 점입니다.
가족 간 대화가 평행선을 달리자, 결국 D씨가 법원에 공유물분할 청구를 제기했습니다. 이처럼 상속 부동산을 둘러싼 형제간 갈등은 실무에서 매우 빈번하게 발생합니다. 핵심 결론부터 말씀드리면, 공유자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 법원을 통해 분할을 청구할 수 있으며, 법원은 현물분할 또는 경매(대금분할)를 명할 수 있습니다.
공유물분할 청구란 무엇인가
상속이 개시되면 피상속인의 재산은 상속인들의 공유(共有)가 됩니다(민법 제1006조). 부동산의 경우 상속등기를 하면 지분별로 등기부에 기재되지만, 물리적으로 하나의 건물이나 토지를 나눌 수는 없으므로 사실상 공동 소유 상태가 계속됩니다.
이때 공유자 중 누구라도 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 이를 공유물분할 청구라 하며, 상속재산분할 심판과는 별개의 절차입니다. 실무에서는 상속재산이 부동산 한 채뿐인 경우, 공유물분할 청구 소송으로 진행하는 사례가 많습니다.
상속재산분할 심판 vs. 공유물분할 소송
상속재산분할 심판은 가정법원 관할로, 기여분 ·특별수익 등을 종합적으로 반영합니다. 공유물분할 소송은 민사법원 관할로, 이미 상속 지분이 확정된 뒤 물리적 분할 방법만을 정합니다. 상속 부동산이 유일한 재산이고 지분 다툼이 없다면, 공유물분할 소송이 더 신속할 수 있습니다.
법원은 어떤 방법으로 분할을 명하는가
법원이 공유물을 분할하는 방법은 크게 세 가지입니다.
1
현물분할 - 토지처럼 물리적으로 나눌 수 있는 경우, 면적을 지분 비율대로 분할합니다. 다만 아파트나 단독주택은 물리적 분할이 사실상 불가능합니다.
2
대금분할(경매) - 현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 현저히 가치가 감소할 때, 법원이 경매를 명하고 그 매각대금을 지분 비율로 배분합니다. 아파트 상속 분쟁에서 가장 흔한 결론입니다.
3
가액보상(전면적 가격배상) - 특정 공유자가 부동산 전부를 취득하되, 나머지 공유자에게 지분 가액을 현금으로 지급하는 방식입니다. 대법원은 일정 요건 하에 이를 인정하고 있습니다.
앞서 소개한 C씨의 사례로 돌아가면, C씨가 자금 여력이 있다면 법원에 가액보상 방식을 주장할 수 있습니다. 즉, 9억 원의 아파트를 C씨 단독 소유로 하되, D씨와 E씨에게 각 3억 원(1/3 지분)을 현금으로 지급하는 것입니다. 다만 법원이 가액보상을 인정하려면 해당 공유자에게 지급 능력이 있어야 하고, 가격 산정이 적정해야 합니다.
경매로 가면 시세보다 낮아지는가
많은 분들이 "경매에 넘어가면 시세의 70~80%밖에 못 받는다"고 우려하십니다. 실제로 법원 경매에서의 낙찰가율은 지역과 부동산 유형에 따라 다르지만, 서울 아파트의 경우 감정가 대비 평균 90% 이상에서 낙찰되는 경우도 적지 않습니다. 그러나 경매 절차에 소요되는 시간(통상 6개월~1년), 감정비용, 절차비용 등을 감안하면, 합의를 통해 일반 매매로 처분하는 것이 경제적으로 유리한 경우가 대부분입니다.
실무 팁
소송을 제기하더라도 재판 진행 중 조정 절차를 거치게 됩니다. 실제로 공유물분할 사건의 상당수가 조정 단계에서 합의로 종결됩니다. 소송 자체가 합의를 이끌어내는 수단이 되기도 한다는 점을 참고하시기 바랍니다.
소송 전 반드시 확인해야 할 사항
공유물분할 청구에 앞서 다음 사항을 점검할 필요가 있습니다.
1
상속등기 완료 여부 - 공유물분할 소송을 제기하려면 먼저 상속인 명의로 공유지분 등기가 되어 있어야 합니다. 상속등기가 안 된 상태에서는 소 제기가 어렵습니다.
2
공유자 전원 파악 - 상속인이 여러 명인 경우 대습상속인(먼저 사망한 형제의 자녀)까지 포함하여 공유자를 빠짐없이 특정해야 합니다. 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 합니다.
3
근저당 등 권리관계 확인 - 해당 부동산에 근저당권, 전세권, 임차권 등이 설정되어 있다면 분할 방법과 배분 금액에 영향을 미칩니다. 등기부등본을 반드시 확인하시기 바랍니다.
4
양도소득세 문제 - 경매 또는 매각으로 처분하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 상속 취득가액 산정 방식에 따라 세액이 크게 달라지므로 세무 검토가 필요합니다.
소송 절차와 예상 기간 및 비용
공유물분할 소송의 일반적인 흐름은 다음과 같습니다.
소장 접수 후 법원이 조정에 회부하는 경우가 많고, 조정이 불성립되면 본안 심리로 넘어갑니다. 감정인이 부동산 시가를 감정하고(감정비용 통상 100만~200만 원), 법원이 분할 방법을 결정합니다. 1심 판결까지 통상 8개월~1년 6개월 정도 소요되며, 항소가 이루어지면 추가로 6개월~1년이 걸릴 수 있습니다.
소송비용은 부동산 시가 기준으로 인지대가 산정되는데, 예를 들어 9억 원 부동산의 1/3 지분(3억 원)을 기준으로 하면 인지대가 약 150만 원 내외, 송달료 등을 합산하면 초기 비용으로 약 200만 원 전후가 소요됩니다. 여기에 변호사 보수가 추가됩니다.
핵심 정리
상속 부동산을 둘러싼 분쟁에서 공유물분할 청구는 합의가 불가능할 때 활용할 수 있는 법적 수단입니다. 법원은 현물분할, 경매, 가액보상 중 적절한 방법을 선택하며, 소송 도중 조정으로 합의가 이루어지는 경우도 많습니다. 다만 경매로 진행될 경우 시세 대비 손실이 발생할 수 있으므로, 가능하다면 소송 전 또는 소송 초기에 합의점을 찾는 것이 가장 유리합니다.
