"코로나 때 매출이 반 토막 났는데, 지금이라도 밀렸던 차임을 깎아달라고 할 수 있나요?"
상가를 운영하시는 분들 중 이런 고민을 안고 계신 분들이 정말 많습니다. 팬데믹 기간 동안 영업제한과 집합금지로 매출이 급감했지만, 임대료는 꼬박꼬박 나갔던 기억이 아직도 아프실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 상가 차임 감액 청구는 일정한 요건을 갖추면 코로나 종료 이후에도 가능합니다. 다만 시기와 입증 방법에 따라 결과가 크게 달라지므로, 핵심 포인트를 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.
차임 감액 청구의 법적 근거는 무엇인가요?
상가건물 임대차보호법 제11조는 "임차인은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다.
여기서 핵심은 "경제사정의 변동"이라는 문구입니다. 코로나19로 인한 영업제한 명령, 집합금지 조치, 소비심리 위축 등은 임차인의 귀책사유가 아닌 외부적 경제사정 변동에 해당합니다.
핵심 결론
코로나19는 임차인이 통제할 수 없는 외부 요인이므로, 이를 이유로 한 차임 감액 청구는 법적으로 정당한 근거가 있습니다. 법원도 다수의 사건에서 이를 인정하는 추세입니다.
아울러 민법 제628조의 차임감액청구권도 보충적 근거가 됩니다. 이 조항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 인정하고 있어, 영업제한으로 상가를 정상적으로 사용하지 못한 기간에 대해서도 적용 가능성이 열려 있습니다.
감액이 인정되려면 어떤 조건을 갖춰야 하나요?
법적 근거가 있다 하더라도, 실제로 감액을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 실무에서 자주 접하는 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.
1
매출 감소의 객관적 입증 - 코로나 이전(2019년)과 코로나 기간의 매출을 비교할 수 있는 부가가치세 신고자료, 카드매출 내역, POS 데이터 등이 필요합니다. 통상 매출이 30% 이상 감소한 경우 감액이 인정될 가능성이 높아집니다.
2
영업제한·집합금지 조치와의 인과관계 - 정부나 지자체의 영업제한 명령을 직접 받은 업종(음식점, 카페, 헬스장, 노래방 등)은 인과관계 입증이 비교적 수월합니다. 간접적 영향만 받은 업종은 추가적인 소명이 필요할 수 있습니다.
3
감액 청구의 시기 - 차임 감액 청구권은 "장래에 대하여" 행사하는 것이 원칙이지만, 이미 지급한 차임에 대해서도 부당이득 반환 청구 형태로 다투는 사례가 있습니다. 다만 이 경우 소멸시효(통상 5년)에 유의하셔야 합니다.
4
임대인의 양보 여부 - 이미 코로나 기간 중 임대인이 자발적으로 차임을 감면해 주었다면, 추가 감액 청구는 인정 범위가 줄어들 수 있습니다.
코로나가 끝난 지금도 청구가 가능한가요?
많은 분들이 "이미 코로나가 끝났는데 지금 와서 감액을 요구할 수 있느냐"고 걱정하십니다. 충분히 이해되는 우려입니다.
시기별 정리
과거 코로나 기간(2020~2022년) 중 이미 납부한 차임: 부당이득반환 청구 가능 (소멸시효 5년 이내)
현재 시점의 차임: 매출이 여전히 코로나 이전 수준으로 회복되지 않았음을 입증하면 감액 청구 가능
향후 차임: 경제사정 변동이 지속되는 한 장래 차임에 대해서도 청구 가능
실무적으로 보면, 2025년 현재 코로나 직접 피해를 이유로 한 감액 청구는 주로 과거 미정산분에 대한 분쟁의 형태로 나타나고 있습니다. 특히 코로나 기간 동안 차임을 밀리지 않고 정상 납부했지만, 사후에 감액을 요구하는 사례가 늘고 있습니다.
다만 주의하실 점은, 시간이 지날수록 "경제사정의 변동"을 코로나에 직접 연결하기가 어려워진다는 것입니다. 2020~2021년 영업제한 기간의 차임에 대해서는 비교적 명확하지만, 2023년 이후의 매출 부진은 코로나 외에 경기침체, 소비패턴 변화 등 복합적 요인이 작용하므로 입증 난이도가 높아집니다.
실무에서 꼭 기억하셔야 할 팁
- 차임 감액 청구는 내용증명을 통해 서면으로 먼저 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 구두 요청만으로는 법적 효력 발생 시점이 불분명해질 수 있습니다.
- 감액 비율은 일률적으로 정해진 것이 아닙니다. 법원은 업종, 매출 감소폭, 임대인의 사정, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 통상 10~50% 범위에서 판단합니다.
- 코로나 기간 중 정부 지원금(긴급재난지원금, 손실보상금 등)을 받은 사실이 있다면, 이는 감액 범위 산정 시 고려 요소가 될 수 있으므로 미리 정리해 두시는 것이 좋습니다.
- 차임 감액 청구를 했다고 해서 임대인이 이를 이유로 계약 해지를 할 수는 없습니다. 감액 청구는 임차인의 정당한 권리 행사이므로 안심하셔도 됩니다.
- 협의가 되지 않으면 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차를 활용하실 수 있습니다. 소송보다 비용과 시간이 절약되는 경우가 많습니다.
코로나 시기 어려운 상황에서도 묵묵히 영업을 이어오신 분들이 정당한 권리를 행사하지 못하고 계신 경우가 아직 많습니다. 소멸시효가 지나기 전에, 그리고 증빙자료가 남아 있을 때 차임 감액 청구 여부를 꼼꼼히 검토해 보시길 권해 드립니다.
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