부동산 · 부동산 매매·분양·하자(아파트·상가) 2026.08.31 조회 14

미완공 건물 분양 계약 해제, 중도금 돌려받을 수 있나?

Q. 아파트 분양을 받고 계약금과 중도금까지 냈는데, 준공 예정일이 한참 지나도록 건물이 완공되지 않고 있습니다. 계약을 해제하고 이미 낸 중도금을 돌려받을 수 있나요?

핵심부터 말씀드리겠습니다. 미완공 건물 분양에서 시행사가 약정한 준공 시기를 지키지 못했다면, 수분양자(분양받은 사람)는 계약을 해제하고 이미 납부한 계약금과 중도금 전액을 반환받을 수 있습니다. 다만 무조건 되는 것은 아니고, 몇 가지 요건을 갖춰야 합니다.

결론: 이행지체 또는 이행불능이면 해제 가능

분양계약도 결국 매매계약의 일종입니다. 시행사는 약정한 시기에 건물을 완공해 소유권을 넘겨줄 의무가 있습니다. 이 의무를 지키지 못하면 두 가지로 나뉩니다.

이행지체 — 완공은 가능하지만 예정일보다 늦어지는 경우. 이때는 상당한 기간을 정해 완공을 최고(독촉)한 뒤, 그래도 안 되면 해제할 수 있습니다.

이행불능 — 공사가 중단되고 시행사가 부도나는 등 완공 자체가 사실상 불가능한 경우. 이때는 최고 없이 곧바로 해제할 수 있습니다.

어느 쪽이든 해제가 인정되면 시행사는 받은 돈 전부를 돌려줘야 하며, 여기에 법정이율에 따른 이자까지 붙습니다.

실무에서 가장 많이 걸리는 부분입니다. 중도금은 본인 돈이 아니라 은행 집단대출로 낸 경우가 많습니다. 이 경우에도 계약이 해제되면 시행사가 반환할 중도금은 대출을 실행한 은행에 직접 상환되는 구조가 일반적입니다.

즉, 수분양자 손에 현금이 들어오는 것이 아니라 대출 원금이 정리되는 것입니다. 다만 그 사이 발생한 이자를 누가 부담하느냐가 쟁점이 됩니다. 시행사의 귀책(잘못)으로 해제된 경우라면 이자 부담분도 시행사에 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

분양계약서에는 대부분 준공 지연에 관한 특약이 들어 있습니다. "천재지변, 행정 인허가 지연 등 불가항력 사유로 인한 지연은 시행사가 책임지지 않는다"는 식입니다. 이런 조항이 있으면 단순히 예정일을 넘겼다는 이유만으로 곧바로 해제가 인정되지 않을 수 있습니다.

또한 계약서에 지체상금(완공이 늦어질 때 지급하는 지연 배상금) 규정이 있다면, 일정 기간까지는 해제 대신 지체상금 청구만 가능하도록 설계된 경우도 있습니다. 그래서 해제 여부는 계약서 문구를 정밀하게 따져봐야 합니다.

1분양계약서의 준공 예정일, 특약, 지체상금 조항을 먼저 확인합니다.

2공사 중단 사실, 현장 사진, 시행사와의 통화·문자 기록을 확보합니다.

3이행지체라면 내용증명으로 완공을 최고한 뒤 해제 의사를 통지합니다.

4시행사 부도가 우려되면 분양보증(HUG 등) 가입 여부를 반드시 확인합니다.

특히 분양보증에 가입된 사업장이라면 시행사가 완공을 못 해도 보증기관이 분양대금 환급 또는 공사 이행을 책임집니다. 이 부분을 놓치면 회수 가능성이 크게 달라지므로 계약 초기부터 확인하는 것이 좋습니다.

유혜련 변호사의 코멘트

법무법인 정직 · 경기도 수원시

미완공 분양 사건을 다루면서 보면, 해제 가능 여부는 계약서 특약 한두 줄에서 갈리는 경우가 많습니다. 준공 지연이 확인되면 감정적으로 대응하기보다 내용증명과 증거부터 정리하시고, 분양보증 가입 여부를 꼭 확인하시길 권합니다.

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