결론부터 말하면, 현금청산 대상자가 받는 보상금은 '시가'가 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 정한 감정평가 기준에 따라 산정됩니다. 재개발, 재건축 사업에서 분양 신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 제외된 조합원은 현금청산 대상자가 되는데, 이때 보상금 액수를 둘러싼 분쟁이 해마다 늘고 있습니다. 실무에서 보면 감정평가액과 소유자 기대치 사이에 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 벌어지는 경우가 적지 않습니다.
현금청산 대상자, 정확히 누구인가
도시정비법 제73조는 현금청산 대상자를 명확히 규정합니다. 핵심만 추리면 아래 세 가지 유형입니다.
- 분양 신청 기간 내에 분양을 신청하지 않은 토지등소유자
- 분양 신청은 했으나, 투기과열지구 전매제한 위반 등의 사유로 분양 대상에서 제외된 자
- 관리처분계획에 따라 분양 대상으로 확정되지 않은 소유자(과소 토지 소유자 등)
이 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 첫 번째, 즉 분양을 신청하지 않은 경우입니다. 조합에서는 관리처분계획 인가 후 해당 소유자들에게 보상 협의를 진행하고, 협의가 결렬되면 매도청구소송이나 수용재결 절차로 넘어갑니다.
보상금 산정의 법적 기준
핵심만 말씀드리겠습니다. 현금청산 보상금은 다음 세 가지 축으로 결정됩니다.
1
감정평가 시점 — 사업시행인가 고시일 기준
토지보상법 제67조에 따라, 보상액은 협의 성립 당시의 가격이 아니라 '사업인정고시일 등을 기준'으로 한 가격입니다. 재개발의 경우 사업시행계획인가 고시일이 기준 시점이 되는 것이 원칙이고, 재건축은 관리처분계획 인가 고시일을 기준으로 삼는 판례 경향도 있어 사안별 확인이 필요합니다.
2
평가 방법 — 2인 이상 감정평가법인의 산술평균
토지보상법 제68조에 따라, 사업시행자가 2인 이상의 감정평가법인을 선정해 평가하고, 그 산술평균값이 보상금의 기초가 됩니다. 토지등소유자도 1인의 감정평가법인을 추천할 수 있는데, 실무에서 이 추천권을 행사하지 않아 불리해지는 경우가 매우 많습니다.
3
평가 대상 — 토지 + 건물 + 기타 권리, '개발이익 배제' 원칙
토지보상법 제67조 제2항이 명시하듯, 해당 정비사업으로 인한 개발이익은 보상가에서 배제됩니다. 즉, 주변 시세가 재개발 호재로 올랐더라도 그 상승분은 감정평가에 반영되지 않습니다. 이 지점이 소유자와 조합 간 갈등의 핵심입니다.
실무에서 보상금 차이가 벌어지는 진짜 이유
동일한 아파트 단지 내에서도 보상금이 수천만 원씩 차이 나는 상황이 실제로 발생합니다. 원인은 크게 세 가지입니다.
첫째, 기준 시점의 적용 차이. 사업시행인가 고시일과 실제 보상 협의 시점 사이에 수년이 걸리는데, 그 사이 지가 변동분을 어떤 지수로 보정하느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 한국부동산원의 지가변동률이 적용되지만, 구체적 산정 과정에서 감정평가법인마다 편차가 있습니다.
둘째, 비교표준지 선정의 차이. 감정평가사가 어떤 표준지를 비교 기준으로 삼느냐에 따라 토지 단가가 달라집니다. 사업구역 안팎, 용도지역, 도로 접면 조건 등이 영향을 미칩니다.
셋째, 건물 잔존가치 산정. 노후 주택이 대부분인 재개발 구역에서 건물 감정가는 취득원가 대비 감가상각 후 남은 금액으로 매우 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 30년 이상 된 단독주택의 건물 감정가가 500만~1,000만 원 수준에 머무는 경우도 흔합니다.
보상금에 불복하는 절차
조합이 제시한 보상금에 동의하지 못하면 절차가 아래와 같이 진행됩니다.
1
보상 협의 단계
조합이 감정평가 결과를 통지하고 소유자와 협의합니다. 통상 30일~60일 안에 회신을 요청하며, 이 기간 내에 이의를 제기하거나 별도 감정을 요청할 수 있습니다.
2
수용재결 또는 매도청구소송
협의 결렬 시 조합은 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청하거나 법원에 매도청구소송을 제기합니다. 수용재결 단계에서 다시 감정평가가 실시되고, 재결 보상금이 결정됩니다.
3
이의재결 및 행정소송(보상금 증액청구)
수용재결 결과에 불복할 경우, 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하거나 곧바로 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송 단계에서는 법원 감정이 이루어지며, 실무상 이 단계에서 보상금이 10~30% 증액되는 사례가 적지 않습니다.
최근 실무 동향과 주의할 점
최근 몇 년간 서울 주요 재개발 구역에서 현금청산 분쟁이 급증하고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2023년 기준 수용재결 및 이의재결 신청 건수는 전년 대비 약 18% 증가했습니다. 그 배경에는 부동산 가격 변동과 정비사업 장기화가 자리합니다.
실무에서 반드시 기억해야 할 포인트 세 가지를 정리합니다.
1. 분양 신청 포기 전, 현금청산 보상 예상액을 반드시 사전에 산출해 비교할 것
2. 감정평가법인 추천권(토지등소유자 1인 추천)을 반드시 행사할 것 — 포기하면 조합 측 감정만 반영
3. 수용재결 통지를 받은 날부터 90일 이내, 재결서 정본을 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야 하며, 이 기간을 놓치면 불복 자체가 불가능
보상금 산정은 겉보기보다 훨씬 기술적인 영역입니다. 감정평가 기준 시점, 비교표준지 선정, 개발이익 배제 범위 등 전문적 판단이 개입되는 요소가 많기 때문에, 초기 협의 단계부터 법적 쟁점을 정확히 파악하는 것이 보상금 격차를 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.
