"오랫동안 재개발을 기대하며 기다렸는데, 갑자기 정비구역이 해제됐다는 통보를 받았습니다. 제 토지는 앞으로 어떻게 되는 건가요? 추진위원회에 냈던 돈은 돌려받을 수 있나요?"
정비구역 해제 통보를 받은 토지주분들이 가장 먼저 던지는 질문입니다. 정비구역 해제란 재개발·재건축 사업을 위해 지정됐던 구역이 사업 추진 동력을 잃어 지방자치단체의 결정으로 그 지정 효력이 사라지는 것을 말합니다. 오늘은 정비구역 해제 후 토지주가 확인해야 할 법적 쟁점과 대응 방법을 차례로 정리하겠습니다.
정비구역이 해제되면 내 토지는 어떻게 되나
결론부터 말씀드리면, 정비구역이 해제되더라도 토지 소유권 자체에는 아무런 변동이 없습니다. 다만 토지의 활용 방식에 변화가 생깁니다.
정비구역 지정 당시에는 개발을 전제로 각종 건축행위가 제한되는 경우가 많았습니다. 구역이 해제되면 이러한 제한이 풀리면서 원칙적으로 일반적인 토지·건물 소유자와 동일하게 신축·증축·매매 등 재산권 행사가 가능해집니다.
다만 해제와 동시에 해당 지역이 어떤 지역·지구로 관리되는지 확인해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 해제된 구역은 주거환경개선사업 대상으로 전환되거나, 지구단위계획 구역으로 관리되는 경우가 있어 건축 규모나 용도에 여전히 제한이 남을 수 있습니다.
추진위원회·조합 설립 비용은 돌려받을 수 있나
토지주들이 가장 민감하게 여기는 부분이 그동안 지출된 비용, 즉 사용비용(매몰비용) 문제입니다. 정리하면 다음과 같습니다.
조합이 설립되기 전 추진위원회 단계에서 해제된 경우: 도시정비법상 지방자치단체가 검증을 거쳐 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있는 근거가 마련되어 있습니다.
조합 설립 이후 해제된 경우: 청산 절차를 거쳐 남은 자산과 채무를 정리하게 되며, 조합원(토지주)이 추가 부담을 지게 될 가능성도 있습니다.
다만 사용비용 보조는 지방자치단체가 조례로 정한 범위와 검증 절차를 따르며, 전액을 보전받기 어려운 경우가 대부분입니다. 지출 내역의 적정성 여부를 두고 다툼이 생기는 사례도 실무에서 자주 접합니다. 따라서 관련 회계자료와 총회 의결 서류를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.
해제 결정에 이의가 있다면 어떻게 대응하나
정비구역 해제 결정 자체에 반대하는 토지주라면, 해제가 위법하거나 절차상 하자가 있는지 검토할 수 있습니다.
해제는 통상 토지등소유자의 일정 비율 이상 동의(해제 요청) 또는 일몰제(정해진 기간 내 다음 단계로 진행되지 않으면 자동 해제되는 제도) 등을 근거로 이루어집니다. 이 과정에서 동의 요건이 충족되지 않았거나, 주민 의견 청취 절차가 누락되는 등 하자가 있다면 해제 처분에 대해 행정소송(취소소송)을 제기하는 방법이 있습니다.
다만 취소소송에는 처분이 있음을 안 날부터 90일이라는 제소기간 제한이 있습니다. 이 기간을 넘기면 소송 자체가 각하될 수 있으므로, 해제 결정에 다툴 의사가 있다면 통보받은 즉시 시점을 확인하고 대응 방향을 정해야 합니다.
해제 이후 토지 활용을 위한 실무 팁
해제 사실이 확정됐다면 이제는 토지 가치를 회복하고 활용하는 방향으로 전환하는 것이 현실적입니다.
토지이용계획확인원 재확인: 해제 후 적용되는 용도지역과 건폐율·용적률을 정확히 확인합니다.
건축 제한 해소 여부 점검: 지구단위계획이나 개별 조례로 남은 제한이 있는지 살펴봐야 합니다.
가로주택정비사업·소규모재건축 검토: 대규모 재개발 대신 소규모 정비사업으로 전환이 가능한 지역인지 확인해 볼 수 있습니다.
정비구역 해제는 그 자체로 손실을 의미하지 않습니다. 다만 사용비용 분담, 해제 처분에 대한 다툼, 향후 토지 활용 방향은 각각 다른 법적 판단이 필요한 사안입니다. 본인의 토지가 어느 단계에서 해제됐는지, 어떤 지역으로 관리되는지에 따라 대응이 달라진다는 점에 유의해야 합니다.
김경진 변호사의 코멘트
법무법인 초원 · 서울특별시 강남구
정비구역 해제 사건을 다루면서 보면, 사용비용 분담과 해제 처분 다툼을 혼동해 대응 시기를 놓치는 분들이 많습니다. 해제 통보를 받았다면 조합·추진위 단계 구분부터 명확히 한 뒤 회계자료를 확보하시길 권합니다. 제소기간이 정해져 있으니 다툴 의사가 있다면 가능한 빨리 상의하시기 바랍니다.
