"전세 2억짜리 집을 월세로 바꾸면 월세가 얼마나 되나요? 집주인이 부르는 대로 내야 하는 건가요?"
전세 계약 만기를 앞두고 집주인이 "앞으로는 월세로 전환하겠다"고 통보하시는 경우, 정말 당황스러우시죠. 전세금 일부를 돌려받는 대신 매달 월세를 내야 하는 상황, 도대체 적정한 월세가 얼마인지 감이 안 잡히는 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 전월세 전환율은 법으로 상한이 정해져 있어서 집주인이 마음대로 높은 월세를 받을 수 없습니다. 어떻게 계산하는지 차근차근 알려드릴게요.
전월세 전환율이란 무엇인가요
전월세 전환율이란, 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 "보증금 1,000만 원을 깎아주는 대신, 그에 해당하는 월세를 얼마로 매길 것인가"를 정하는 기준이 됩니다.
주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 전월세 전환 시 산정률의 상한은 다음과 같이 정해져 있습니다.
전환율 상한 = 기준금리(한국은행 기준금리) + 대통령령이 정하는 이율
현재 기준: 한국은행 기준금리 + 2%
(2025년 5월 현재, 기준금리 2.75% 기준으로 상한 전환율은 연 4.75%)
즉, 집주인이 아무리 높은 월세를 원하더라도 이 상한 전환율을 넘기는 월세를 요구할 수 없다는 뜻입니다. 이 규정은 임차인의 부담을 합리적으로 보호하기 위해 마련된 것이니, 꼭 기억해 두세요.
실제 월세 계산, 이렇게 하시면 됩니다
전세금 일부를 월세로 전환하는 공식은 아래와 같습니다.
월세 = (전세보증금 - 전환 후 보증금) x 전환율 / 12
예를 들어볼게요. 전세보증금이 2억 원인 집에서, 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환하는 경우입니다.
전환 대상 금액: 2억 - 1억 = 1억 원
상한 전환율 적용: 1억 x 4.75% / 12
= 100,000,000 x 0.0475 / 12
= 월 약 395,833원
따라서 이 경우 법적 상한에 따른 월세는 월 약 39만 6천 원 정도가 됩니다. 집주인이 이보다 높은 금액을 요구한다면, 법적 상한을 초과하는 것이므로 거절할 수 있는 근거가 되는 것이죠.
상한 전환율을 넘기면 어떻게 되나요
혹시 집주인이 상한 전환율을 초과하는 월세를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주택임대차보호법에 따르면, 상한을 초과하는 부분은 효력이 없습니다. 구체적으로 말씀드리면 다음과 같습니다.
- 초과 약정된 월세 중 상한을 넘는 부분은 무효이며, 상한 전환율에 따른 금액만 유효합니다.
- 이미 초과 금액을 지급했다면, 그 차액에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.
- 다만, 이 규정은 주거용 건물에만 적용되며, 상가 임대차는 별도의 전환율(상가건물 임대차보호법 제12조)이 적용됩니다.
전환율 계산 시 꼭 확인할 점
실무에서 많이 혼동하시는 부분 몇 가지를 정리해 드릴게요.
첫째, 기준금리는 변동됩니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 상한 전환율도 달라집니다. 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인하셔야 합니다. 2025년 5월 현재 기준금리는 2.75%이지만, 금리 인하 또는 인상 시 전환율도 함께 바뀌게 됩니다.
둘째, 합의에 의한 자유로운 설정도 가능합니다. 상한 전환율은 말 그대로 "상한"이기 때문에, 집주인과 세입자가 합의하여 이보다 낮은 전환율을 적용하는 것은 전혀 문제가 없습니다. 오히려 세입자에게 유리한 협상을 하시는 게 좋겠죠.
셋째, 계약갱신청구권 행사 중 전환도 해당됩니다. 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사하면서 전세에서 월세로 전환하는 경우에도, 전월세 전환율 상한이 동일하게 적용됩니다. 갱신 시 임대료 증액 상한(5%)과는 별개의 규정이므로 구분해서 이해하셔야 합니다.
전월세 전환은 단순한 금액 계산처럼 보여도, 기준금리 변동 시점, 보증금 반환 일정, 계약갱신청구권과의 관계 등 여러 사정이 얽혀 있어서 실제로는 생각보다 복잡한 경우가 많습니다. 특히 전세사기 피해가 사회적 이슈인 만큼, 전환 과정에서 보증금이 제대로 반환될 수 있는지도 함께 확인하시는 것이 안전합니다.
