전세보증보험 잔금과 특약 처리 방법

Q질문내용

전세 계약서에 도장을 찍던 날, 공인중개사 사무실에서 집주인 위임장을 근거로 중개사들이 대신 계약서를 작성하면서 저에게 ‘임대보증보험 일부보증 미가입 동의서’라는 서류에 서명을 해 달라고 했습니다. 저는 전세보증보험을 집주인 명의로 가입해 달라고 여러 번 요구했는데, 중개사들은 이 주택은 전세보증보험 가입 의무가 없는 집이고 굳이 가입하지 않아도 되는 안전한 집이라면서, 보증보험을 들고 싶으면 임차자인 제가 알아서 들면 된다고 하며 집주인 가입을 완전히 거부했습니다.

제가 계약한 곳은 민간임대주택으로 등록된 도시형생활주택이고, 전세보증금은 9,840만 원, 주택 공시가격은 9,500만 원 수준이라고 설명을 들었습니다. 등기부등본상 근저당이나 다른 담보권, 대출은 전혀 없는 상태라고 확인했고, 집주인과는 통화로 실명 확인을 한 뒤 계약금은 집주인 명의 계좌로 직접 송금했습니다. 계약서에는 특약으로 ① 임차인인 제가 전세보증보험에 가입할 수 있고, 임대인은 이에 협조한다는 내용과 ② 제가 전입신고를 한 다음 날까지는 임대인이 근저당을 설정하지 않는다는 내용이 들어가 있습니다. 현재까지는 계약서에 확정일자를 받았고, 아직 잔금 지급과 입주는 하지 않은 상태입니다.

다만 중개사 두 명(공동으로 일하는 중개업자들)은 계약 당시 저를 설득하면서 임대보증보험 일부보증 미가입 동의서에 싸인하도록 유도했고, 이후 제가 전세보증보험 관련해서 다시 문의하자 “더 이상 해 줄 말이 없다”며 연락을 피하고 있어, 더 이상 중개사들과는 접촉하지 않고 진행하고 싶습니다. 계약 과정 전체는 녹음이 되어 있고, 임대보증보험 일부보증 미가입 동의서를 포함한 관련 서류는 모두 보관 중입니다. 또 세무서를 통해 집주인 명의로는 세금 체납이 없다는 사실은 확인했습니다.

제가 직접 HUG(주택도시보증공사) 상담원과 통화해 보니, 이 주택은 조건상 임차인 개인이 전세보증보험에 가입 신청을 할 수 있는 대상이라고 안내를 받았습니다. 상담원은 임대보증보험 일부보증 미가입 동의서는 효력이 있는 서류가 아니니 신경 쓰지 않아도 된다는 취지로 말했고, 민간임대주택으로 등록된 주택에서 집주인이 법령상 필요한 보증보험을 가입하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있다고도 했습니다. 전세보증보험은 전입신고 이후에 가입 신청을 하는 것으로 알고 있는데, 저는 어차피 HUG 보증보험을 신청할 예정입니다.

이런 상황에서, 잔금을 집주인에게 송금하는 시점과 전입신고, HUG 전세보증보험 가입 신청 및 승인이 이뤄지는 시점을 어떻게 맞추는 것이 통상적인지 궁금합니다. 보증보험 가입은 전입신고 후에 가능하다고 들었는데, 보증보험 가입 승인 전에 잔금을 먼저 지급하는 것이 법적으로나 안전 측면에서 어떤 의미를 가지는지, 반대로 보증보험 가입 승인을 조건으로 잔금 지급을 미루려 할 경우 임대인과 분쟁이 생길 여지가 있는지 알고 싶습니다. 잔금 지급, 전입신고, 보증보험 신청·승인이 반드시 같은 날에 진행되어야 하는 법적 요구 사항이 있는지도 궁금합니다.

또 한 가지로, HUG 상담에서는 이 주택이 현재 기준으로는 가입 신청이 가능한 대상이라고만 들었는데, 이런 경우에도 실제 심사에서 전세보증보험 가입이 거절될 가능성이 있는지 알고 싶습니다. 임차인 측의 사유로 가입이 거절되는 대표적인 경우에는 어떤 것들이 있는지, 임차인이 요구하는 서류를 모두 제출하고 계약 내용을 성실히 유지하면 통상적으로는 보증보험 가입 승인이 되는 것으로 보아도 되는지 궁금합니다. 주택가액 산정 기준이 한두 달 사이에 크게 변동해서, 그 때문에 보증보험 가입 가능 여부가 달라지는 경우가 현실적으로 있는지도 알고 싶습니다.

현재 계약서 특약에는 ‘임차인이 전세보증보험에 가입할 수 있고, 임대인은 이에 협조한다’는 조항만 있고, HUG 등에서 보증보험 가입이 거절되었을 때 계약을 해제하거나 이미 지급한 금원을 전액 반환받는다는 내용의 특약은 따로 넣지 못했습니다. 아직 잔금 지급과 입주 전 단계라서, 지금이라도 임대인과 다시 협의해 ‘전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 임대인은 계약금과 추후 지급될 잔금을 포함해 전세보증금을 전액 반환한다’는 취지의 특약을 추가로 작성·서명받을 수 있는지, 가능하다면 통상 어떤 식의 문구로 넣는 것이 실무상 사용하는 방식인지 궁금합니다.

민간임대주택으로 등록된 주택의 경우 전세보증보험 가입과 보험료 부담에 관해 임대인이 보험료 전액을 부담해야 한다는 내용의 규정을 보았는데, 제가 계약한 이 도시형생활주택에도 그 규정이 적용되는지, 적용된다면 계약서에 별도로 보험료 부담 주체를 명시하지 않아도 임대인 부담으로 보는 것이 맞는지, 아니면 추후 분쟁을 막기 위해 보험료 부담 주체와 가입 불가 시 처리 방법을 반드시 특약으로 명시해 두어야 하는지도 알고 싶습니다. 아울러, 요즘 신규 전세계약에서 전세보증보험 가입이 법적으로 의무화되어 있다는 말을 들었는데, 민간임대주택으로 등록된 도시형생활주택에 대한 전세계약에도 실제로 그런 법적 의무가 존재하는지, 존재한다면 현재 제 계약이 그 의무 범위 안에 들어가는지 여부도 궁금합니다.

마지막으로, 전문 공인중개사가 “이 집은 전세보증보험을 안 들어도 되는 집이다”, “보증보험이 의무가 아니다”, “안 들어도 되는 안전한 집이다”라는 식으로 설명하면서 임차인에게 임대보증보험 일부보증 미가입 동의서에 서명을 받는 행위가 공인중개사 관련 법령상 설명의무 위반이나 기망행위에 해당할 소지가 있는지, 제가 보관 중인 녹취록과 서류를 바탕으로 중개사 책임을 따질 수 있는 여지가 있는지, 앞으로는 중개사 도움 없이 저 혼자(또는 임대인과 직접) 전입신고와 HUG 보증보험 가입 절차를 진행해도 법적으로 문제는 없는지, 이러한 전체 상황에서 전세사기 위험을 줄이고 제 전세보증금을 최대한 안전하게 보호하기 위해 제가 어떤 법적 쟁점과 절차를 중점적으로 확인해야 하는지 여쭤봐도 될까요?