"전세 계약 갱신할 때가 되니 집주인이 보증금을 2천만 원 올려달라고 합니다. 원래 보증금 5% 상한이 있다고 들었는데, 이렇게 많이 올려도 되는 건가요?"
계약 갱신 시점이 다가올 때마다 이런 걱정으로 문의를 주시는 분들이 정말 많습니다. 어렵게 마련한 전셋집인데 갑자기 큰 금액을 요구받으면 막막해지시는 마음, 충분히 이해합니다. 오늘은 보증금 증액 5% 상한이 언제 적용되고, 어떤 경우에는 적용되지 않는지 차근차근 알려드리겠습니다.
결론부터 — 5% 상한은 '계약갱신요구권'을 쓸 때 적용됩니다
먼저 핵심을 말씀드리겠습니다. 임대인이 요구할 수 있는 증액 한도는 기존 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조와 시행령에서 정한 내용입니다.
다만 여기에는 중요한 전제가 있습니다. 이 5% 상한은 임차인이 계약갱신요구권(세입자가 한 번 더 2년 살겠다고 요구할 수 있는 권리)을 행사해서 계약이 갱신되는 경우, 또는 기존 계약이 자동으로 연장되는 경우에 적용된다는 점입니다.
예를 들어 보증금이 4억 원이라면, 5%인 2천만 원까지만 인상이 가능합니다. 앞선 사례에서 집주인이 2천만 원을 요구했다면 4억 원 전세 기준으로는 상한 범위 안에 있는 셈이지만, 만약 보증금이 2억 원이었다면 5%는 1천만 원이므로 2천만 원 요구는 법적으로 받아들일 의무가 없습니다.
5% 상한이 적용되지 않는 경우도 있습니다
안타깝지만 모든 상황에 5% 상한이 적용되는 것은 아닙니다. 상담 현장에서 보면, 이 부분을 오해하셔서 낭패를 보시는 경우가 종종 있습니다.
새로운 계약을 체결하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 즉, 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고 임대인과 완전히 새로운 조건으로 계약을 다시 맺는다면, 임대인은 시세대로 보증금을 정할 수 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 계약갱신요구권 행사로 갱신 → 5% 상한 적용
- 묵시적 갱신(별말 없이 자동 연장) → 5% 상한 적용
- 당사자 합의로 완전히 새 계약 체결 → 5% 상한 미적용(시세 반영 가능)
따라서 집주인이 5%를 초과하는 금액을 요구할 때는, 지금 상황이 '갱신'인지 '새 계약'인지부터 정확히 구분하시는 것이 중요합니다. 계약갱신요구권을 명확히 행사하겠다는 의사를 밝히는 것이 세입자를 보호하는 첫걸음이 됩니다.
증액 요구를 받았을 때 이렇게 대응하세요
실무에서 자주 접하는 상황을 바탕으로 대응 방법을 알려드리겠습니다. 무턱대고 거절하거나, 반대로 순순히 응하기 전에 아래 순서를 확인해 보시기 바랍니다.
첫째, 계약갱신요구권 행사 의사를 문자나 내용증명으로 남기세요. 구두로만 이야기하면 나중에 '새 계약'이라고 주장당할 수 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하겠다는 의사를 기록으로 남겨두는 것이 안전합니다.
둘째, 증액분이 정확히 기존 보증금의 5% 이내인지 계산하세요. 보증금과 월세가 함께 있는 경우에는 환산 방식이 복잡할 수 있으므로 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
셋째, 증액 후 확정일자를 다시 받으세요. 보증금을 올려주면 증액된 부분에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 그 금액까지 우선변제권(집이 경매에 넘어가도 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 보장됩니다. 이 부분을 놓치면 증액분을 지키지 못할 수 있어 특히 유의하셔야 합니다.
보증금 증액 문제는 단순히 금액만의 문제가 아니라, 소중한 전세금을 안전하게 지키는 문제와 직결됩니다. 상한을 초과하는 요구를 받으셨거나 갱신인지 새 계약인지 판단이 어려우시다면, 서둘러 상황을 정리해 보시길 권합니다.
