S요약
- 관공서에서 적법하게 발급한 건축허가는 행정청이 직권 취소를 하거나 법원이 취소 판결을 내리지 않는 한 민간사업자의 일방적인 주장만으로 효력이 사라지지 않는 경우가 많습니다.
- 민간사업자가 토지 사용이나 기반시설 설치 범위를 문제 삼는 경우에는 행정절차와 별도로 토지 소유권, 통행권, 개발 계약 관계를 중심으로 민사상 권리관계를 따져 대응 방향을 정할 필요가 있습니다.
F사건 경위
이용자님은 관공서에서 정식 건축허가를 받은 뒤 그 허가 범위에 맞추어 토지까지 기반시설 인입공사를 진행하였고, 해당 지역을 개발 관리하는 민간사업자가 이미 나온 건축허가와 인입공사 허가를 인정하지 않는다며 다투는 상황입니다.
L법률 쟁점
이 사안에서는 건축허가 효력의 존부와 민간사업자의 다툼이 행정 영역인지 민사 영역인지가 핵심 쟁점입니다.
- 첫째, 건축허가의 효력은 허가권자인 행정청의 처분과 행정소송 결과에 의해 정리되는 것이어서, 민간사업자의 부인은 곧바로 허가 무효로 이어지지 않는다는 점이 쟁점이 됩니다.
- 둘째, 인입공사가 이루어진 위치와 범위가 전적으로 이용자님 소유 토지 안인지, 민간사업자가 관리하는 도로나 기반시설을 사용한 것인지에 따라 토지 사용권 분쟁 여부가 나뉠 수 있습니다.
- 셋째, 민간사업자의 주장이 행정청을 상대로 한 행정심판이나 행정소송 형태로 진행되는지, 아니면 이용자님을 상대로 한 공사 중지 요구나 손해배상 청구로 이어지는지에 따라 행정절차와 민사절차 중 어떤 절차가 중심이 될지가 달라질 수 있습니다.
P핵심 포인트
이용자님의 관심사는 건축허가와 인입공사의 효력이 유지되는지, 그리고 현재 분쟁이 행정 문제인지 민사 문제인지 구분하는 데 있습니다.
- 관공서에서 발급한 건축허가는 중대한 하자가 있어 원천 무효로 평가되지 않는 한, 행정청이 직권 취소를 하거나 이해관계인의 다툼으로 행정소송에서 취소 판결이 확정되기 전까지는 유효한 전제로 취급될 여지가 있습니다.
- 민간사업자는 자신에게 이해관계가 있다고 보이면 행정청에 허가 취소를 요청하거나 행정심판, 행정소송을 제기할 수 있으나, 이러한 절차가 실제로 개시되지 않은 상태라면 이용자님은 일단 허가를 전제로 한 지위를 가진다고 볼 여지가 있습니다.
- 다만 건축허가가 있다고 해도 타인의 토지나 민간사업자가 설치한 도로나 관로를 사용할 권리까지 자동으로 생기는 것은 아니어서, 인입공사 구간에 다른 소유자의 토지나 시설이 포함되어 있다면 그 부분은 별도의 사용 승낙이나 통행권, 공로 사용 허가 등 민사상의 권원 확보 여부가 중요한 포인트가 됩니다.
A대응 방안
현재 단계에서는 행정청의 공식 입장을 서면으로 확보하면서, 동시에 민간사업자와의 권리 관계를 정리하고 필요시 민사 가처분 등을 준비하는 방향이 현실적입니다.
- 우선 건축허가서, 허가 신청서, 설계도면, 허가 조건, 인입공사 관련 신고나 승인 문서 등 행정청과 주고받은 자료를 모두 정리하여 허가 범위 안에서 공사가 이루어졌는지 스스로 점검하시는 것이 좋습니다.
- 관할 행정청에 방문이나 전화로만 묻지 말고, 민간사업자가 허가 효력을 부정하고 있다는 사실과 인입공사 현황을 적시하여 건축허가와 인입공사가 여전히 유효한지, 문제 제기가 있는지에 대해 공문 형식의 서면 회신을 요청해 두면 이후 분쟁에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
- 민간사업자와 과거에 체결한 개발 협약, 분양 계약, 관리 규약 등이 있다면 그 안에 개별 필지의 건축행위와 기반시설 설치에 대한 제한이나 사전 승인 조항이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 문제가 될 수 있는 조항이 있다면 내용증명을 통해 이용자님의 입장과 허가 경위를 구체적으로 통지해 두는 방안을 검토할 수 있습니다.
- 민간사업자가 공사장 출입을 막거나 인입공사를 직접 철거하려 하는 등 현실적인 방해가 예상된다면, 공사 방해 금지나 출입 방해 금지를 구하는 가처분과 본안 소송 가능성을 함께 검토하는 편이 안전하며, 행정청의 취소 움직임이나 민간사업자의 청구 방식에 따라 필요한 서류와 전략이 달라질 수 있으므로 구체적인 자료를 지참하여 변호사와 개별 상담을 받아 보시는 것이 좋습니다.
