S요약
- 임차인이 약정 기간 중 임의로 나가는 경우 어느 정도 손해배상 책임이 인정될 수 있으나, 중도해지 시 보증금을 전혀 돌려주지 않거나 남은 월세 전액을 일괄 공제하는 조항은 과도한 손해배상 예정으로 보아 감액되거나 전부 그대로 인정되지 않을 가능성이 있습니다.
- 임대인이 주장하는 남은 7개월 월세 전액 공제 방식 대신 공실 기간, 재임대 가능성, 이용자님의 재임대 협조 여부 등을 근거로 위약금 또는 공제액을 줄이도록 협의해 볼 수 있고, 합의가 되지 않을 경우 내용증명 발송과 보증금반환 청구 소송으로 다툴 수 있습니다.
F사건 경위
이용자님은 미용실 내부 빈 공간을 임대해 네일샵을 운영하면서 보증금 삼백만 원, 월세 사십만 원, 기간 1년으로 계약했고 5개월이 지난 시점에서 중도해지를 원하자, 계약서에 중도해지 시 보증금을 돌려받지 못한다는 취지의 조항이 있는 상황에서 임대인이 남은 7개월치 월세를 보증금에서 공제한 뒤 나머지만 반환하겠다고 요구하고 있습니다.
L법률 쟁점
이 사건에서는 중도해지 특약과 보증금 몰수 약정이 어느 범위까지 유효한지, 임대인이 공제할 수 있는 손해액이 어느 정도인지가 핵심입니다.
- 중도해지와 보증금 몰수 약정은 통상 손해배상 예정으로 보게 되며, 민법에서는 예정한 손해배상액이 지나치게 크면 법원이 적절한 수준으로 줄일 수 있도록 정하고 있어 보증금 전액 몰수 조항이나 남은 월세 전액을 당연히 공제한다는 주장은 그대로 인정되지 않을 여지가 있습니다.
- 임대차 기간 중 임차인이 먼저 나가더라도 임대인이 실제로 입는 손해는 공실 기간 동안의 차임 손실과 일정 범위의 부대 비용 정도가 보통이므로, 재임대가 금방 이루어지거나 임대인이 노력하면 쉽게 후임 임차인을 구할 수 있는 구조라면 손해액이 크게 제한될 수 있고 이 경우 임대인이 손해를 줄이기 위한 노력을 해야 할 의무도 함께 고려됩니다.
- 이 계약이 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에 해당한다면, 기본적으로 약정 기간 동안 계약이 유지되는 것이 원칙이지만 그와 별도로 과도한 위약금 또는 보증금 몰수 특약은 일반 거래관념상 부당하다고 평가될 수 있어, 분쟁 시 조항의 전부 또는 일부 효력이 제한될 가능성이 있습니다.
P핵심 포인트
이용자님이 실제로 부담할 손해배상 범위와 보증금에서 공제될 금액을 줄일 수 있는지가 관건입니다.
- 약정 기간이 아직 남아 있는 상태에서 임차인이 일방적으로 중도해지를 하면 계약 위반에 해당할 수 있어 임대인이 일정한 손해배상을 청구할 여지는 있으므로, 임대인의 손해가 전혀 없다고 보기보다는 어느 정도 손해가 발생할 수 있다는 점을 전제로 접근하는 것이 현실적입니다.
- 다만 남은 모든 기간의 월세를 한꺼번에 위약금으로 요구하거나, 중도해지만 하면 보증금 전액을 돌려주지 않는다고 정한 경우에는 실제 발생 가능한 통상적인 손해에 비해 지나치게 무거운 부담일 가능성이 커서, 손해배상 예정액의 감액 규정을 근거로 보증금 전액 몰수 조항 또는 남은 월세 전액 공제를 줄여야 한다는 주장이 가능해집니다.
- 임대인이 후임 임차인을 바로 구할 수 있거나, 이용자님이 직접 후임 임차인을 소개해 주는 경우처럼 공실 기간이 짧아지면 임대인의 실제 손해도 크게 줄어들기 때문에, 그만큼 보증금 공제액을 줄여야 한다는 논리가 성립할 수 있고 결국 공실 기간과 임대인의 노력, 이용자님의 협조 여부가 보증금 반환액 산정에 중요한 요소가 됩니다.
A대응 방안
현재 단계에서 임대인과 협상하면서 손해를 최소화할 수 있는 근거를 마련하고, 필요하면 증거를 갖추어 보증금반환 청구를 준비하는 방향을 검토할 수 있습니다.
- 우선 임대차계약서 원본을 다시 확인해 보증금 액수, 월차임, 계약 기간, 중도해지 관련 문구, 위약금이나 위약벌 표현, 보증금 몰수 취지의 조항 등이 어떻게 적혀 있는지 정리하고, 실제 입주일과 지금까지 납부한 월세 내역을 입금 내역과 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.
- 임대인에게는 중도해지 자체는 양해를 구하되, 보증금 전액 또는 남은 월세 전액을 손해배상으로 공제하는 것은 과중하다는 점을 차분히 전달하면서, 예를 들어 일정 개월분 정도의 월세를 위약금으로 지급하는 선에서 정산하거나, 이용자님이 적극적으로 후임 업주를 찾아 소개해 줄 테니 재임대가 되는 시점 이후 기간에 대해서는 손해배상 청구를 하지 않는 방향으로 조정해 보자고 제안할 수 있습니다.
- 가능하다면 이용자님이 직접 또는 온라인 커뮤니티 등을 통해 후임 네일샵이나 다른 업종 임차인을 찾아 임대인에게 연결해 주고, 이런 재임대 노력과 문의 내역을 문자나 메시지 캡처, 광고 게시 사실 등으로 남겨 두면 나중에 법원에 임대인의 손해가 크게 줄어들 수 있었음을 보여주는 자료로 활용될 수 있습니다.
- 협의에도 불구하고 임대인이 보증금 대부분을 돌려주지 않겠다고 하면, 해지 의사표시와 보증금 정산 기준에 대한 이용자님의 입장을 담은 내용증명을 보내 두고, 퇴거 후 실제 공실 기간과 재임대 시점 등을 파악해 보증금반환 청구 소송이나 지급명령을 신청하는 방안을 생각해 볼 수 있으며, 이때 손해배상 예정 감액 주장과 임대인의 손해범위에 대한 입증 방법 등은 사실관계에 따라 달라질 수 있어 구체적인 계약서와 정황을 가지고 변호사와 상담해 보는 것이 좋습니다.
