S요약
- 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 이용해 계약을 연장하는 경우에는 집주인이 요구할 수 있는 보증금이나 월세를 포함한 전체 임대료 인상폭이 통상 직전 임대료의 5퍼센트 이내로 제한될 여지가 있습니다.
- 보증금과 월세는 전월세전환율에 따라 하나의 금액으로 환산해 합산한 뒤 5퍼센트 상한을 계산하며, 이용자님이 거주하는 지자체 조례에서 이 상한을 5퍼센트보다 더 낮게 정한 경우에는 그 더 낮은 비율이 적용될 여지가 있습니다.
F사건 경위
이용자님은 현재 보증금 1000만 원, 월세 75만 원으로 주택 임대차 계약을 체결해 거주 중인데 계약 만료를 앞두고 집주인이 보증금 인상을 전제로 재계약을 이야기한 상황에서, 계약갱신요구권을 행사할 경우 집주인이 임대료를 최대 어느 정도까지 올릴 수 있는지가 궁금한 상태입니다.
L법률 쟁점
이 사안에서는 계약갱신요구권이 실제로 행사되는지 여부와, 갱신되는 경우 주택임대차보호법상 임대료 증액 상한 규정이 어떻게 적용되는지가 핵심입니다.
- 계약갱신요구권 행사 요건에 해당하는지 여부가 중요합니다. 최초 계약을 포함해 2년 이상 거주할 수 있는 구조인지, 이미 한 번 계약갱신요구권을 사용한 적이 있는지, 집주인의 실거주나 철거 재건축 등 갱신 거절 사유에 해당하는지에 따라 이 권리를 사용할 수 있는지 달라질 수 있습니다.
- 계약갱신요구권을 행사해 묵시가 아닌 법률상 갱신이 이루어지는 경우 주택임대차보호법은 임대료 증액 상한을 직전 임대료의 5퍼센트 이내로 제한하는 규정을 두고 있고, 각 지방자치단체가 조례로 이 상한을 5퍼센트보다 더 낮은 비율로 정할 수 있도록 하고 있습니다.
- 보증금과 월세가 섞여 있는 계약에서는 단순히 보증금만 5퍼센트, 월세만 5퍼센트씩 따로 계산하는 것이 아니라 전월세전환율을 이용해 보증금과 월세를 동일 기준의 금액으로 환산한 전체 임대료를 기준으로 5퍼센트 상한을 계산해야 할 여지가 있습니다.
P핵심 포인트
이용자님이 알고 싶은 부분은 집주인이 법률적으로 어디까지 임대료 인상을 요구할 수 있는지와, 실제 계산 방식입니다.
- 계약갱신요구권이 적법하게 행사되면 기존 계약은 같은 조건으로 2년 연장되는 것이 원칙이고, 이때 집주인은 직전 보증금과 월세를 합한 임대료의 5퍼센트 범위 안에서만 증액을 요구할 수 있을 여지가 있습니다. 다만 각 지자체 조례가 4퍼센트 등 더 낮게 정했다면 그 더 낮은 비율이 상한이 될 수 있어, 단순히 5퍼센트만 보는 것은 충분하지 않을 수 있습니다.
- 임대료 증액 상한은 보증금과 월세를 모두 고려한 전체 임대료 기준으로 판단하는 방향이 일반적입니다. 예를 들어 전월세전환율이 연 5퍼센트라고 가정하면 보증금 1000만 원은 연 50만 원, 이를 열두 달로 나누면 월 약 4만 원 정도로 환산할 수 있으므로, 이 환산 월금액과 실제 월세 75만 원을 합한 금액이 직전 월 단위 임대료가 되고, 여기에 5퍼센트까지 인상 가능 범위를 곱해 상한을 산정할 수 있습니다.
- 집주인이 이 상한을 초과하는 인상을 요구하면서 갱신에 응하겠다고 하는 경우, 상한을 넘는 부분의 증액 약정은 무효라는 해석이 다수로 제시되고 있어 이용자님이 상한 이내에서만 증액에 동의한다는 입장을 분명히 하면서 계약갱신요구권을 행사해 볼 여지가 있습니다. 다만 실제 분쟁이 발생하면 구체적인 계약 경위와 합의 과정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.
A대응 방안
지금 단계에서는 이용자님이 계약갱신요구권 행사 가능 여부와 임대료 증액 상한을 먼저 정리한 뒤, 그 범위 안에서 집주인과 협의하는 순서가 필요해 보입니다.
- 먼저 이용자님이 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지부터 확인하는 것이 필요합니다. 최초 계약 시작일부터 현재 계약 종료일까지 기간이 어떻게 되는지, 과거에 같은 집에서 이미 한 번 계약갱신요구권을 행사한 적이 있는지, 집주인이 실제 거주 예정이라거나 노후로 철거 재건축 계획을 갖고 있는지 등 법에서 정한 예외 사유가 있는지 차분히 점검하는 것이 좋습니다.
- 이용자님이 거주하는 시군구가 속한 지방자치단체 조례에서 주택 임대료 증액 상한 비율을 별도로 정했는지 확인하는 과정이 필요합니다. 시청이나 구청 누리집에서 주택임대차보호 조례, 임대료 증액 제한 같은 검색어로 찾아보거나, 민원 콜센터에 문의해 주택 임대료 증액 상한 비율을 물어보면 현재 적용 비율을 파악할 수 있습니다.
- 전월세전환율과 현재 보증금, 월세를 바탕으로 직전 임대료 총액과 5퍼센트 상한 금액을 계산해 두면 협의에 도움이 됩니다. 계산이 어렵다면 한국부동산원 전월세 전환 관련 안내 자료나 공인중개사의 도움을 받아 합리적인 상한 금액을 구한 뒤, 그 범위 내에서라면 증액에 응할 의사가 있다는 점을 집주인에게 구두나 문자 등으로 명확히 전달할 수 있습니다.
- 집주인이 상한을 넘는 인상 요구가 받아들여지지 않으면 갱신에 응하지 않겠다고 압박하는 경우에는 계약갱신요구권 행사 의사와 상한 이내 증액만 수용하겠다는 내용을 서면이나 내용증명으로 남겨 두는 방안도 고려할 수 있습니다. 이 단계에서 분쟁조정 신청이나 소송 가능성까지 염두에 둘 필요가 있어, 실제 전월세전환율 적용 방식과 상한 계산, 조례 내용 등을 모두 모아 변호사와 함께 검토해 보시면 이용자님 상황에 맞는 구체적인 전략을 세우는 데 도움이 될 수 있습니다.
