집주인이 직접 들어와 살겠다며 계약갱신을 거절해 이사했는데, 몇 달 뒤 보니 다른 사람이 세 들어 살고 있습니다. 손해배상을 받을 수 있을까요?
상담 현장에서 자주 접하는 질문입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 주택을 임대했다면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 실거주 갱신거절 손해배상을 청구할 수 있습니다. 아래에서는 결론, 법적 근거, 예외, 실무 대응 순서로 정리합니다.
결론: 허위 실거주 갱신거절은 손해배상 대상입니다
임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하고, 갱신되었더라면 존속했을 기간(통상 2년) 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 법이 배상액 산정 방식을 직접 정해 두었기 때문에, 임차인이 손해를 일일이 증명하지 않더라도 일정 수준의 배상액이 보장된다는 점이 특징입니다.
법적 근거: 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항
같은 조 제1항 제8호는 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 인정합니다. 다만 제5항은 이 사유를 내세운 뒤 제3자에게 임대한 경우의 배상책임을, 제6항은 배상액 기준을 정하고 있습니다. 당사자 사이에 손해배상액의 예정(미리 정해 둔 배상금) 합의가 없다면, 다음 세 금액 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.
차액 2년분 — 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
실제 손해액 — 이사비, 중개보수, 새 주거지 마련에 든 추가 비용 등 임차인이 실제 입은 손해
보증금을 월세로 환산할 때는 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 적용합니다.
계산 예시 (전환율 연 4.5% 가정)전세보증금 3억 원이었다면 환산월차임은 약 112만 5천 원, 3개월분은 약 337만 5천 원입니다. 임대인이 새 임차인에게 보증금 3억 5천만 원에 임대했다면 환산월차임 차액은 월 18만 7,500원, 2년분은 450만 원입니다. 이 경우 더 큰 금액인 450만 원이 기준이 되며, 실제 손해가 이보다 크다면 그 금액을 청구할 수 있습니다.
예외: 배상책임이 부정되거나 다툼이 생기는 경우
정당한 사유가 있는 경우 — 실제로 입주하려 했으나 갱신거절 당시 예상하기 어려웠던 해외 발령, 중대한 질병, 가족 사정 등이 생겼다면 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
제3자 임대가 아닌 경우 — 제5항은 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 하므로, 주택을 비워 두거나 매도한 경우에는 바로 적용되지 않습니다. 다만 처음부터 거주 의사가 없었다면 민법 제750조의 불법행위 책임을 별도로 검토할 여지가 있습니다.
기간이 지난 뒤 임대한 경우 — 갱신되었을 기간이 끝난 후의 임대는 배상 대상이 아닙니다.
실무 팁: 증거 확보와 청구 순서
실무에서는 다음 순서로 준비하는 경우가 많습니다.
임대인이 실거주를 이유로 거절한 문자, 카카오톡, 내용증명을 보관합니다.
갱신을 거절당한 종전 임차인은 갱신되었을 기간 동안 주민센터 등에서 해당 주택의 확정일자 부여 현황(임대차 정보) 제공을 요청할 수 있습니다. 새 임차인의 보증금·차임을 확인하는 핵심 자료입니다.
이사비, 중개보수 영수증, 새로 체결한 임대차계약서를 정리합니다.
내용증명으로 배상을 요구한 뒤, 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정(원칙적으로 신청 후 60일 이내 처리)이나 민사소송을 진행합니다. 청구액이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판 절차를 이용할 수 있습니다.
참고로 대법원은 실거주 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 시효 문제를 고려하면, 제3자 임대 사실을 안 때부터 지체 없이 절차를 진행하는 것이 안전합니다.
박경수 변호사의 코멘트
법무법인 세문 · 서울특별시 서초구
실거주 갱신거절 사건을 다루면서 보면, 이사 후 확정일자 부여 현황을 확인하지 않아 배상 기회를 놓치는 분들이 많습니다. 갱신거절 당시의 문자와 이사비 영수증은 반드시 보관해 두시고, 제3자 입주가 의심된다면 가능한 빨리 전문가와 함께 배상액부터 산정해 보시길 권합니다.
