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토지·건물 일괄양도 시 건물가액 0원 처리 안분기준
서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] · 2021. 06. 29.Q질의내용
- 2019.1.1. 이후 토지·건물을 일괄로 양도할 때 건물가액을 계약상 0원으로 하고, 양수인이 잔금 지급일 전에 건물을 철거한 경우에도 부가가치세 과세표준은 기준시가에 따른 안분금액을 적용하여야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] · 2021. 06. 29.
- 회신 주체: 국세청 | 출처: 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245](2021.6.29.)
- 부가가치세법 제29조 제9항 및 시행령 제64조에 따라 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 함께 양도하면서 건물가액을 계약상 0원으로 하거나 건물 철거가 양도일 전에 시작되었더라도, 구분한 토지·건물의 실지거래가액이 기준시가 등으로 안분계산한 금액과 100분의 30(30%) 이상 차이가 있다면, 안분계산 금액을 공급가액으로 적용해야 한다고 회신하였습니다.
- 양수인이 건물 철거를 잔금일 전에 시작했다 하더라도, 소유권 이전 전 철거 등이 건물의 공급가액을 0원으로 인정하는 사유가 되지 않음을 명시하였습니다.
- 실질과세원칙 및 공급가액의 객관성 확보를 위해 실지거래가액으로 합의한 금액과 안분계산액의 차이가 큰 경우, 안분계산액 적용을 강제함으로써 부가가치세 과세표준 왜곡을 방지해야 함을 강조하였습니다.
- 2019년 1월 1일 개정 법령 이후 거래부터 소급 적용 없이 동일하게 해석함을 언급하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제9항: 토지와 건물을 함께 공급 시 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 구분 불분명 또는 안분계산액과 30% 이상 차 있는 경우 안분계산액 적용
- 부가가치세법 시행령 제64조: 기준시가·감정평가액에 비례해 토지·건물 공급가액 안분 방법 규정
- 부가가치세법 제9조: 재화 공급의 정의(재화를 인도/양도하는 것 포함)
- 부가가치세법 제15조: 재화 공급 시기(재화의 이동 또는 이용 가능 시점 기준)
- 부가가치세법 부칙(2018.12.31. 개정): 본 내용은 2019년 1월 1일부터 시행, 이후 공급부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄양도 함에 있어 계약상 건물가액을 ‘0’으로 하고 양수인이 소유권이전등기 전에 건물을 철거하기 시작한 경우에도 구분한 토지와 건물 가액이 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
회신
사업자(이하 “양도인”)가 2019.1.1. 이후 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄 양도함에 있어 매매계약상 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 잔금 지급일 또는 소유권이전등기일 전에 양도인의 승낙을 받아 건물을 철거하기 시작한 경우에도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 제29조제9항에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
○ 질의인은 부동산임대업을 영위하던 개인사업자로 ’18.10.18. 토지 및 건물(이하 “본건 부동산”)을 AAA㈜(이하 “양수인”)에 일괄양도하기로 하는 매매계약을 체결하였으며
- 양수인이 건물 철거 후 신축공사를 진행할 예정인 점을 감안하여 매매계약서상 건물 공급가액을 ‘0’으로 하고 매매대금 전부를 토지 공급가액(000억원)으로 약정함
○ 매매계약 및 확약서에 따르면 양수인이 건축물 철거신고를 신속히 진행하고 잔금일 후 부가가치세가 발생하는 경우 양수인이 부담하는 것으로 약정하였는바 양수인은 잔금일 전에 건물 철거를 시작하여 양도일(’19.2.28.) 현재 철거가 진행 중이었으며 ’19.5.30. 철거가 완료됨
2. 질의내용
○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄양도함에 있어 건물가액을 ‘0’으로 하고 잔금 지급일 전 양수인이 건물을 철거 중인 경우 개정된 부가법 §29⑨에 따라 기준시가로 안분한 금액을 건물 공급가액으로 하여야 하는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
○ 부가가치세법 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)
법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
출처 : 국세청 2021. 06. 29. 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] | 국세법령정보시스템
유권해석
토지·건물 일괄양도 시 건물가액 0원 처리 안분기준
서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] · 2021. 06. 29.Q질의내용
- 2019.1.1. 이후 토지·건물을 일괄로 양도할 때 건물가액을 계약상 0원으로 하고, 양수인이 잔금 지급일 전에 건물을 철거한 경우에도 부가가치세 과세표준은 기준시가에 따른 안분금액을 적용하여야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] · 2021. 06. 29.
- 회신 주체: 국세청 | 출처: 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245](2021.6.29.)
- 부가가치세법 제29조 제9항 및 시행령 제64조에 따라 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 함께 양도하면서 건물가액을 계약상 0원으로 하거나 건물 철거가 양도일 전에 시작되었더라도, 구분한 토지·건물의 실지거래가액이 기준시가 등으로 안분계산한 금액과 100분의 30(30%) 이상 차이가 있다면, 안분계산 금액을 공급가액으로 적용해야 한다고 회신하였습니다.
- 양수인이 건물 철거를 잔금일 전에 시작했다 하더라도, 소유권 이전 전 철거 등이 건물의 공급가액을 0원으로 인정하는 사유가 되지 않음을 명시하였습니다.
- 실질과세원칙 및 공급가액의 객관성 확보를 위해 실지거래가액으로 합의한 금액과 안분계산액의 차이가 큰 경우, 안분계산액 적용을 강제함으로써 부가가치세 과세표준 왜곡을 방지해야 함을 강조하였습니다.
- 2019년 1월 1일 개정 법령 이후 거래부터 소급 적용 없이 동일하게 해석함을 언급하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제9항: 토지와 건물을 함께 공급 시 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 구분 불분명 또는 안분계산액과 30% 이상 차 있는 경우 안분계산액 적용
- 부가가치세법 시행령 제64조: 기준시가·감정평가액에 비례해 토지·건물 공급가액 안분 방법 규정
- 부가가치세법 제9조: 재화 공급의 정의(재화를 인도/양도하는 것 포함)
- 부가가치세법 제15조: 재화 공급 시기(재화의 이동 또는 이용 가능 시점 기준)
- 부가가치세법 부칙(2018.12.31. 개정): 본 내용은 2019년 1월 1일부터 시행, 이후 공급부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄양도 함에 있어 계약상 건물가액을 ‘0’으로 하고 양수인이 소유권이전등기 전에 건물을 철거하기 시작한 경우에도 구분한 토지와 건물 가액이 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
회신
사업자(이하 “양도인”)가 2019.1.1. 이후 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄 양도함에 있어 매매계약상 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 잔금 지급일 또는 소유권이전등기일 전에 양도인의 승낙을 받아 건물을 철거하기 시작한 경우에도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 제29조제9항에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
○ 질의인은 부동산임대업을 영위하던 개인사업자로 ’18.10.18. 토지 및 건물(이하 “본건 부동산”)을 AAA㈜(이하 “양수인”)에 일괄양도하기로 하는 매매계약을 체결하였으며
- 양수인이 건물 철거 후 신축공사를 진행할 예정인 점을 감안하여 매매계약서상 건물 공급가액을 ‘0’으로 하고 매매대금 전부를 토지 공급가액(000억원)으로 약정함
○ 매매계약 및 확약서에 따르면 양수인이 건축물 철거신고를 신속히 진행하고 잔금일 후 부가가치세가 발생하는 경우 양수인이 부담하는 것으로 약정하였는바 양수인은 잔금일 전에 건물 철거를 시작하여 양도일(’19.2.28.) 현재 철거가 진행 중이었으며 ’19.5.30. 철거가 완료됨
2. 질의내용
○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄양도함에 있어 건물가액을 ‘0’으로 하고 잔금 지급일 전 양수인이 건물을 철거 중인 경우 개정된 부가법 §29⑨에 따라 기준시가로 안분한 금액을 건물 공급가액으로 하여야 하는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
○ 부가가치세법 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)
법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
출처 : 국세청 2021. 06. 29. 서면-2021-법령해석부가-4052[법령해석과-2245] | 국세법령정보시스템
