요지

조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용하는 것임

회신

귀 과세기준자문의 경우, 기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.를 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.
【질의】조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지
 ⁠(제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임
 ⁠(제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.*

* 별첨 : 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택)

1. 사실관계

  ○ ’17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득

  ○ ’18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부)

  ○ ’20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부)

2. 질의내용

 ○조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지

     (제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임

     (제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

3. 관련법령 및 관련사례

 ○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ○ 소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(이하 생략)

  2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

   가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

   나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 ○ 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(이하 생략)

 ○ 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(이하 생략)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

 □ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ ⁠(적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

   ① ‘18.9.13. 이전 → 3년

   ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

   ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

(Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

  ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨

 □ (적용 대상) 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

  ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미

   ① ‘18.9.13. 이전 → 3년

   ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

   ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

출처 : 국세청 2021. 05. 26. 기준-2020-법령해석재산-0221[법령해석과-1851] | 국세법령정보시스템