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공동소유 상생임대주택 1세대1주택 특례 적용 여부

서면-2022-부동산-4348[부동산납세과-527] · 2023. 02. 23.

질의 및 요약

Q질의내용

1주택을 별도 세대원과 공동으로 소유하고 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 요건을 모두 충족한 경우, 공동소유자 각자가 상생임대주택 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있나요?

S요약

별도 세대원과 공동소유한 1주택이 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 모두 충족하면, 공동소유자 각자 1세대1주택 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 판단됩니다.

#공동소유 #상생임대주택 #1세대1주택 #양도세 비과세 #소득세법 #상생임대차계약

핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-4348[부동산납세과-527] · 2023. 02. 23.

국세청 서면-2022-부동산-4348[부동산납세과-527](2023-02-23) 회신에 따름.
1주택을 별도 세대원인 형제자매 등과 공동소유하고 해당 주택이 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 모두 충족한 경우, 공동소유자 각자 소득세법 시행령 제155조의3이 적용될 수 있다고 보았습니다.
상생임대차계약 체결 등 임대차 관련 요건이 모두 충족되어야 하며, 공동소유자들이 공동임대인으로 임대차계약을 체결해야 해당 특례 적용이 가능합니다.
이 경우 각 공동소유자는 1세대 1주택 특례를 각자 별도로 적용받을 수 있음이 회신에서 명확히 밝혀졌습니다.
소득세법 시행령 제154조의2의 공동소유주택 주택 수 계산과 상생임대주택 특례 요건을 모두 충족하는 점이 근거로 제시되었습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조: 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세.
소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위 및 보유·거주 요건 규정.
소득세법 시행령 제154조의2: 공동소유주택의 주택수 계산 - 공동소유자 각자가 해당 주택 소유자로 간주.
소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택 1세대 1주택 특례 및 적용 요건 규정.

사례 Q&A

1. 상생임대주택을 형제와 공동소유한 경우 1세대1주택 특례 가능할까요?

답변

네, 상생임대임차계약 등 요건 충족 시 공동소유자 각자 1세대1주택 특례가 적용될 수 있습니다.

근거

국세청 서면-2022-부동산-4348 회신과 소득세법 시행령 제155조의3, 제154조의2 적용을 근거로 합니다.

2. 공동임대인으로 임대차계약 체결해도 상생임대주택 특례 적용받나요?

답변

예, 공동임대인으로 임대차계약을 체결하고 요건을 충족하면 각자 특례 적용이 가능합니다.

근거

회신 전문에서 공동 임대차계약 체결 및 임대차 관련 요건 충족이 핵심임을 명시하였습니다.

3. 상생임대주택 비과세 특례, 주택 공동소유시 모두에게 해당되나요?

답변

주택을 공동소유했다면, 각 공동소유자 모두 상생임대주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제154조의2와 국세청 유권해석에 따라, 공동소유주택도 각자 적용 대상으로 보았습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

1주택을 별도 세대원과 공동소유한 경우로서 해당 주택이「소득세법 시행령」제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족한 경우 공동 소유자 각자「소득세법 시행령」제155조의3을 적용할 수 있는 것입니다.

회신

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 1주택을 별도 세대원과 공동소유한 경우로서 해당 주택이「소득세법 시행령」제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족한 경우 공동 소유자 각자「소득세법 시행령」제155조의3을 적용할 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

-’19.4월	조합원입주권 1/3 증여취득
	* 형제자매 공동소유로 질의자는 조합원입주권 외 소유 주택 없음
-’23.2월	조합원입주권 사용승인일(취득당시 조정대상지역)
- 예정	소득령§155의3① 각 호의 요건을 충족한 임대차계약 체결
	* 공동 소유자들이 공동 임대인으로 임대차 계약 체결 전제

2. 질의내용

○ 1주택을 별도세대와 공동으로 소유한 경우로서 해당 주택이 소득령§155의3① 각 호의 요건을 모두 충족한 경우 공동소유자 각자 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 삭제

3. 삭제

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

출처 : 국세청 2023. 02. 23. 서면-2022-부동산-4348[부동산납세과-527] | 국세법령정보시스템

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