임대주택 자동말소 후 분양권 거주주택 양도시 비과세 적용 가능 여부

’19.2.12. 이전 취득한 주택(A)과 임대주택(B), 분양권(C, D)를 보유한 1세대가 A주택을 비과세로 양도한 후 임대주택(B) 자동말소일로부터 5년 내 분양권(C, D)에 기한 거주주택 양도시 소득령§155⑳ 및 소득령§155㉓ 재차 적용이 가능함

요지

회신

귀 질의1의 경우, 기존 해석사례 ⁠“사전-2020-법령해석재산-0928(2021.08.09.)”의 1)을 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2020-법령해석재산-0928(2021.08.09.)
1) 장기임대주택(E주택)이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제5항에 따라 말소된 이후, 5년 이내 거주주택(A주택)을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것이며, 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우로서 장기임대주택(E주택)이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되어 소득세법상 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에도 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다.

귀 질의2의 경우, 기존 해석사례 ⁠“사전-2020-법령해석재산-0394(2020.06.23.)”을 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2020-법령해석재산-0394(2020.06.23.)
「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않음. 이하 ⁠“장기임대주택”)과 그 밖의 1주택(이하 ⁠“거주주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2019.2.12. 전에 취득한 거주주택은 ｢소득세법시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조제1항에 따라 ｢소득세법시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제155조제20항을 적용하는 것입니다.

귀 질의3의 경우, 기존 해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.” ⁠(질의3)을 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-151(2022.01.24.)
소득세법 시행령 제155조제23항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내
(질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우 쟁점특례가 적용가능한지 여부
(제2안) 쟁점특례 적용 가능

1. 사실관계

2. 질의내용

 - ’19.2.12. 이전 취득한 주택(A)과 임대주택(B), 분양권(C, D)를 보유한 1세대가 A주택을 비과세로 양도한 후

  - ⁠(질의1) C분양권에 기한 주택이 완공되어 2년 이상 거주 후 B주택 자동말소일로부터 5년 내 양도시 거주주택 비과세 적용 여부

  - ⁠(질의2) C주택 양도 후 D분양권 완공으로 인한 주택 양도시 소득령§155⑳ 및 소득령§155㉓ 재차 적용 가능 여부

  - ⁠(질의3) B임대주택이 자동말소된 후 사업자등록 유지 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

  2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

 ㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

  2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

○ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조【임대사업자 등록의 말소】

 ① 시장․군수․구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

  (1.~10생략)

  11. 제43조에도 불구하고 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

  12. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우

 (중간 생략)

 ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

 (이하 생략)

○ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.08.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제43조【임대의무기간 및 양도 등】

 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다

 (이하 생략)

○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.08. 대통령령 제31242호로 개정된 것) 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】

 ① 법 제43조제1항에서 ⁠“임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

4. 관련 해석사례

○ 사전-2020-법령해석재산-0928, 2021.08.09.

위 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이,

(1) 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제1호와 제2호의 요건을 모두 충족하는 거주주택(A주택)과 장기임대주택(B·C·D·E주택)을 보유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우(장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우 포함)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다. 이 경우, 장기임대주택(E주택)이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제5항에 따라 말소된 이후, 5년 이내 거주주택(A주택)을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것이며, 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우로서 장기임대주택(E주택)이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되어 소득세법상 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에도 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다. 다만, 임대주택 등록의 말소일에 관한 사항은 관련 부처에 문의하시기 바랍니다.

(2) 거주주택(A)과 장기임대주택(B,C,D,E)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(F)을 취득하고 새로운 주택(F)을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것으로 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ⁠「세부 집행원칙」을 참고하시기 바랍니다.

○ 사전-2020-법령해석재산-0394, 2020.06.23.

「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않음. 이하 ⁠“장기임대주택”)과 그 밖의 1주택(이하 ⁠“거주주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2019.2.12. 전에 취득한 거주주택은 ｢소득세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조제1항에 따라 ｢소득세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제155조제20항을 적용하는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.

[질의내용] 소득세법 시행령 제155조제23항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내

 ○(질의1) 장기임대주택에 전입․거주하여 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳(이하 ⁠“쟁점특례”)이 적용 가능한지 여부

  (제1안) 쟁점특례 적용 불가능

  (제2안) 쟁점특례 적용 가능

 ○(질의2) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 쟁점특례가 적용 가능한지 여부

  (제1안) 쟁점특례 적용 불가능

  (제2안) 쟁점특례 적용 가능

 ○(질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우 쟁점특례가 적용가능한지 여부

  (제1안) 쟁점특례 적용 불가능

  (제2안) 쟁점특례 적용 가능

 [회신] 귀 질의에 대하여 쟁점 1,2,3 모두 각각 제2안이 타당합니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 28. 서면-2022-부동산-0823[부동산납세과-811] | 국세법령정보시스템