요지
2필지 이상의 토지를 주택의 부수토지로 사용하는 경우로서 일정 배율 이내의 토지는 주택부수토지로서 비과세 대상에 해당하는 것이나 주택부수토지로 사용한 토지의 일부를 타인이 소유하는 경우 해당 토지를 주택 소유자가 전적으로 사용하였다고 하더라도 비과세 대상인 주택부수토지에 해당하지 않음
답변내용
(질의1) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호에 따른 1세대1주택 비과세 판단 시 지적공부상 지번이 상이한 2필지 이상의 토지를 주택부수토지로 사용하는 경우, 주택과 함께 양도되는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제7항에서 정하는 배율 이내의 주택부수토지는 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호에서 규정하는 비과세 대상에 해당하는 것임
(질의2,3) 주택부수토지로 사용하는 토지 중 일부가 타인의 소유인 경우 타인 명의의 토지는 주택부수토지로서 비과세를 적용받을 수 없는 것임
(질의4) ｢소득세법 시행령｣ 제154조제7항의 배율을 곱하는 주택의 면적에는 ｢건축법｣에 따른 건축허가를 받지 아니하고 증축 및 개축한 주택의 면적도 포함되는 것임
1. 사실관계
○ 2010.2.3. “김AA”(이하 “신청인”)는 “☆☆시 ★★구 ◇◇동 384소재 주택(90.65㎡) 중 90.65분의 43.56”(이하 “쟁점주택”)를 상속받아 국내에 해당 주택 1개만을 보유하고 있음
○ 쟁점주택의 울타리에는 ◇◇동 384번지 토지 303㎡ 전부와 383번지 126㎡ 및 385번지 347㎡ 중 일부가 포함되어 있음
- 383번지는 마을의 필요에 의하여 도로로 사용하는 부분과 대등한 면적을 사실상 교환한 것으로, 도로로 사용하던 부분은 주택의 부수토지로 사용하고 383번지 중 일부는 도로로 사용함
- 384번지는 타인과 공동소유하던 토지로 소유지분별로 384번지와 384-1번지로 분할되었으나 공동소유관계를 정리하지 않아 2필지 모두 타인과 공동으로 소유하고 있으며
- 384번지는 신청인의 피상속인이 단독으로 사용하였고 384-1번지는 타인이 단독으로 사용하였음
○ 상기 주택 및 토지 전부는 ◇◇지구도시개발사업(☆☆ ★★구 고시 제000-000호, 2015.9.4.)에 따라 2017.3.31. 사업시행자에게 양도됨
2. 질의내용
(질의1) 2필지 이상의 토지를 주택의 부수토지로 사용하는 경우 주택이 정착되어 있지 아니한 필지도 주택의 부수토지 인정 가능 여부
(질의2) 주택의 부수토지가 공유로 등기되어 있으나 단독으로 사용하는 경우 해당 토지 전체를 주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부
(질의3) 마을의 필요에 따라 도로로 사용하던 토지를 신청인의 토지와 사실상 교환하여 주택 부수토지로 사용하는 경우 실질에 따라 주택의 부수토지로 인정할 수 있는지 여부
(질의4) 주택에 연장하여 증축한 건물과 화장실 등 부속건물이 건축물 대장에 등재되지 아니한 경우에도 해당 면적을 주택으로 보아 부수토지 면적을 계산하는 것인지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.～6. (생략)
7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
8. (생략)
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1.～2. (생략)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
②～⑥ (생략)
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대1주택의 특례】
① 삭제(2017.3.10.)
② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제91조【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】
① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1.～9. (생략)
10. 미등기양도자산
양도소득 과세표준의 100분의 70
② (생략)
③ 제1항제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. (생략)
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. (생략)
4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
(이 하 생 략)
○ 소득세법 기본통칙 89-154…7【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위 】
지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.
출처 :
국세청 2017. 09. 19. 사전-2017-법령해석재산-0310[법령해석과-2638] | 국세법령정보시스템
