요지
임대 중에 있는 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제99조에 따른 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정이 적용되지 아니하는 것임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례(우리 청 부동산거래관리과-376, 2010.3.12. ; 서면4팀-1997, 2007.6.27. 등)를 참고하시기 바랍니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲은 1993년 부천시 소재 건설임대주택(A)을 임차하여 5년 이상 거주
- 1998.8.8. 임대사업자와 임대주택 분양전환계약 체결
- 1999.9.28. 甲명의로 소유권이전등기
- 2012.12. A주택 양도
○ 질의내용
- A주택이 감면대상 신축주택(조특법 §99)에 해당하는지 여부
(본인이 임차하여 거주하다가 분양받은 주택이 신축주택에 해당하는지 여부)
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 해당 신축주택을 취득한 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 자기가 건설한 주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 주택
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.
② ～ ④ 생략
○ 부동산거래관리과-376, 2010.3.12.
[사실관계]
- 1993.12. 분양전환조건으로 임대아파트 장기임대차계약
- 1999. 4. 분양전환계약 안내를 받고 분양계약을 체결하여 임대아파트 취득
[질의내용]
-「조세특례제한법」 제99조에 따른 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 적용여부
[회신]
「조세특례제한법」 제99조에 따른 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면” 규정은 임대 중인 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 적용되지 않는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1997, 2007.6.27.
(사실관계 및 질의내용)
92년 준공된 빌라를 분양이 여의치 않아 수년간 임대를 조건으로 분양하여 임대기간이 종료된 99년 상반기에 당초 임대차계약자가 분양계약을 체결하여 취득한 주택과 당초 임대차계약자가 아닌 제3자가 분양계약을 체결하여 취득한 주택을 양도하는 경우에 조세특례제한법 제99조의 감면대상에 해당하는지 여부
(회신내용)
「조세특례제한법」제99조 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면”조항은 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 31까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이나, 임대 중에 있는 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 서일46014-10159, 2001.9.13.
조세특례제한법 제99조『신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면』조항은 거주자로서 주택건설업자와 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이나,
임대중에 있는 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 소득46011-10116, 2001.2.13.
1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임
임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며 (1995. 12. 30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면여부는 조세특례제한법 제97조의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님
2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임
○ 재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.
[질의내용 요약]
확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①)
임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우
⇒ 임대주택의 취득시기는
① 임대보증금 납부일인지
② 분양전환하는 날인지 여부
[회신]
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.
출처 :
국세청 2013. 01. 25. 부동산거래관리과-41 | 국세법령정보시스템
