요지
정비사업조합이 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 조합으로부터 관리처분계획에 따라 재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당함
회신
귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “부동산거래관리과-106, 2011.2.8.”을 참고하시기 바랍니다.
｢도시 및 주거환경정비법｣제18조*의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업**, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.* 현행 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제38조
** 현행 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호다목 “재건축사업”
1. 사실관계
-재건축조합의 조합원으로서 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 인하여 정비사업구역 내에 소재하는 종전의 유치원을 사업시행자인 정비사업조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 유치원을 분양받을 예정임
2. 질의내용
-재건축한 유치원을 환지로 보아 양도의 범위에서 제외되는지 여부
3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1."양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】
①법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
②법 제88조제1호가목에서 "보류지(保留地)"란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.
1.해당 법률에 따른 공공용지
2.해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-106(2011.2.8.)
「도시및주거환경정비법」제18조*의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업**을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.
○ 기획재정부 재산세제과-35(2020.1.14.)
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발･재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법
【쟁점1】토지등소유자가 신탁업자에게 부동산 신탁 시 양도소득세 과세여부
(제1안) 양도소득세 과세됨
(제2안) 양도소득세 과세되지 않음
【쟁점2】토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금의 양도소득세 과세여부
(제1안) 양도소득세 과세됨
(제2안) 양도소득세 과세되지 않음
【쟁점3】청산금이 양도소득세 과세대상(쟁점2:제1안)인 경우 청산금의 양도시기
(제1안) 소유권이전 고시일의 다음날
(제2안) 대금청산일
【쟁점4】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 정비사업에서 발생한 사업소득세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
(제1안) 필요경비로 인정됨
(제2안) 필요경비로 인정되지 않음
【쟁점5】토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권이 소득법§89②에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부
(제1안) 조합원입주권에 해당함
(제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음
【쟁점6】토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 조합원입주권 양도차익 계산규정(소득령§166) 적용 여부
(제1안) ｢소득세법 시행령｣ 제166조를 적용함
(제2안) ｢소득세법 시행령｣ 제166조를 적용하지 않음
귀 질의 중 쟁점1․4의 경우 각각 제2안이 타당하고, 쟁점2․3․5․6의 경우 각각 제1안이 타당합니다. 끝.
출처 :
국세청 2022. 07. 04. 서면-2021-부동산-2530[부동산납세과-1908] | 국세법령정보시스템
