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재개발 조합원입주권 양수시 신축주택 취득가액 산정 방법
사전-2024-법규재산-0036 · 2025. 04. 03.Q질의내용
- 재개발 조합원입주권을 승계 취득한 후 분양금을 추가 납부하여 신축주택을 취득한 경우, 주택의 취득가액 배부는 어떻게 해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0036 · 2025. 04. 03.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0036(2025-04-03) 회신에 따르면, 조합원입주권 취득비용과 분양금 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례해 안분계산한 가액을 취득가액으로 산정해야 한다고 안내하고 있습니다.
- ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 관리처분계획 인가 후, 정비사업 조합으로부터 2개의 조합원입주권(1+1)을 승계취득하고, 분양금 등(계약금, 중도금, 잔금)을 추가로 납부하여 신축주택을 취득한 사례에 대한 답변입니다.
- 조합원입주권 취득에 소요된 금액(프리미엄 포함)과 관리처분 계획 후 불입한 분양금 등의 합(취득 이후 납입분)을 그 후 취득하게 된 신축주택의 분양가액 비율로 각각 안분하게 됩니다.
- 양도차익 산정 시, 안분계산된 각 신축주택의 취득가액을 필요경비로 차감할 수 있음이 명확히 제시되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 양도가액에서 필요경비로서 취득가액을 공제하며, 실지거래가액을 원칙으로 함.
- 소득세법 제100조(양도차익의 산정): 실지거래가액 등으로 취득가액을 산정하고, 복수 자산일 경우 안분계산 적용.
- 소득세법 제97조 ⑤항: 실지거래가액의 범위와 필요경비 계산에 관한 세부 사항은 대통령령으로 정함.
- 소득세법 제100조 ②항: 토지와 건물 등 가액 구분이 불분명할 때 기준시가로 안분계산, 공통 취득가액·양도비용도 자산가액에 비례하여 안분.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조합원입주권의 취득에 소요된 금액과 취득 이후 불입한 분양금 등의 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하는 것임
답변내용
귀하가 신청하신 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획 인가 후 정비사업 조합의 조합원으로부터 2개(1+1)의 조합원입주권을 취득하고, 조합원공급분 주택의 분양계약을 승계받은 이후 해당 양수인이 분양금(계약금, 중도금, 잔금)을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 조합원입주권의 취득에 소요된 금액과 취득 이후 불입한 분양금 등의 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’14. 9월 甲이 A주택을 취득
○ ’15.12월 관리처분계획인가 고시
○ ’16년 A주택, 도시정비법에 따른 재개발사업시행으로 2개(1+1)의 조합원입주권(B,C) 분양신청
○ ’16.10월 乙은 甲으로부터 조합원입주권(B,C) 360백만원(프리미엄 포함) 취득
○ ’17년～ 乙은 조합에 분양금(계약금, 중도금, 잔금) 333백만원을 추가로 납부
○ ’19.11월 신축주택 완공으로 B주택, C주택 취득
○ ’23.12월 C주택 양도
2. 질의요지
○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 재개발사업으로 1주택(A)이 2개(1+1)로 전환된 조합원입주권(B,C)을 승계취득한 경우로서 신축주택의 취득가액 배부방법
3. 관련 법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
유권해석
재개발 조합원입주권 양수시 신축주택 취득가액 산정 방법
사전-2024-법규재산-0036 · 2025. 04. 03.Q질의내용
- 재개발 조합원입주권을 승계 취득한 후 분양금을 추가 납부하여 신축주택을 취득한 경우, 주택의 취득가액 배부는 어떻게 해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0036 · 2025. 04. 03.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0036(2025-04-03) 회신에 따르면, 조합원입주권 취득비용과 분양금 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례해 안분계산한 가액을 취득가액으로 산정해야 한다고 안내하고 있습니다.
- ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 관리처분계획 인가 후, 정비사업 조합으로부터 2개의 조합원입주권(1+1)을 승계취득하고, 분양금 등(계약금, 중도금, 잔금)을 추가로 납부하여 신축주택을 취득한 사례에 대한 답변입니다.
- 조합원입주권 취득에 소요된 금액(프리미엄 포함)과 관리처분 계획 후 불입한 분양금 등의 합(취득 이후 납입분)을 그 후 취득하게 된 신축주택의 분양가액 비율로 각각 안분하게 됩니다.
- 양도차익 산정 시, 안분계산된 각 신축주택의 취득가액을 필요경비로 차감할 수 있음이 명확히 제시되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 양도가액에서 필요경비로서 취득가액을 공제하며, 실지거래가액을 원칙으로 함.
- 소득세법 제100조(양도차익의 산정): 실지거래가액 등으로 취득가액을 산정하고, 복수 자산일 경우 안분계산 적용.
- 소득세법 제97조 ⑤항: 실지거래가액의 범위와 필요경비 계산에 관한 세부 사항은 대통령령으로 정함.
- 소득세법 제100조 ②항: 토지와 건물 등 가액 구분이 불분명할 때 기준시가로 안분계산, 공통 취득가액·양도비용도 자산가액에 비례하여 안분.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조합원입주권의 취득에 소요된 금액과 취득 이후 불입한 분양금 등의 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하는 것임
답변내용
귀하가 신청하신 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획 인가 후 정비사업 조합의 조합원으로부터 2개(1+1)의 조합원입주권을 취득하고, 조합원공급분 주택의 분양계약을 승계받은 이후 해당 양수인이 분양금(계약금, 중도금, 잔금)을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 조합원입주권의 취득에 소요된 금액과 취득 이후 불입한 분양금 등의 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’14. 9월 甲이 A주택을 취득
○ ’15.12월 관리처분계획인가 고시
○ ’16년 A주택, 도시정비법에 따른 재개발사업시행으로 2개(1+1)의 조합원입주권(B,C) 분양신청
○ ’16.10월 乙은 甲으로부터 조합원입주권(B,C) 360백만원(프리미엄 포함) 취득
○ ’17년～ 乙은 조합에 분양금(계약금, 중도금, 잔금) 333백만원을 추가로 납부
○ ’19.11월 신축주택 완공으로 B주택, C주택 취득
○ ’23.12월 C주택 양도
2. 질의요지
○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 재개발사업으로 1주택(A)이 2개(1+1)로 전환된 조합원입주권(B,C)을 승계취득한 경우로서 신축주택의 취득가액 배부방법
3. 관련 법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
