임대보증금 변동 시 간주임대료 3억원 차감계산 방법

요지

간주임대료 계산 대상 임대주택이 2주택 이상으로서 임대기간 중 임대보증금등이 변동하는 경우 해당 과세기간의 보증금 등에서 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 3억원을 차감하는 계산방법을 적용할 때 보증금등이 변동하는 임차기간별로 구분하여 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제53조 제3항 및 제4항에 따라 주택과 주택부수토지의 간주임대료 계산시 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우로서 보증금등 합계액이 변동하는 경우에는 보증금등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 3억원을 차감하는 것입니다.

 ○질의인은 현재 주거용 건물임대업을 하고 있는 사업자임

  -소규모 주택에 해당하지 아니하는 다수의 주택을 다음과 같이 임대

2. 질의내용

 ○거주자가 부동산등을 임대하고 보증금등을 받는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제53조에 따라 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입하여야 함

  -해당 과세기간 중 간주임대료 계산대상이 되는 임대주택이 2주택 이상으로서 임대기간 중에 임대보증금등이 변동하는 경우 해당 과세기간의 보증금등에서 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 3억원을 차감한 금액을 계산하는 방법

    (1안)해당 과세기간 전체 보증금 적수 합계액이 큰 주택의 보증금부터 3억원을 순서대로 차감

    (2안)해당 과세기간 주택의 개별임차인별 보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감

    (3안)해당 과세기간 내 임차기간별로 구분하여 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

 ①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】

 ①거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액 계산의 특례】

 ③법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

  1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)　총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

  2.제1호 외의 경우　총수입금액에 산입할 금액 ＝ ⁠(해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

 ④법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.

  1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)　총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

  2.제1호 외의 경우　총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

 ⑤제3항에서 "임대용부동산의 건설비 상당액"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

  1.지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액

  2.제1호외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다)

 ⑥제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.

 ⑦제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

    보증금등에 산입할 금액 = ⁠[전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

 ⑧법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】

 ②제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

  1.건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ⁠「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

  2.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 ③법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1.다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

  2.공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

  3.임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

  4.본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

 ④제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

  1.주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.

  2.주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

출처 : 국세청 2017. 04. 18. 서면-2016-법령해석소득-2990[법령해석과-1054] | 국세법령정보시스템