요지
준공공임대주택의 임대기간 중에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업이 진행되는 경우 임대기간은 재건축 전 임대기간과 재건축 후 임대기간을 통산함
회신
「조세특례제한법」제97조의5에 따른 준공공임대주택을 임대하던 중「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유가 발생한 경우 주택재건축사업 또는 주택재개발사업 전과 후 준공공임대주택의 임대기간을 통산하는 것임
1. 사실관계
○ 甲은 2016.8. 아파트를 매입하고 지방자치단체와 세무서에 준공공임대주택 사업자등록을 할 예정임
○ 해당 아파트는 6～7년 후 재건축 예정이며, 재건축이 되면 기존 건물에 대한 임대사업자등록을 말소하여야 하고
- 재건축으로 준공된 신축아파트에 대해 다시 준공공임대주택으로 등록하여야 함
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국토교통부 민원회신(2015.11.18.)> |
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임대주택이 재개발·재건축으로 멸실되는 경우 해당 임대주택의 임대기간은 종료되는 것이며, 재개발·재건축으로 인하여 신축주택을 취득하는 경우에는 주택을 새로이 취득하는 것으로서 과거 멸실된 주택과 연속성이 없음 |
2. 질의내용
○ 준공공임대주택이「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재개발 또는 재건축되는 경우 임대기간 산정방법
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의5【준공공임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 “준공공임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2017년 12월 31일까지「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호의 민간매입임대주택 및「공공주택 특별법」제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것
2. 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것
②～③ (생략)
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의5【준공공임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면】
① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 “준공공임대주택등”이라 한다)으로 임대한 경우는 준공공임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.
1.～2. (생략)
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간
② (생략)
③ 준공공임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
④ (생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
①～④ (생략)
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제4항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. (생략)
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가.～라. (생략)
3.～10. (생략)
② (생략)
③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은「조세특례제한법 시행령」제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
④ 1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다.
⑤ 제4항을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각 목 및 같은 항 제3호에 따른 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 의무임대기간 등 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. (생략)
2. 의무임대기간 등 산정특례
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.
나. 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.
(이 하 생 략)
출처 :
국세청 2016. 11. 25. 서면-2016-법령해석재산-4571[법령해석과-3885] | 국세법령정보시스템
