미분양주택 취득 시 양도소득세 과세특례 적용 및 1세대 1주택 비과세 판단

요지

「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때「조세특례제한법」제98조의 7의 적용을 받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임

회신

1.「조세특례제한법」제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6의 규정을 적용할 때 2012년 9월 24일 현재 미분양주택임이 확인되고 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우에는 양도소득세 과세특례가 적용되는 것으로, 이를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 같은 법 시행령 제98조의 6 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

2. 또한,「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때「조세특례제한법」제98조의 7의 적용을 받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

   - ’12.11.20 갑, 울산시 북구 산하동 소재 울산블루마린시티2차푸르지오 미분양아파트 취득
(12.11.1~12.11.3 청약실시하였으나 미분양 발생, 분양가 2억4천)

 ○ 질의내용

   - 해당 미분양아파트가 양도소득세 감면 대상에 해당하는지

2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법시행령 제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 사업주체등(「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 해제된 주택

4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택

③ 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 「주택도시기금법 시행령」 제22조제1항제1호가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사

2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자

3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

④ 법 제98조의7제1항 전단에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

⑤ 법 제98조의7에 따라 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다.

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2012년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2013년 3월 31일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

○ 부동산납세과-507, 2014.07.18

1. 귀 질의1의 경우 「조세특례제한법」 제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6의 규정을 적용할 때 2012년 9월 24일 현재 미분양주택임이 확인되고 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우에는 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다

○부동산거래관리과-73, 2013.02.08

「조세특례제한법」제98조의7 및 같은 법 시행령 제98조의6에 따른 양도소득세 과세특례대상 미분양주택은 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 ⁠「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에 한합니다.

○ 부동산거래관리과-195, 2011.03.07

미분양주택 확인 날인을 받지 못한 경우 또는미분양주택취득기간(2009.2.12˜2010.2.11) 경과 후에 미분양주택 확인 날인을 받는 경우에도 2009.2.12. 현재 미분양주택임이 확인되고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되면 과세특례 적용됨

○ 부동산거래관리과-295, 2010.02.24.

「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 사업주체는 같은 법 시행령제98조의3제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장・군수・구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하는 것입니다. 이와 관련하여 2010.2.12. 이후에 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 경우에도 과세특례가 적용되는 것이나, 거주자가 2009.2.12(비거주자는 2009.3.16)부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였는지는 사실판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2016. 08. 23. 서면-2016-부동산-4484[부동산납세과-1283] | 국세법령정보시스템