요지
호텔 운영수입이 임대차계약을 체결한 호텔 객실의 수분양자들에게 사전약정에 의하여 지급할 확정임대료에 부족한 경우 그 차액을 보전하여 주기로 약정한 경우 해당 보전금은 부가가치세 과세대상에 해당하지 않음
회신
수익형 호텔 분양사업자(이하 '갑')와 해당 호텔 객실의 분양대행사 겸 호텔운영관리업자(이하 '을')이 분양된 호텔 객실에 대한 호텔운영관리대행 협약을 체결하면서 '을'의 해당 호텔 운영수입이 임대차계약을 체결한 호텔 객실의 수분양자들에게 사전약정에 의하여 지급할 확정임대료에 부족한 경우 그 차액을 '갑'이 '을'에게 보전하여 주기로 약정한 경우 해당 보전금에 대하여는「부가가치세법」제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것입니다.
또한 '을'이 '갑' 소유의 호텔객실을 임차하여 운용수익금이 발생함에 따라 확정임대료 상당액과 보전금을 상계하여 대가를 수수하는 경우 해당 확정임대료 상당액에 대하여는「부가가치세법」 제11조 및 같은 법 제32조에 따라 '갑'은 '을'에게 세금계산서를 발급하여야 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 당사는 종합건설사로 수익형 호텔을 시행 및 시공하였으며 현재 호텔은 호텔운영사가 운영하고 있음
- 당사는 분양당시 분양대행사(현 호텔운영사)로 하여금 원활한 분양을 위하여 분양계약자들과 부동산임대차 계약 체결시 10년간 확정수익(확정이이금과 담보대출이자 지원금)을 보장하기로 하였으며
- 당사는 호텔운영사와 용역계약을 체결하여 수분양자에 대한 확정수익금과 담보대출이자를 호텔운영 수입금에서 충당하며 부족분이 발생할 경우 당사가 지원하기로 계약함(지원기간 1년)
○ 총 분양호텔세대 중 일부세대는 미분양이며 당사 소유로 등기됨
- 미분양 세대(당사소유분)에 대한 당사와 호텔운영사와의 임대차 계약은 체결되지 않는 상태이나 호텔운영사는 전체세대의 객실을 운영하여 수입금으로 충당함
- 당사는 호텔객실 운영 수입금이 부족하여 확정수익금과 담보대출이자 지원금을 호텔운영사에 지급할 것으로 예상함
2. 질의내용
○ 호텔운영사가 수분양자에게 지급할 확정수익금 부족시 당사가 부족한 자금을 1년간 지원하도록 되어 있으며 당사의 미분양분에 대한 월 임대료(확정수익금)를 상계한 후 차액을 지급하기로 한 경우 세금계산서 수수 방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
② 재화의 수입에 대한 부가가치세의 과세표준은 그 재화에 대한 관세의 과세가격과 관세, 개별소비세, 주세, 교육세, 농어촌특별세 및 교통ㆍ에너지ㆍ환경세를 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가46015-1430, 1999.05.20
부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대하여 과세하는 것이므로 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 제3자로부터 그 공급에 대한 대가가 아닌 손실보전금 등을 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.
출처 :
국세청 2016. 11. 27. 서면-2016-부가-5003[부가가치세과-2427] | 국세법령정보시스템
