요지
건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하고 토지를 분할등기한 경우 분할 전 건축물 철거일부터 2년간은 비사업용 토지에서 제외되는 것임
답변내용
수인이 공동으로 건축물이 설치된 토지를 취득하고 공유로 소유권이전등기를 한 후 건축물 신축을 목적으로 기존 건축물을 철거하였으나 건축물을 신축하기 전에 해당 토지를 지분비율대로 분할하여 각자가 단독으로 소유하는 것으로 소유권등기를 하고 토지 상태에서 양도하는 경우, 해당 토지는「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항제9호에 따라 건축물이 철거된 날부터 2년간은 비사업용 토지에서 제외하는 것임
1. 사실관계
○ “○○시 ●●구 ◎◎동 00번지 소재 공장건물 및 토지 2008.6㎡”(이하 “공유토지”라 함)를 2014.4.28. “☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함)가 2008.6분의580, (주)★★★이 2008.6분의1028.6, ◇◇◇이 2008.6분의 400을 취득함
○ 2015.7.22. 공유토지를 취득한 신청인 외 2인은 각자 공장을 신축할 목적으로 공장건물을 멸실한 후 2015.10.26. 각자의 지분별로 분할등기를 하게 되었고
- 신청인의 지분에 상당하는 토지는 “00-00번지”(이하 “쟁점토지”라 함)로 지번이 변경됨
○ 신청인은 쟁점토지에 건물을 신축하고자 하였으나 사정이 여의치 않아 토지만 있는 상태에서 2016.5.19. 토지를 양도하고 소유권 이전등기를 함
○ 공유토지는 재산세가 분리과세대상이었으나, 쟁점토지는 재산세가 부과되지 않아 과세유형을 알 수 없음
2. 질의내용
○ 토지 및 건물을 공동으로 취득한 후 해당 건물을 철거하고 지분비율대로 분할 등기한 후 토지만 있는 상태로 양도하는 경우 분할등기한 토지의 양도가「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항제9호에 따라 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우
2. 토지의 경계를 변경하기 위하여「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○ 소득세법 기본통칙 88-0…1【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】
③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경 없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.
○ 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1.～3. (생략)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가. 「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
나. 「지방세법」제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것
5.～7. (생략)
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1.～2. (생략)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
○ 소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1.～3. (생략)
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유에 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정 기준 등】
① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1.～8. (생략)
9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년
(이 하 생 략)
○ 민법 제262조【물건의 공유】
① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
○ 민법 제268조【공유물의 분할 청구】
① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
○ 민법 제269조【분할의 방법】
① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
○ 재산세과-1110, 2009.12.24.
「소득세법」제104조 제1항 제2호의7의 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간동안 같은 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
위 사항을 적용함에 있어 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년간은 비사업용 토지에 해당하지 않는 것임
○ 기획재정부 재산세제과-1117, 2008.12.30.
법인세법 제55조의2에 따른 “토지등 양도소득에 대한 과세특례”를 적용함에 있어 사업에 사용하던 건축물과 그 부속토지를 취득한 후 건축물이 멸실 철거되거나 무너진 토지를 양도하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제9호에 따라 당해 건축물이 멸실 철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 같은법 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지에 해당하는 여부를 판정하는 것임
○ 재산세과-3026, 2008.9.30.
「소득세법시행령」제168조 의6 규정의 비사업용 토지의 기간기준을 적용함에 있어「지방세법」제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 건축물 부속토지로서 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 경우 멸실·철거되거나 무너진 날(이하 “멸실일” 이라 한다)부터 2년은 “사업용 기간”으로 보는 것이며, 멸실일부터 2년을 경과하여 당해 토지를 양도하는 경우에도 당해 건축물의 멸실일부터 2년을 “사업용 기간”에 포함하는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-2037, 2007.7.3.
1.「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
2. 위 1.을 적용함에 있어「소득세법 시행규칙」제83조의 5 제1항의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 “당해 건축물이 멸실된 날부터 2년” 동안을, 토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지의 경우에는 “당해 사유가 발생한 기간”을 비사업용토지로 보는 기간에서 제외하는 것입니다.
○ 대법원2010두21020, 2012.11.15.
소득세법 시행규칙(2008. 4. 29. 기획재정부령 제15호로 개정되기 전의 것) 제83조의5 제1항 제9호는, 토지 위에 건축물이 건립되어 있어 비사업용 토지에 해당하지 않았으나 그 건축물이 노후화나 자연재해 등으로 멸실되거나 다른 건축물을 신축하기 위하여 그 건축물이 철거되는 등의 사유로 건축물이 존재하지 않게 된 경우에는 그 토지를 그 후 일정 기간 동안 사업용으로 이용하지 못하게 된 데에 부득이한 사유가 있다 할 것임에도 이러한 경우에 대해서까지 곧바로 비사업용 토지에 해당한다고 보아 양도소득세 중과 대상으로 보는 것은 부당하므로, 이러한 경우에는 건축물의 멸실・철거 등의 사유가 발생한 날부터 2년의 기간 동안은 그 토지를 비사업용 토지로 보지 않도록 함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉구하는 한편, 부득이한 사유로 인하여 토지 소유자에게 발생한 부담을 줄여 주려는 데 입법 취지가 있다.
○ 대법원2003두13298, 2005.5.27.
구 소득세법 시행규칙(2009. 4. 14. 기획재정부령 제71호로 개정되기 전의 것) 제83조의5 제1항 제9호는 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 규정하고 있는 바, 이는 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 토지소유자가 부득이하게 당해 토지를 사업용으로 사용하지 못하는 경우는 일정기간 비사업용 토지로 보지 아니한다는 취지로 해석되므로, 그 취지에 비추어 약정된 토지 임차기간의 종료에 따라 철거된 이 사건 모델하우스의 경우에는 위 법률조항이 적용되지 않는 것으로 보아야 할 것임
출처 :
국세청 2016. 08. 26. 사전-2016-법령해석재산-0254[법령해석과-2727] | 국세법령정보시스템
