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감정평가 1년 경과 시 분양전환 및 매각가격 재산정 기준

공동주택지원과-951  ·  2021. 03. 23.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 공공임대주택의 감정평가 완료 후 1년이 지난 경우, 남은 주택을 제3자에게 매각할 때 분양전환가격이나 매각가격의 재산정 기준과 산정방식은 어떻게 됩니까?

S요약

공공건설임대주택의 분양전환 또는 남은 주택 제3자 매각 시, 감정평가 완료 후 1년이 경과하였다면 매각가격을 재산정할 수 있습니다. 해당 재산정은 감정평가액 재평가 반영의 의미이며, 임대주택법 시행규칙 별표1의 산정 기준과 분양전환가격 산정식을 준수해야 하므로 사업자가 임의로 매각가격을 정할 수는 없습니다.
#공공임대주택 #감정평가 #매각가격 #분양전환가격 #임대주택법 시행규칙 #감정평가액 재평가
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핵심 정리

R회신 내용 공동주택지원과-951  ·  2021. 03. 23.

  • 국토교통부 공동주택지원과-951(2021.03.23) 회신 근거입니다.
  • 감정평가 완료 후 1년이 지난 경우, 감정평가액을 재평가하여 분양전환가격 및 매각가격에 반영하여 재산정할 수 있습니다.
  • 이는 분양전환가격의 산정기준에 포함되는 감정평가액이 시일이 경과함에 따라 신뢰성이 저하될 수 있으므로, 새로운 감정평가액을 활용하라는 의미입니다.
  • 따라서 임차인 우선분양전환 이후 남은 주택을 제3자에게 매각할 경우에도 임대주택법 시행규칙 별표1에 규정된 산정식과 한도 요건을 반드시 따라야 하며, 사업자가 임의로 매각가격을 정할 수는 없습니다.
  • 분양전환가격 산정 공식: (건설원가 + 감정평가액) ÷ 2로 하되, 감가상각비를 공제한 산정가격을 초과 불가하므로 이 점을 실무상 유념해야 합니다.

L관련 법령 해석

  • 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표1]: 공공건설임대주택 분양가격 산정기준 규정
  • [별표1] 임대의무기간 5년 주택 분양전환가격: 건설원가와 감정평가금액의 산술 평균값 적용, 감가상각비 차감 금액 초과 금지
  • 공공주택 특별법: 공공임대 및 분양주택 관련 절차 규정
  • 감정평가가 1년 경과된 경우, 감정평가액 재평가 가능: 재평가 반영해 가격 재산정
사례 Q&A
1. 공공임대주택의 감정평가 후 1년이 지나면 매각가 재산정이 가능한가요?
답변
네, 감정평가가 완료된 날부터 1년이 경과하면 재평가된 감정평가액을 반영하여 매각가격을 재산정할 수 있습니다.
근거
국토교통부 공동주택지원과 유권해석에 따르면, 감정평가 완료 1년 경과 시 감정평가액을 재평가·반영할 수 있음을 명확히 하였습니다.
2. 임대사업자가 임의로 남은 공공임대주택의 매각가격을 결정할 수 있나요?
답변
아닙니다. 매각가격은 임대주택법 시행규칙 별표1의 분양전환가격 산정기준을 준수해야 하므로 임의 결정이 불가합니다.
근거
임대주택법 시행규칙 별표1) 분양전환가격 산정식과 국토교통부 회신에서 사업자의 임의 결정 불가가 명확히 안내되어 있습니다.
3. 공공건설임대주택 분양전환가격 공식과 유의점은 무엇인가요?
답변
분양전환가격은 (건설원가 + 감정평가액) ÷ 2가 원칙이며, 감가상각비 차감 산정가격을 초과할 수 없습니다.
근거
임대주택법 시행규칙 별표1과 국토부 회신에 분양전환가격 산식 및 감가상각비 차감 한도 규정이 명확히 안내되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

감정평가가 완료된 날부터 1년 경과에 따른 매각가격 재산정 여부

 ⁠[국토교통부 공동주택지원과-951, 2021. 3. 23., 국토교통부]

행정안전부 내고장알리미에서 수집한 데이터입니다.

【질의요지】

2020.12.22. 개정된 공공주택 특별법관련 감정평가 적용관련 문의
우선 분양전환 이후 남은주택에 대하여 제3자에게 매각 시 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 시 우선 분양전환가격을 따라야 하는지?

【회답】

1. 공공건설임대주택 분양가격 산정기준은 「임대주택법 시행규칙」제9의 〔별표1〕에 따라 산정되며,
2. 〔별표1〕에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술한 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 ⁠“산정가격”이라 한다)에서 임대기간중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
※ 분양전환 가격 = ⁠(건설원가* + 감정평가액)/2
* 최초 입주자 모집공고 당시 주택가격 + 임대사업자 부담 이자 - 감가상각비
3. 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 매각가격을 재산정할 수 있다라는 의미는, 분양전환가격의 산정기준에 포함되는 감정평가액을 시일이 경과하여 재평가하는 경우 재평가된 감정평가액을 반영하여 분양전환 가격 및 매각가격을 재산정할 수 있다는 의미이지, 사업자가 임의로 매각가격을 정하여 매각할 수 있다는 의미가 아니라고 할 것입니다.



출처 : 국토교통부 2021. 03. 23. 공동주택지원과-951 | 법제처 유권해석