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주택관리업자 선정 시 수의계약과 입주자대표회의 의결 필요성

주택건설공급과-2855  ·  2020. 04. 29.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 수의계약 시, 관리주체가 입주자대표회의 회장의 승인만 받아 집행한 후 사후 보고로 진행할 수 있는지요?

S요약

공동주택에서 관리비 등 집행을 위한 공사 및 용역 사업자 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라야 하며, 별도 관리규약으로 절차를 임의로 정하는 것은 인정되지 않습니다. 수의계약 체결이 가능한 경우라도, 계약 전 계약상대자 선정 및 계약조건 등 중요사항에 대해 입주자대표회의의 의결을 반드시 거쳐야 함을 안내하고 있습니다.
#주택관리업자 선정지침 #공동주택관리법 #수의계약 #입주자대표회의 #회장 승인 #사업자 선정
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핵심 정리

R회신 내용 주택건설공급과-2855  ·  2020. 04. 29.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 주택건설공급과-2855 (2020.4.29.)
  • 공동주택에서 의무관리대상이 되는 경우에는 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 정한 입찰 및 낙찰 절차·방법을 적용해야 한다고 명시되어 있습니다.
  • 관리주체가 별도의 관리규약을 통해 선정 절차를 달리 정해 운영하는 것은 동 지침에 부합하지 않는 것으로 안내하고 있습니다.
  • 수의계약을 할 수 있는 경우라도 실제 계약 전 계약상대자 선정, 계약조건 등 중요사항에 관하여 공동주택관리법 시행령 제14조 제1항이 정한 대로 입주자대표회의의 의결을 반드시 거쳐야 하며, 단순히 회장 승인 후 사후 보고로 갈음할 수는 없다는 입장입니다.
  • 따라서 관리주체가 회장 승인만으로 사업을 집행하고 사후에 보고하는 방식은 현행 법령 및 지침상 허용되지 않는 것으로 보여집니다.

L관련 법령 해석

  • 공동주택관리법 제25조: 관리비 등의 집행을 위한 공사 및 용역 사업자 선정 시 선정지침 준수 사항 명시
  • 공동주택관리법 시행령 제25조: 입찰 및 낙찰 등 사업자 선정 절차의 구체적 규정
  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조 제5항: 사업 규모에 따른 입찰 및 낙찰 절차 명확화
  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 2]: 수의계약을 할 수 있는 사업의 범위 및 절차 제시
  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제14조 제1항: 계약에 관한 중요사항은 입주자대표회의 의결 필요
사례 Q&A
1. 주택관리 수의계약 시 입주자대표회의 의결이 필수인가요?
답변
수의계약이 가능한 경우라도 입주자대표회의의 의결을 사전에 거쳐야 할 것으로 판단됩니다.
근거
주택관리업자 및 사업자 선정지침 및 공동주택관리법 시행령 제14조에서 관련 중요사항에 대해 의결 절차를 명시하고 있습니다.
2. 관리주체가 회장 승인만 받아 사업을 집행할 수 있나요?
답변
관할 기관 답변에 따르면 회장 승인만으로 사업을 집행하고 사후 보고로 갈음하는 것은 허용되지 않는 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 질의회신과 선정지침에 따라, 수의계약 절차 이행 시 입주자대표회의의 의결이 필수적입니다.
3. 주택관리입찰·계약 절차를 관리규약으로 따로 정해도 되나요?
답변
주택관리업자 및 사업자 선정지침 대상이라면, 별도의 관리규약으로 이 절차를 임의 변경해서는 안 되는 것으로 안내하고 있습니다.
근거
국토교통부 회신에서 지침에 부합하지 않는다고 명시하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

주택관리업자 및 사업자 선정지침

 ⁠[국토교통부 주택건설공급과-2855, 2020. 4. 29., 광주광역시]

행정안전부 내고장알리미에서 수집한 데이터입니다.

【질의요지】

 ⁠「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조제5항에 따라 【별표 2】에 해당하는 경우 ⁠( )만원 이하의 사업은 관리주체가 입주자대표회의 회장의 승인을 득하여 집행한 후 최초로 개최되는 입주자대표회의에 보고로 갈음할 수 있는지

【회답】

-「공동주택관리법」제25조 및 동법 시행령 제25조에 의거 의무관리대상 공동주택에서 관리비등의 집행을 위한 각종 공사 및 용역 사업자 선정시「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정한 입찰 및 낙찰의 절차, 방법 등을 적용하도록 규정하고 있습니다. - 즉 ⁠「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 대상임에도 별도 관리규약에 정하여 운영하는 것은 위 지침에 부합하지 않을 것으로 판단됩니다. - 또한,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표 2] 에서 수의계약을 할 수 있는 경우에 대하여 규정하고 있으며, 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함을 알려드립니다.



출처 : 국토교통부 2020. 04. 29. 주택건설공급과-2855 | 법제처 유권해석