요지
매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우 실지거래가액을 안분계산하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 당사는 자동차 정비업체로 자동차 정비 공업사 용도로 사용하던 토지와 건물에 대하여 2015.11.19. 매매계약을 체결하고 잔금은 2016.6.30. 받음(매매물건 번지별 토지 및 건물가격 배분없이 일괄계약)
- 매수인은 자동차정비공장으로 사용하던 건물을 철거하고 주상복합건물을 신축하고자 상기 부동산을 매입함
- 매수인은 잔금을 지급하고 기존건물 멸실신고 및 철거업무를 진행한 후 부동산을 이전받으려고 하였으나 잔금지불일 약 2개월 전 부터 부동산 경기가 침체되어 부동산 신탁회사로부터 사업승인을 받지 못하여 이전등기 전에 철거를 할 수 없게 됨
- 매매계약 체결시 기존 건물을 철거하고 주상복합건물 등을 신축하기 위해 매도하는 건물에 대하여는 부가가치세가 부과되지 않는다는 의견이 있었지만
부가가치세 관련 다툼의 소지를 없애기 위해 매매계약서에 ‘건물에 부가가치세가 발생될 경우 매수인이 별도 부담한다’라고 명시함
2. 질의내용
○ 부동산 양도시 건물에 대한 부가가치세 과세 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다. 끝.
출처 :
국세청 2017. 02. 27. 서면-2016-부가-4816[부가가치세과-403] | 국세법령정보시스템
