자동말소 아파트 준공공임대주택 양도세 감면 불가

8년 임대 후 등록말소 아파트 준공공임대주택 양도세 감면 여부

기획재정부 재산세제과-389 · 2025. 04. 25.

질의 및 요약

Q질의내용

8년 임대 후 자동 등록말소되는 아파트 준공공임대주택에 대해 조세특례제한법 제97조의5 양도소득세 감면이 적용될 수 있는지요?

S요약

아파트를 임대하는 준공공임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 8년 임대 후 자동으로 등록말소되는 경우에는, 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면이 적용되지 않는 것으로 판단됩니다. 법 개정에 따라 임대의무기간 만료 후 등록이 말소된 점이 감면 요건을 충족하지 않는 주요 사유입니다.

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핵심 정리

R회신 내용 기획재정부 재산세제과-389 · 2025. 04. 25.

회신 주체·출처: 국세청 기획재정부 재산세제과-389(2025-04-25)
해당 아파트 준공공임대주택이 8년 임대 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 자동 말소되는 경우, 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면은 적용되지 않는다고 명시하였습니다.
이는 종전 「민간임대주택사업법」상 등록연장이 가능했던 것과 달리, 개정된 법령에 따라 임대의무기간 종료 시 자동으로 등록이 말소되는 점이 감면 요건 미충족의 핵심 사유입니다.
따라서 8년 임대기간 만료 이후 자동 말소되는 아파트에 대해서는 장기임대주택 양도소득세 감면 적용을 받을 수 없음을 유념해야 합니다.
국세청은 법령 개정 전후 임대사업자 등록 및 말소 요건 변화가 조세특례 적용 여부에 미치는 영향을 명확히 하였습니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의5: 일정 요건을 갖춘 장기임대주택에 대해 양도소득세 감면을 규정
민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항: 임대의무기간이 만료된 아파트 매입임대주택은 등록을 말소하도록 규정
민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호: 준공공임대주택의 정의 및 요건을 규정
민간임대주택특별법(2020.8.18. 개정): 장기일반민간임대주택의 아파트 임대 폐지 및 임대의무기간 10년 연장
민간임대주택사업법(개정 전): 개인이 의사에 따라 임대사업자 등록 연장 가능

사례 Q&A

1. 8년 임대 후 자동 말소 아파트 준공공임대주택, 양도세 감면 가능한가?

답변

8년 임대 후 자동 등록이 말소되는 아파트 준공공임대주택에는 조세특례제한법 제97조의5 양도소득세 감면이 적용되지 않습니다.

근거

국세청 유권해석과 조세특례제한법 적용 요건에 따라, 8년 임대의무기간 만료 후 말소되는 경우 감면 요건을 충족하지 못함.

2. 2020년 민간임대주택특별법 개정 후 장기임대 아파트 양도세 감면 제한 이유는?

답변

법령 개정으로 임대의무기간 만료 시 등록이 의무적으로 말소되어 양도세 감면 요건 미충족으로 판단됩니다.

근거

민간임대주택특별법 2020년 개정(제6조제5항 등)으로 장기일반민간임대주택의 아파트에 대해 말소 규정이 신설됨.

3. 준공공임대주택 양도 전 등록말소 시 세제혜택 여부는?

답변

양도 전에 임대주택 등록이 말소된 경우 양도소득세 감면을 적용받기 어렵습니다.

근거

임대사업자 등록 상태에서 양도해야 조세특례제한법의 감면 요건을 충족함이 국세청 유권해석에서 확인됨.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

준공공임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 8년 임대 후 등록말소되는 경우 ⁠「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면이 적용되지 않는 것임

회신

구「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제15356호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 준공공임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 8년 임대 후 등록말소되는 경우에는 ⁠「조세특례제한법」제97조의5에 따른 양도소득세 감면이 적용되지 않는 것입니다. 끝.

1. 질문요지

2017년 아파트 준공공임대사업자(개인, 임대의무기간 8년)로 등록한 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따라 8년 임대 후 자동 말소되는 경우, 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 적용 가능 여부

2. 사실관계

ㅇ ⁠(‘17) 아파트 준공공임대사업자(장기 8년* / 現장기일반민간임대주택) 등록

* 당시 ⁠「민간임대주택사업법」에 따르면 8년 이후, 개인 의사에 따라 임대사업자 등록 연장 가능

ㅇ ⁠(‘20) ⁠「민간임대주택특별법」개정(’20.8.18.)으로 장기일반민간임대주택의 의무임대기간 10년으로 연장, 아파트에 대한 장기일반민간임대주택 폐지

- 종전 같은 법에 의해 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대주택은 종전 임대의무기간 종료한 날 등록 말소키로 개정

ㅇ ⁠(‘25) 8년 임대의무기간 종료 후 임대사업자 등록 말소 예정

출처 : 국세청 2025. 04. 25. 기획재정부 재산세제과-389 | 국세법령정보시스템