요지
다세대주택을 상속받는 경우, 당해 다세대 주택 호당 공동주택가격이 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정기관 감정가액은 시가로 인정하는 것입니다.
답변내용
귀 세법해석 사전답변의 사실관계와 같이, 다세대주택을 상속받는 경우, 당해 다세대 주택 호당 공동주택가격이 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정기관 감정가액은 시가로 인정하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ‘20.12월 상속개시(상속재산 :서울시 소재 A 건물)
-A건물에 여러 채의 다세대주택이 있어 신청인을 포함한 공동상속인들이 각 호별로 협의분할하여 상속받음
-공동주택의 각 기준시가는 101호, 102호는 180백만원, 201호, 202호는 360백만원, 301호, 302호, 303호, 304호는 160백만원
※ 건축법 시행령 [별표1] 2. 다의 다세대주택임을 전제함
2. 질의내용
○ 상속주택인 건물 1동에 여러 채의 다세대주택이 있는 경우, 각 다세대주택 기준시가의 합산한 가액은 10억을 초과하고, 다세대주택 각 호별 기준시가는 10억 이하인 경우에 하나의 감정기관에 의한 감정가격을 시가로 인정받을 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
□상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
□상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정된 것, 이하 같음)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
□ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다.
□소득세법 제99조 【기준시가의 산정】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것, 이하 같음)
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
□ 부동산 가격공시에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장ㆍ동향의 조사ㆍ관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
□ 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조【정의】
1. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.
2. "공동주택"이란 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다.
3. "단독주택"이란 공동주택을 제외한 주택을 말한다.
5. "적정가격"이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. .□ 주택법 제2조 【정의】
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
□ 주택법 시행령 제3조 【공동주택의 종류와 범위】
① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)
□ 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2.
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
□ 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 【표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등】
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다.
□부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 【개별주택가격의 결정ㆍ공시 등】
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
□부동산 가격공시에 관한 법률 18조 【공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등】
③ 제1항에 따른 공동주택의 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사ㆍ산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제43조 【공동주택가격의 산정 및 공시】
① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제44조제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 공시하여야 한다.
② 법 제18조제1항에 따른 공동주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 공동주택의 소재지ㆍ명칭ㆍ동ㆍ호수
2. 공동주택가격
3. 공동주택의 면적
4. 그 밖에 공동주택가격 공시에 필요한 사항
□공동주택가격 조사·산정 기준 제4조 (조사·산정의 대상)
집합건축물대장의 전유부분의 용도가 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 공동주택에 해당하고 실제용도가 공동주택인 경우를 조사·산정대상으로 한다.
□공동주택가격 조사·산정 기준 제12조(공동주택가격의 산정)
① 거래사례 등을 참작하여 공동주택가격을 산정한 때에는 공동주택단지별·공동주택단지 내 동별·호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지되도록 산정하여야 한다.
② 공동주택가격은 호별가격으로 표시하되, 유효숫자 세 자리로 표시함을 원칙으로 한다. 다만, 공동주택가격이 10억 원 이상인 경우에는 유효숫자 네 자리로 표시한다.
□집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)
1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
□집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조(정의)
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
□공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 【토지의 조사ㆍ등록 등】(2018.08.14. 법률 제15719호로 개정된 것)
① 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.
□부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】(2017.07.26. 법률 제14839호로 개정된 것)
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
□ 2020년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시 제4조(고시대상)
① 이 고시는 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물의 각 호별로 구분하여 소유권 등기가 가능한 2019년 8월 31일 이전까지 준공되었거나 사용승인을 받은 건물 중 아래의 건물을 고시대상으로 한다.
1. 오피스텔:전체
2. 상업용 건물:근린생활시설 및 판매시설의 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상인 건물 전체
□ 2020년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시 제5조(호별 기준시가 계산)
① 호별 기준시가는 지정지역에 소재한 오피스텔 및 상업용 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 고려하여 고시한 각 호별 단위면적(㎡)당 가액(이하 모든 조에서‘기준시가’라 한다)에 해당 호의 건물면적(전용면적과 공용면적을 합한 면적을 말한다)을 곱하여 계산한 가액으로 한다
출처 :
국세청 2021. 09. 28. 사전-2020-법령해석재산-1051[법령해석과-3337] | 국세법령정보시스템
