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주택 취득일부터 3개월이 경과하여 임대등록한 경우「조세특례제한법」제97조의5을 적용받을 수 없고,「조세특례제한법」제97조의3에 따른 임대기간은 사업자등록과 장기일반민간임대주택으로 등록을 하고 실제 임대개시한 날부터 기산하는 것이나, 임대등록이 자동말소되는 경우에는 8년 동안 임대한 것으로 보아 과세특례를 적용하는 것임
질의1의 경우, 기존 해석사례 “서면-2016-부동산-5826, 2016.12.30.”을 참고하시기 바랍니다.
주택 취득일로부터 3개월이 경과하여 준공공임대주택*으로 등록한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제97조의5 제1항 및 제1호에서 규정하는 감면대상 준공공임대주택에 해당하지 않는 것입니다.질의2의 경우, 기존 해석사례 “서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.5.11.”을 참고하시기 바랍니다.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.질의3의 경우, ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3제4항에 따라 임대주택을 취득하여 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 임대기간을 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
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’91.5. |
’11.10. |
’17.4. |
’25.4. |
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A아파트 |
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취득 |
세무서 사업자등록 및 임대개시 |
주택임대등록 (8년, 장기) |
자동말소 후 양도예정 |
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-’91.5. A아파트(서울 서대문구) 취득
-’11.10. 세무서 사업자등록 및 임대개시하여 계속 임대
-’17.4. 주택임대등록(8년, 장기일반민간임대주택*)
* 등록 당시 준공공임대주택
-’25.4. 의무임대기간 종료로 말소**
** 자동말소일까지 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니하는 것으로 전제
-’25.4.이후양도 예정
2. 질의내용
1) 주택을 취득일부터 3개월을 경과하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에도 조특법§97의5 감면 적용이 가능한지 여부
2) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 의무임대기간 종료로 임대사업자등록이 말소된 후에도 계속 임대하여 임대사업자등록 말소 전후의 계속 임대기간이 10년 이상인 경우 조특법§97의3 단서에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용 가능한지 여부
3) 세무서사업자등록을 하고 주택임대등록을 하지 아니한 기간을 조특법§97의3 감면 적용 시 임대기간에 산입할 수 있는지 여부
3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
①대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
④제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
①거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1.2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것
○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
①법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
②법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.
2.종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.
④장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2016-부동산-5826(2016.12.30.)
주택 취득일로부터 3개월이 경과하여 준공공임대주택으로 등록한 경우 「조세특례제한법」 97조의5 제1항 및 제1호에서 규정하는 감면대상 준공공임대주택에 해당하지 않는 것입니다.
○ 서면-2020-법령해석재산-3286(2021.5.11.)
「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.
○ 사전-2017-법령해석재산-0433(2017.9.8.)
(생략) … 준공공임대주택의 임대기간은 「조세특례제한법 시행령」제97조의5제3항에 따라 임대주택을 취득하여 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 실제 임대를 개시한 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 07. 04. 서면-2022-부동산-1930[부동산납세과-1912] | 국세법령정보시스템
