요지
"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것임
회신
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
2. 귀 질의 1)의 경우, 아버지 세대가 ㄱ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 ㄴ주택을 취득하고 ㄴ주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄱ주택을 아들 세대가 보유하고 있는 B주택과 교환하는 경우 ㄱ주택을 먼저 양도한 후 B주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 거래의 실질이 "양도"에 해당하는지는 계약내용 및 양도대금 지급여부 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
3. 귀 질의 2)의 경우, 아버지 세대가 ㄴ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 위 2.와 같이 ㄱ주택과 B주택을 교환하고 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄴ주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법」제154조제1항을 적용하는 것이고, 아들 세대가 A주택을 양도하는 경우에도 이를 적용하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 12.06.27 갑의 父(부), 부산 북구 금곡대로에 위치한 아파트 취득
(ㄱ주택, 84.77㎡, 취득가액 257백만원)
- 14.10.30 갑의 母(모), 성남 분당구 동판교로에 위치한 아파트 취득
(ㄴ주택, 108.34㎡, 취득가액 708백만원)
- 14.12.23 갑, 성남 분당구 동판교로에 위치한 아파트 취득
(A주택, 108.15㎡, 취득가액 708백만원)
- 15.02.12 갑과 배우자, 경기 하남시 미사강변한강로에 위치한 아파트 취득
(B주택, 74.61㎡, 취득가액 298백만원)
- 갑의 父(부),母(모)와 갑(배우자)은 별도세대를 구성하고 있음
○ 질의내용
1) 갑의 父(부)가 ㄱ주택과 갑이 보유하고 있는 B주택을 교환하는 경우, ㄱ주택을 일시적 1세대2주택으로 보아 양도소득세 비과세가 가능한지
2) 위 교환거래 후, 3년 이내에 ㄴ주택과 A주택을 각각 양도하는 경우 일시적 1세대2주택에 해당하는지
2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1.~2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하생략)
○ 소득세법시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(이하생략)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
(이하생략)
○ 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.
② 생략
③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
2. 파산선고로 인하여 처분된 경우
3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우
4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
④ 생략
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 【배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정】
① 삭제
② 생략
③ 법 제44조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
○ 서일46014-11372 , 2002.10.18
직계존비속 사이에 부동산을 매매하는 경우 이미 과세 받았거나 신고한 소득금액, 상속 및 수증재산의 가액, 소유재산을 처분한 금액으로 시가에 해당하는 대가를 지급한 사실이 입증되는 때에는 양도로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
○ 재삼46014-1675, 1998.09.03
직계존비속 사이에 부동산을 매매하는 경우 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받았거나 신고한 소득금액, 상속 및 수증재산의 가액, 소유재산을 처분한 금액으로 시가에 해당하는 대가를 지급한 사실이 입증되는 때에는 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호 및 같은법시행령 제33조의 규정에 의하여 증여한 것으로 추정하지 아니하며, 양도로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
○ 서면인터넷방문상담4팀-315 , 2008.02.04
1. 「상속세 및 증여세법」제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임
2. 위 1.의 경우 증여추정 규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 ‘시가’보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제35조 (저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것임
3. 위 1. 내지 2.의 내용과 별도로 「소득세법」제101조 제1항 및 같은법 시행령 제167조 제5항의 규정에 의하면, 양도소득세를 계산함에 있어 母가 子에게 부동산을 ‘시가’에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 ‘시가’에 의하여 계산하는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-3404 , 2007.11.26
일시적 2주택자가 같은날에 교환매매하는 경우 비과세 특례적용 여부
자산의 양도ㆍ취득시기의 판정은 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조의 규정에 의하여 판단하며, 같은 날에 1주택을 취득ㆍ양도하는 경우에는 1주택을 먼저 양도한 후 1주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항의 규정을 적용하는 것임
○ 재산세과-2192 , 2008.08.12
종전주택을 교환할 경우 일시적 2주택 비과세 여부
1세대 1주택 비과세와 관련하여 주택수를 계산함에 있어 같은 날에 1주택을 취득하고 1주택을 양도하는 경우에는 1주택을 먼저 양도한 후 1주택을 취득한 것으로 보는 것으로, 종전 주택을 교환하는 경우 종전 주택을 먼저 양도한 후 새로운 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제1항(일시적 2주택 비과세 특례) 규정을 적용합니다.
출처 :
국세청 2016. 09. 01. 서면-2016-부동산-4375[부동산납세과-1352] | 국세법령정보시스템
