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주택임대사업자 단독주택 용도변경 후 양도시 부가가치세 면제 여부
사전-2024-법규부가-0058 · 2024. 03. 14.Q질의내용
- 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도할 경우 부가가치세 면제가 가능한지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규부가-0058 · 2024. 03. 14.
- 국세청 사전-2024-법규부가-0058(2024-03-14) 회신에 따르면, 주택임대사업자가 상시 거주용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화로 보아 부가가치세법 제14조 제2항이 적용됨을 명시하였습니다.
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제41조에 따라 상시 주거용으로 임대한 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제됩니다.
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하더라도 기존의 임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하여 과세하지 않음을 답변하였습니다.
- 따라서, 해당 건물의 양도는 별도의 공급으로 간주하지만, 주택임대업의 면세 여부에 따라 부가가치세가 면제됨을 재확인하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역에 대해 부가가치세 면제 규정.
- 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화는 별도의 공급으로 보며, 과세·면세 여부는 주된 사업을 따름.
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용하는 주택과 토지의 임대 범위 규정.
- 주택법 시행령 제2조: 단독주택의 종류 및 범위 정의.
- 부가가치세법 제2조 및 제4조: 재화의 정의 및 과세대상 거래 규정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임
답변내용
｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제1호에 따른 단독주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.
1. 사실관계
○**은 주택임대업(’**.*월 사업자등록)*을 영위하고 있던 중 ’**.**월 매수인과 부동산매매계약을 체결하고
* 사업장 소재지 : **시 **구 **동 ***-**
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’**.**월 해당 건물을 양도함
2. 질의요지
○ 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지 여부
3. 관련 법령
○부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “재화”란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
① ｢부가가치세법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)
○부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】
｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택
○ 건축법 시행령 별표 1【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(｢아이돌봄 지원법｣ 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(｢도서관법｣ 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
가. 단독주택
유권해석
주택임대사업자 단독주택 용도변경 후 양도시 부가가치세 면제 여부
사전-2024-법규부가-0058 · 2024. 03. 14.Q질의내용
- 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도할 경우 부가가치세 면제가 가능한지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규부가-0058 · 2024. 03. 14.
- 국세청 사전-2024-법규부가-0058(2024-03-14) 회신에 따르면, 주택임대사업자가 상시 거주용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화로 보아 부가가치세법 제14조 제2항이 적용됨을 명시하였습니다.
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제41조에 따라 상시 주거용으로 임대한 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제됩니다.
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하더라도 기존의 임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하여 과세하지 않음을 답변하였습니다.
- 따라서, 해당 건물의 양도는 별도의 공급으로 간주하지만, 주택임대업의 면세 여부에 따라 부가가치세가 면제됨을 재확인하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역에 대해 부가가치세 면제 규정.
- 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화는 별도의 공급으로 보며, 과세·면세 여부는 주된 사업을 따름.
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용하는 주택과 토지의 임대 범위 규정.
- 주택법 시행령 제2조: 단독주택의 종류 및 범위 정의.
- 부가가치세법 제2조 및 제4조: 재화의 정의 및 과세대상 거래 규정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임
답변내용
｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제1호에 따른 단독주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.
1. 사실관계
○**은 주택임대업(’**.*월 사업자등록)*을 영위하고 있던 중 ’**.**월 매수인과 부동산매매계약을 체결하고
* 사업장 소재지 : **시 **구 **동 ***-**
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’**.**월 해당 건물을 양도함
2. 질의요지
○ 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지 여부
3. 관련 법령
○부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “재화”란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
① ｢부가가치세법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)
○부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】
｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택
○ 건축법 시행령 별표 1【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(｢아이돌봄 지원법｣ 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(｢도서관법｣ 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
가. 단독주택
