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주택 전매제한 위반 매수자의 선의 인정 및 확인 절차

국토교통부 2025. 3. 13.

질의 및 요약

Q질의내용

전매제한기간 중 분양권을 매수한 경우, 매수인이 선의의 매수인으로 인정받을 수 있는지와 소명절차가 반드시 필요한지 궁금합니다.

S요약

주택법 제65조 제1항을 위반하여 당첨자 명의의 분양권을 전매제한기간 중 매수한 경우, 매수인이 선의의 매수인인지 여부는 주택법 제65조 제6항에 따라 제3자의 소명서를 받아 확인해야 합니다. 하지만 수사 및 처분 결과 등에서 불법전매 매수인으로 명시된 경우에는 소명절차 없이 즉시 계약취소(주택환수) 조치가 가능합니다.

#주택법 #분양권 전매 #전매제한 #선의의 매수인 #소명서 #계약취소

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핵심 정리

R회신 내용 국토교통부 2025. 3. 13.

회신 주체·출처: 국토교통부 2025. 3. 13. 회신
주택법 제65조 제1항 위반 분양권의 매수자라 하더라도, 주택법 제65조 제6항에 따라 제3자의 소명서를 받아 선의의 매수인 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.
다만, 수사 또는 행정처분 결과에서 제3자가 불법전매의 매수인으로 명확히 명시된 경우에는 소명서 제출 절차 없이 바로 계약취소(주택환수) 조치가 가능함을 안내하고 있습니다.
즉, 수사·처분 결과에서 선의성이 명확히 인정되지 않는 경우에만 별도의 소명·확인 절차가 적용됩니다.

L관련 법령 해석

주택법 제64조: 주택의 전매행위 제한 등, 분양권의 전매를 제한함
주택법 제65조 제1항: 주택공급질서 교란 및 금지, 당첨자의 불법 전매 행위 금지
주택법 제65조 제6항: 불법 전매 및 제3자 소명서 제출, 제3자가 선의의 매수인인지 확인 절차 규정

사례 Q&A

1. 주택 분양권 전매제한 중 매수 시 선의의 매수인으로 인정받을 수 있나요?

답변

주택법 제65조에 따라 전매제한 중 분양권을 매수한 자의 경우, 제3자의 소명서를 제출해 선의의 매수인임을 확인받아야 할 수 있습니다.

근거

주택법 제65조 제6항은 제3자(매수인)에 대한 소명서 제출 및 선의성 확인 절차를 명시하고 있습니다.

2. 불법 전매 분양권 매수자의 소명절차는 언제 생략되나요?

답변

수사 또는 처분 결과에서 매수인이 불법전매 매수인으로 명시된 때에는 별도의 소명절차 없이 바로 조치할 수 있습니다.

근거

국토교통부 회신 및 주택법 규정상, 위반이 명확할 경우 소명서를 받지 않아도 계약취소가 가능합니다.

3. 분양권 불법전매 적발 시 계약취소(주택환수)는 어떻게 진행되나요?

답변

수사·처분 결과 불법전매 매수인임이 드러난 경우, 소명절차 없이 즉시 계약취소(환수) 조치가 가능합니다.

근거

국토교통부 유권해석과 주택법 제65조 제6항의 절차에 근거해 실무에서 즉시 환수 조치가 시행됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

주택법 제65조1항을 위반한 당첨자의 주택(분양권)을 전매제한기간 중 매수한 경우 선의의 매수인으로 볼수 있는지 여부

⁠[국토교통부, 2025. 3. 13.]

국토교통부(주택토지실 주택정책관 주택기금과)

국민신문고에서 수집한 데이터입니다.

【질의요지】

주택법 제65조제1항을 위반한 당첨자의 주택(분양권)을 전매제한기간 중에 매수하여 주택법 제64조제1항을 위반한 매수인에 대하여 선의의 매수인으로 볼 수 있는지 여부와 선의의 매수인 확인 절차를 이행해야 하는지 여부

【회답】

주택법 제65조제1항을 위반한 당첨자의 주택(분양권)을 제3자가 소유하고 있는 경우에는 주택법 제65조제6항에 따라 제3자로부터 소명서를 제출받아 제3자가 선의의 매수인인지 여부를 확인해야 하나, 수사ㆍ처분결과 등에 제3자가 불법전매 매수인으로 명시되어 있는 경우에는 소명절차가 불필요하므로 즉시 계약취소(주택환수) 조치가 가능함을 알려드립니다.