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* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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공동소유 토지를 공유자 각자가 단독 소유하는 것으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 자산의 유상이전으로 양도에 해당함
2인 이상이 공동으로 소유하던 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독으로 소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정 필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 자산의 유상이전으로 「소득세법」제88조에서 말하는 양도에 해당하는 것으로 각 필지의 자기지분 감소자에게 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환약정에 따른 교환대상 토지 전부가 양도소득세 과세대상인 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
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① 1995년 6월 6인 공동지분()으로 ○○읍 ▵▵리 634-10번지 토지 4,260㎡취득 (각 4,260㎡×= 710㎡ 소유) |
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② 2009년 5월 ~7월 일부지분(5인×=)을 ◇◇C에 공공용지협의취득으로 양도하였고, 양도 후 소유현황은 아래와 같음 - 5인 : 각 4,260㎡×= 52..5㎡ 소유, 1인 : 4,260㎡×= 710㎡ 소유 - ◇◇C : 4,260㎡×= 3,287.5㎡ 소유 |
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③ 2009년 12월 토지 분할 후 필지별 소유현황 |
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634-10(315㎡) - 5인 : 각 315×= 3.88㎡소유 - 1인 : 315×= 52.5㎡소유 - ◇◇C : 315×=243.08㎡소유 |
634-15(3,945㎡) - 5인 : 각 3,945×= 48.62㎡소유 - 1인 : 3,945×= 657.5㎡소유 - ◇◇C : 3,945×= 3,044.4㎡소유 |
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③ 2010년 10월 634-15번지 1인 지분 ◇◇C에 수용 후 필지별 소유현황 |
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634-10(315㎡) - 5인 : 각 315×= 3.88㎡소유 - 1인 : 315×= 52.5㎡소유 - ◇◇C : 315×=243.08㎡소유 |
634-15(3,945㎡) - 5인 : 각 3,945×= 48.62㎡소유 - ◇◇C : 3,945×= 3,701.9㎡소유 |
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④ 2014년 8월 5인과 ◇◇C간 서로의 지분교환(질의 대상) |
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634-10(315㎡) - 6인 공동소유 - 5인 : 각 315㎡×= 52.5㎡ 소유 - 1인 : 315㎡×= 52.5㎡ 소유 - 개별공시지가 : 9,590원/㎡ |
634-15(3,945㎡ - ◇◇C 단독 소유 - 개별공시지가 : 29,000원/㎡ |
○ 질의내용
2014년 8월 연접한 2개의 필지를 공동소유하던 5인과 ◇◇C가 하나의 필지는 전부 5인외 1인이 공동소유하고, 또 다른 하나의 필지는 전부 ◇◇C가 단독소유하는 것으로 서로의 지분을 교환한 것을 양도로 볼 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
○ 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○ 소득세법 기본통칙 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】
① ~ ② 생략
③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.
④ ~ ⑤ 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-1436(2010.12.03)
[ 회 신 ]
(생략), 2인 이상이 공동으로 소유하던 순차적으로 연접한 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전(금전 등의 대가를 별도로 받는 경우 포함)으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것으로 각 필지의 지분감소자(금전 등의 대가를 별도로 받는 자)에게 양도 소득세가 과세되는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-153(2012.03.09)
[ 회 신 ]
2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조에서 규정된 양도에 해당하는 것입니다. 이 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지 전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다
○ 기획재정부 재산세제과-573(2011.07.21)
[ 회 신 ]
주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전・후 주택과 상가의 지분의 합계가 변동되지 아니하는 경우에는 「소득세법」 제88조에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전・후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.
○ 서면4팀-2468(2005.12.09)
[ 회 신 ]
2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것임(이하 생략).
○ 재일46014-2688(1997.11.17)
[ 회 신 ]
1. 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.
2. 이 때 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 법규재산2014-384(2014.04.24.)
[ 회 신 ]
(생략), 2인이 공동으로 소유하던 연접하지 않은 2필지 이상의 토지와 건물을 각 필지별로 각각 1인이 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.
○ 재산세과-741(2009.11.16)
[ 회 신 ]
부동산의 소유권을 상호 이전하기로 약정한 교환계약에 따라 소유권이 이전된 경우의 양도 및 취득시기는 교환계약일이 되는 것이나, 그 계약일이 불분명한 경우에는 교환등기 접수일이 되는 것임
○ 서면인터넷방문상담5팀-1679(2007.05.28)
[ 회 신 ]
1. 생략
2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.
○ 재산세과-850(2009.11.25)
[ 회 신 ]
교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임
출처 : 국세청 2015. 09. 08. 서면-2015-부동산-0880[부동산납세과-1416] | 국세법령정보시스템
