요지
다가구주택을 5호 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「조세특례제한법」제97조 제1항 단서에 따라 양도소득세를 면제하는 것임
회신
귀 질의 경우, 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-870, 2006.04.07.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-870, 2006.04.07.
1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로써 1896.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이에 임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 기산하는 것입니다. 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가하여 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하지 못한 경우에도 5호 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 5년 이상 임대하는 경우에는 동 법령을 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
- 1985.02.28. 갑은 서울 서초구 서초동 소재 A단독주택(222.6㎡) 취득
- 1995.12.08. A단독주택을 헐고 다가구주택(13호, 1호당 면적은 85㎡ 이하로서 각 호별로는 국민주택에 해당함)을 신축하여 사용승인받음
- 1995.12.30. 다가구주택 13호 임대 개시(현재까지 공실 없이 계속 임대하고 있음)
- 2006.05.30. 서초세무서에 주택임대사업자등록(사업개시일은 1995.12.30.임)
- 2015.08.00. 임대하고 있는 다가구주택을 양도할 예정(현재 관할 세무서에만 주택임대사업자로 사업자등록이 되어있을 뿐 구청에 주택임대업으로 등록하지는 않음)
2. 질의내용
갑이 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축한 상기의 다가구주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대하였으므로 해당 임대주택을 양도함으로써 발생한 소득에 대한 양도소득세를 조세특례제한법 제97조 제1항 단서의 규정에 따라 전액 면제받을 수 있는지 여부(또는 현재 관할 세무서에만 주택임대사업자로 사업자등록이 되어있을 뿐 구청에는 주택임대업으로 등록하지 않았으므로 양도소득세를 면제받을 수 없는 것인지)
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 삭제
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○ 재재산46014-30, 1999.10.12.
[ 회 신 ]
조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음.
[질의내용 요약]
- 본인이 무지하여 조세특례제한법시행령 제97조 제3항의 기한인 1998. 7까지 임대주택 신고서를 제출하지 못하고 1999. 7에야 세무서장에게 제출하였음.
〈질문사항〉
1. 임대를 개시한 날(1998. 4)로부터 3월이 초과(1999. 7)하여 관할세무서장에게 사업자 등록신청을 하였을 때 5년 이상 임대 후 양도하면 100％ 감면이 가능한지 여부
2. 임대기간 기산일이 임대를 개시한 날(1998. 4)과 사업자등록신청일(1999. 7)중 어느 날짜인지.
○ 재산46014-311, 2002.11.06.
현행 조세특례제한법 제97조제1항 본문규정에 의하면 같은법 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택(당해 건물연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 5호 이상 임대하는 거주자가 2000.12.31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 10년 미만 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하는 것으로 정하고 있으며, 상기 규정 적용시 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 임대후 양도하는 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-870, 2006.04.07.
[ 회 신 ]
1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로써 1896. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이에 임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 기산하는 것입니다. 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가하여 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하지 못한 경우에도 5호 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 5년 이상 임대하는 경우에는 동 법령을 적용받을 수 있는 것입니다.
[사실관계]
- 1995년에 신축한 다가구주택(18호, 가구당 면적 27.6㎡)을 1999년 11월에 취득하여 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 등록하려 하였으나 임대주택법상 다가구주택의 경우 1호로 보는 관계로 임대사업자등록을 하지 못하였으며 주택 소재지 관할세무서에 주택임대 신고서를 제출하지 못하였습니다.
- 2000년도 귀속 종합소득세 신고 시부터 계속하여 매년 당해 주택에 대한 임대소득을 계산하여 신고 납부하였으며 2005년 8월에 정식으로 임대사업자등록을 하였습니다.
[질의내용]
- 위와 같이 사실상 5년 이상 임대한 임대주택을 양도함에 조세특례제한법 제97조의 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지에 대하여 질의합니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-2876, 2007.11.02.
거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50 (10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며, 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음 할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것입니다.
○ 재산세과-699, 2009.11.11.
[ 회 신 ]
1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임
[질의내용 요약]
- 고급주택이 아니며, 개별주택가격이 3억원 이하이며, 국민주택규모의 독립된 11가구로, 10년 이상 임대한 본인의 11채의 다가구주택이 장기임대주택의 양도소득세 감면 대상인지 여부
출처 :
국세청 2015. 08. 17. 서면-2015-부동산-1196[부동산납세과-1276] | 국세법령정보시스템
