요지
중간지급조건부 재화의 공급에 해당하는 경우로서 매도인이 잔금지급기일까지 명도를 하지 아니하여 매수인이 잔금을 변제공탁하면서 임의적으로 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부시기를 연장하여 준 경우에는 잔금 정산일(공탁일)을 해당 잔금의 공급시기로 하는 것임
답변내용
위 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부동산임대업을 영위하는 매도인이 매매대금의 잔금 정산과 동시에 해당 부동산을 매수인에게 명도하기로 매매계약을 체결하였고,「부가가치세법 시행규칙」 제18조에 따른 중간지급조건부 재화의 공급에 해당하는 경우로서 매도인이 잔금지급기일까지 명도를 하지 아니하여 매수인이 잔금을 변제공탁하면서 임의적으로 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부시기를 연장하여 준 경우에는 계약에 따라 해당 부동산을 명도받기로 한 때인 잔금 정산일(공탁일)을 「부가가치세법」제15조제1항제2호에 따른 해당 잔금의 공급시기로 하는 것입니다.
○ 신청인 ◈◈(이하 “매도인”)은 ‘부산광역시 강서구 ◊◊2동 ◌◌-61층 제101호～제105호, 제2층제201호～제203호 전부(이하 “쟁점부동산”)’를 ◉◉(주)(이하 “매수인”)에 4,880백만원에 양도하기로 하는 부동산매매계약을 2014년6월27일 체결하였으며
- 대금지급조건은 계약금 488백만원은 계약체결시, 중도금 976백만원은 2014년8월31일, 잔금 3,416백만원은 2015년1월31일에 지급하기로 함
- 특약사항은 6개 임차인 중 5개 임차인의 명도는 매도인의 책임으로, 1개 임차인(102호, GS편의점)의 명도는 매도인과 매수인 쌍방 협의로 완료토록 규정
○ 매도인이 명도책임을 지기로 한 5개 임차인중 2개 임차인의 명도가 잔금지급일인 2015년1월31일까지 완료되지 못하였고, 매도인과 매수인 쌍방이 책임지기로 한 1개 임차인의 명도는 2015년4월30일에 명도하기로 합의를 보았으며
- 또한 매도인이 명도책임을 지기로 한 2개 임차인의 명도는 사전답변신청일 현재에도 확정할 수 없는 상황으로 임차인의 임대차계약종료일인 2015년7월10일에 명도가 완성될 것으로 예상됨
○ 매수인은 부동산 명도가 원활하지 못함을 알고 계약의 이행차원에서 2015년2월2일 건물분 부가가치세를 제외한 매매대금을 공탁하였으나
- 쌍방이 명도 합의하기로 한 1개 임차인의 명도합의가 2015.4.30.로 합의된 점 및 매도인의 명도진행의 어려움 등을 감안, 소유권이전등기 청구소송을 제기하지 않고 소유권등기이전 기간을 연장해 주고 있는 상황이며
- 임차인의 임대소득도 매도인이 계속적으로 청구하여 사용․수익하고 있음
2. 질의내용
○ 중간지급조건부 계약에 따라 쟁점부동산을 양도하기로 계약하였으나 임차인의 명도문제가 해결되지 않는 등 매도인의 귀책으로 인해 계약상 잔금시점 이후에 매수인이 잔금을 공탁한 경우 잔금의 공급시기를 언제로 볼 것인지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2013.6.7. 개정)
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다. (2013.6.7. 개정)
○ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
① 법 제15조 제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
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구분 |
공급시기 |
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1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 |
재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 |
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2. 상품권 등을 현금 또는 외상으로 판매하고 그 후 그 상품권 등이 현물과 교환되는 경우 |
재화가 실제로 인도되는 때 |
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3. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우 |
가공된 재화를 인도하는 때 |
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우
2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우
3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우
4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제18조 【중간지급조건부 재화의 공급】
영 제28조제3항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우
2. 「국고금 관리법」 제26조에 따라 경비를 미리 지급받는 경우
3. 「지방재정법」 제73조에 따라 선금급(先金給)을 지급받는 경우
○ 민법 제487조 【변제공탁의 요건, 효과】
채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.
출처 :
국세청 2015. 06. 30. 사전-2015-법령해석부가-0123 | 국세법령정보시스템
