요지
아파트 및 오피스텔과 근린생활 시설 등이 있는 주상복합건물을 관리하는 법인이 동 건물을 관리하고 그 입주자로부터 일반관리비와 청소비 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료 등을 징수하는 경우 그 징수한 금액 중 당해 법인에게 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 금액을 제외하고는 익금에 산입하는 것임
회신
귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
◈ 서이 46012-11075, 2002.5.23.
아파트 및 오피스텔과 근린생활 시설 등이 있는 주상복합건물을 관리하는 법인이 동 건물을 관리하고 그 입주자로부터 일반관리비와 청소비 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료 등을 징수하는 경우 그 징수한 금액 중 당해 법인에게 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 금액을 제외하고는 법인세법 제15조의 규정에 의하여 각 사업연도 소득금액의 계산시 이를 익금에 산입한다.
1. 질의내용
○ 실제 용역의 제공 및 재화의 이동이 없으면서 손익계산서상 매출로 표시되어 있는 금액(위탁관리용역 수익)이 익금에 해당하는지 여부
2. 사실관계
○ 질의법인은 「주택법」에 의하여 설립된 공동주택 전문관리회사임
○ 질의법인이 관리중인 아파트에서 발생된 전기료, 난방비, 수선유지비, 승강기유지비 등의 공급업체에서는 질의법인을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하였음
○ 질의법인은 ㎡당 1～3원으로 책정된 위탁관리 수수료와 경비, 청소용역에 대한 직영관리수입 이외에 용역 및 제품의 공급도 없고 실질적인 재화의 이동도 없으나 아파트에서 발생되는 제반 전기료, 난방비, 수선 유지비 등이 질의법인의 손익계산서상 위탁관리용역 매출로 표시되고 있음
3. 관련 법령
○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(순자산)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.
② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다.
1. 제52조제1항에 따른 특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 같은 조 제2항에 따른 시가(시가)보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액
2. 제57조제4항에 따른 외국법인세액(세액공제된 경우만 해당한다)에 상당하는 금액
3. 「조세특례제한법」 제100조의18제1항에 따라 배분받은 소득금액
③ 제1항에 따른 수익의 범위와 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】
법 제15조제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 2000.12.29, 2006.2.9, 2007.2.28, 2008.2.22, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2012.2.2>
1. 한국표준산업분류에 의한 각 사업에서 생기는 수입금액[도급금액·판매금액과 보험료액을 포함하되, 기업회계기준(제79조 각 호의 어느 하나에 해당하는 회계기준을 말한다. 이하 같다)에 따른 매출에누리금액 및 매출할인금액을 제외한다. 이하 같다]. 다만, 법 제66조제3항 단서의 규정에 의하여 추계하는 경우 부동산임대에 의한 전세금 또는 임대보증금에 대한 수입금액은 금융회사 등의 정기예금이자율을 참작하여 기획재정부령이 정하는 이자율(이하 "정기예금이자율"이라 한다)을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
10. 그 밖의 수익으로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액
4. 관련 사례
○ 서면2팀-2170, 2005.12.27.
“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”의 적용을 받는 구분소유자가 다수인 상가 및 사무실 건물을 소유자들로부터 위탁·관리하며 입주자로부터 관리비 수수료를 받아 운영하고 있는 법인이 상가 및 사무실 건물 유지를 위한 집행비 중 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용을 추가로 징수하는 금액은 위탁관리계약의 해지 시에 시설물 등의 교체에 사용하지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 약정되어 있는 등 그 금액이 건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고, 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용으로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입하는 것임
○ 서면2팀-1961, 2005.11.30.
귀 질의의 경우 집단상가 관리법인이 매월 관리비를 징수함에 있어 추후 당해 건물에 대한 고액의 수선비가 발생될 것을 예상하여 특별수선의 목적으로 실입주자에게 매월 일정액을 관리비에 포함하여 징수하는 금액은, 위탁관리계약의 해지 시에 수선에 사용되지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 되어 있는 등 그 금액이 당해 법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고 건물의 수선비로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입하는 것임
○ 서면2팀-1314, 2005.8.17.
오피스텔의 건물관리용역을 위탁받아 건물을 관리하는 법인이 매월 관리비를 징수함에 있어 추후 당해 건물에 대한 고액의 수선비가 발생될 것을 예상하여 특별수선의 목적으로 실입주자에게 평수에 비례하여 매월 일정액을 관리비에 포함 징수하는 금액은, 위탁관리계약의 해지시에 수선에 사용되지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 되어 있는 등 그 금액이 건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고 건물의 수선비로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입하는 것임
○ 법인 46012-494, 2003.8.19.
입주자대표회의로부터 아파트 관리를 위탁받은 영리법인인 관리업체(이하 ‘관리업체’라 함)가 주택건설촉진법 제38조의2 및 공동주택관리령 제23조의 규정에 따라 입주자로부터 징수하는 특별수선충당금이 법인세법상 당해 법인의 익금에 해당되는지 여부는 법인세법 제4조, 제15조 및 제40조 등의 규정에 따르는 것으로서, 동 충당금을 공동주택관리령 제23조 제7항의 규정에 따라 입주자 대표회의 명의로 별도 관리하는 경우에는 관리업체의 익금에 해당하지 아니하는 것이나, 입주자 등으로부터 관리대가의 일부로 징수하는 경우로서 관리업체에 귀속되는 금액은 관리업체의 익금에 산입하고 추후 건물의 수선비로 실제로 사용되는 때 손금산입 하는 것으로, 귀 원의 사실조회 사례가 이 중 어디에 해당하는지는 계약내용 등 거래의 실질에 따라 판단할 사항임
○ 서이 46012-11075, 2002.5.23.
아파트 및 오피스텔과 근린생활 시설 등이 있는 주상복합건물을 관리하는 법인이 동 건물을 관리하고 그 입주자로부터 일반관리비와 청소비 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료 등을 징수하는 경우 그 징수한 금액 중 당해 법인에게 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 금액을 제외하고는 법인세법 제15조의 규정에 의하여 각 사업연도 소득금액의 계산시 이를 익금에 산입함
○ 법인 46012-3129, 1996.11.11.
오피스텔의 건물관리비용을 위탁받아 건물을 관리하는 법인이 매월 관리비를 징수함에 있어 추후 당해 건물에 대한 고액의 수선비가 발생될 것을 예상하여 특별수선의 목적으로 실입주자에게 평수에 비례하여 매월 일정액을 관리비에 포함 징수하는 금액은 위탁관리계약의 해지시에 수선에 사용되지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 되어 있는 등 그 금액이 건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고, 건물의 수선비로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입함
출처 :
국세청 2015. 04. 17. 서면-2014-법인-21209 | 국세법령정보시스템
