신탁부동산 실질적 통제권 및 부가가치세 납세의무 판단

요지

신탁부동산에 대한 사용・ 관리・처분등에 대한 권리를 위탁자가 가지고 있는 경우 신탁부동산 처분에 대한 납세의무자는 위탁자가 되는 것임

답변내용

해당 신탁부동산에 대한 ⁠“사용․관리․처분 등의 권한”(이하 ⁠“실질적 통제권”이라 함)이 유동화전문회사에 이전되지 아니하고 위탁자 또는 은행에게 있는 경우 신탁부동산 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자 또는 은행이 되는 것입니다.
다만, 우선수익권이 위탁자에서 우선수익자인 은행과 유동화전문회사를 거쳐 최종매수자에게 이전되면서 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 함께 이전되는 경우, 이전되는 각각의 거래가 재화의 공급에 해당하므로 세금계산서를 발급(유동화전문회사는 계산서를 발급하는 것이나, 부동산임대업에 공한 경우 세금계산서를 발급)하여야 하는 것이며, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전된 후 해당 신탁부동산에 대한 법적 소유권을 매수자에게 이전하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로서 신탁부동산의 실질적 통제권이 위탁자 혹은 은행에 있는지 또는 유동화전문회사에 이전된 것인지 여부는 계약의 실질 내용, 신탁부동산의 사용․수익, 처분권한의 이전 여부 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.

 ○ ⁠“주식회사 ☆☆☆☆☆”(이하 “위탁자”라 함)이 임대업에 사용하는 ⁠“부산광역시 □□구 △△동 000번지 토지 및 지상건물”(이하 “신탁부동산”이라 함)을 ⁠“◎◎◎◎◎신탁 주식회사”(이하 “신탁회사”라 함)에 신탁을 하고

  - ◇◇◇◇를 1순위 우선수익자로 하는 부동산 담보신탁계약을 체결하였으며, 이후 ◇◇◇◇를 2․3순위 우선수익자로 추가하는 변경계약을 체결함

 ○ 이후 ◇◇◇◇는 ⁠“▽▽▽▽▽유동화전문 유한회사”(이하 ⁠“유동화전문회사”라 함)와 채권양도․양수 계약을 체결하였고

  - 유동화전문회사는 ◇◇◇◇가 신탁부동산에 대하여 가지는 1․2․3순위 우선수익권을 득하게 됨

 ○ 위탁자와 신탁회사가 체결한 부동산 담보신탁계약서(이하 “신탁계약서”라 함)의 주요내용을 살펴보면 다음과 같음

 ○ 유동화전문회사는 위탁자가 채무를 이행하지 않아 신탁회사에 신탁부동산에 대한 공매를 요청하였으나 계속 유찰되자

    * 신탁회사는 우선수익자가 유동화전문회사임에 따라 부가가치세를 면제하고 공매를 진행함(법규부가2012-239호, 2012.9.14)

  - 신탁회사는 수의계약에 의해 신탁부동산을 매수할 매수자를 선정하고, 매수자는 우선수익자인 유동화전문회사와 채권양도․양수 계약을 통해 채권을 양수받고 우선수익자의 지위를 얻어 신탁부동산을 취득하고자 함

2. 질의내용

 ○ 매수자가 유동화전문회사와 채권양도․양수 계약을 통해 우선수익자의 지위를 득하고 신탁부동산을 귀속시키는 경우

  - 매수자가 본인에게 귀속시키는 신탁부동산이 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부 및 부가가치세가 발생한다면 세금계산서 발급주체 및 부가가치세 신고․납부 주체는 누가 되는지 임

3. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

 ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 부가가치세법 제3조 【납세의무자】

 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가․지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단․재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 사업자

○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】

 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

  1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

 ② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법시행령 제18조 【재화 공급의 범위】

 ① 법 제9조제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.

  1. 현금판매, 외상판매, 할부판매, 장기할부판매, 조건부 및 기한부 판매, 위탁판매와 그 밖의 매매계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

  4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

○ 부가가치세법 제15조 【재화의 공급시기】

 ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우 : 재화의 공급이 확정되는 때

○ 부가가치세법시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

 ① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.

  1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 : 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

  11. 금융․보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

○ 부가가치세법시행령 제40조 【면세하는 금융․보험 용역의 범위】

 ① 법 제26조제1항제11호에 따른 금융․보험 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 역무로 한다.

  10.「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화전문회사 및 자산관리자가 하는 자산유동화사업 및 자산관리사업

○ 자산유동화에 관한 법률 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. ⁠“자산유동화”라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 행위를 말한다.

   가. 유동화전문회사가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동화자산의 관리․운용․처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위

  3. ⁠“유동화자산”이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권․부동산 기타의 재산권을 말한다.

  5. ⁠“유동화전문회사”라 함은 제17조 및 제20조의 규정에 의하여 설립되어 자산유동화업무를 영위하는 회사를 말한다.

○ 자산유동화에 관한 법률 제22조 【업무】

 ① 유동화전문회사는 자산유동화계획에 따라 다음 각 호의 업무를 행한다.

  1. 유동화자산의 양수․양도 또는 다른 신탁업자에의 위탁

  2. 유동화자산의 관리․운용 및 처분

  4. 자산유동화계획의 수행에 필요한 계약의 체결

  7. 기타 제1호 내지 제6호의 업무에 부수하는 업무

 실질적 통제권이 이전된 것으로 보는 사례

○ 대법원99다59290, 2003.4.25.

   신탁재산의 관리․처분 등 신탁업무를 처리함에 있어서의 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 원칙적으로 위탁자라고 보아야 함. 다만, 신탁계약에 있어서 위탁자 이외의 수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에는, 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리․처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산에 의한 것으로 되므로, 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 함

○ 법규부가2013-181, 2013.5.30.

   신탁부동산의 소유자(위탁자)가 소유 부동산을 신탁법에 따라 신탁회사에 신탁한 후 해당 신탁부동산의 처분․관리․수익권 등 일체의 권리(실질적 통제권)가 우선수익자에게 이전되면서 우선수익자의 공매요청에 따라 수탁자가 신탁부동산을 매도하는 경우 해당 신탁부동산의 공급에 대한 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임

○ 법규부가2012-225, 2012.9.20.

   자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 유동화전문회사가 은행으로부터 부실채권을 양수하면서 채권보전을 위하여 신탁계약상 우선 수익권을 함께 양수한 다음, 신탁회사에 신탁부동산의 공매를 의뢰하여 그 매각대금으로 부실채권의 원금과 연체이자 등의 채권을 회수하는 경우 부가가치세를 면제하는 것이나 해당 부동산을 임대에 사용한 후 매각하는 것은 과세하는 것임

○ 법규과-4884, 2007.9.12.

  ⁠「신탁법」에 의한 ⁠“부동산관리․처분신탁계약”시 신탁된 부동산의 처분권한 및 신탁의 수익이 위탁자가 아닌 우선수익자에게 주어진 경우에는 신탁계약 체결 시점에 신탁 부동산에 대한 실질적 통제권이 이전된 것으로 보아 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 교부하는 것임

 실질적 통제권이 이전되지 않은 것으로 보는 사례

○ 국심2007중3203, 2008.7.8.

   신탁계약의 경우 수익자가 따로 지정되어 있다고 하여 수익자가 부가가치세 납세의무자가 되는 것이 아니라 신탁재산의 관리․처분 등으로 발생하는 이익과 비용이 최종적으로 수익자에게 실질적으로 귀속되기 때문에 부가가치세 납세의무자가 된다고 판단되는 바, 부동산담보신탁의 형식을 취하여 우선수익자가 위탁자로부터 채권을 변제받기 위한 경우는 위탁자가 납세의무자가 되는 것임

○ 부가가치세과-1015, 2012.10.5.

   대출금 채무 담보 목적의 부동산담보신탁계약에 따른 우선수익자에 해당할 뿐, 담보 부동산의 사용․수익 및 처분결정 권한 등(실질적 통제권)이 이전되지 아니한 경우에 해당 우선수익자는 납세의무자에 해당되지 아니하는 것임

○ 조심2010중2132, 2011.3.2.

   이 건 신탁의 본질이 위탁자가 우선수익자에게 이 건 부동산을 담보로 제공한 것이 확인되어 처분청은 쟁점 부동산의 양도시기를 신탁등기일이 아닌 대물변제시점으로 보았는 바,

   청구인이 쟁점부동산을 신탁등기하고 채권자(대출자)를 우선수익자로 하여 차입한 이후, 청구인의 채무 불이행으로 쟁점부동산을 우선수익자에게 대물변제로 소유권 이전한 경우, 소유권이전 등기일을 재화의 공급시기로 보고 부가가치세 처분한 것은 정당함

○ 조심2013부1364, 2013.10.28.

   쟁점신탁계약의 실질목적은 우선수익자가 청구법인에게 갖는 공사비 미수채권을 보전하기 위한 것으로 보이고, 쟁점신탁계약에서 신탁부동산의 보유세 및 제세공과금부담, 관리책임의 부담과 비용은 청구법인에게 귀속되는 등 쟁점신탁부동산의 실질적 통제권이 우선수익자에게 완전히 이전된 것으로 보기는 어려움

○ 조심20113중948, 2011.8.31.

   청구법인과 수탁자간에 체결한 신탁계약은 대출금을 담보하기 위한 담보신탁의 성격이 있고, 담보채권의 범위내에서 신탁이익이 우선수익자에게 귀속되어 그 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었다고 볼 수 없으므로, 쟁점부동산을 제3자에게 공급한 자를 우선수익자로 보아 청구법인에게 세금계산서기재불성실가산세 및 세금계산서미교부가산세를 부과한 처분은 잘못임

출처 : 국세청 2014. 06. 20. 법규부가2014-99 | 국세법령정보시스템