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자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 「소득세법 시행령」제162조제1항 각 호에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. 귀 질의의 경우, 양도시기는 잔금청산일, 계약(변경)내용, 근저당설정내용, 사용수익일 및 관련 법령 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲은 경기도 화성시 우정읍 소재 토지 7필지(농지, 임야 및 잡종지)를 ○○○○○(주)직장주택조합에 양도하기로 ’97.4.16. 매매계약을 체결(매매대금 1,097백만원)하고, 매수법인으로부터 ’97.4.16. 계약금 100백만원, ’97.5.16. 1차 중도금 558백만원, ’97.6.23. 2차 중도금 219백만원, ’97.9.25. 3차 중도금 110백만원, ’99.7.3. 잔금 109백만원을 각각 수령(총 1,096백만원 수령)하였음
- 甲은 5필지(임야 및 잡종지)에 대해서는 매수법인에게 소유권이전등기를 완료하였고 양도소득세도 신고․납부하였으나, 농지 2필지(전)에 대해서는 매수법인의 직장주택조합 해산으로 인해 아파트 건설계획이 무산됨으로써 매수법인에게 소유권이전이 불가능하게 되어 현재까지 甲소유로 등기부등본상 등재되어 있음
- 또한, 농지 소재지는 ’02.11.20. 토지거래계약허가구역으로 지정되었다가 ’12.1.31. 해제되었고, 甲은 아직까지 매수법인으로부터 잔금 1백만원을 미수령한 상태임
○ 질의내용
(질의 1) 농지 2필지에 대한 잔금 1백만원(매매대금의 0.09%)을 미수령하였더라도 해당 농지를 사실상 양도한 것으로 볼 수 있는 것인지
(질의 2) 농지 2필지의 양도에 대한 부과제척기간 경과 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정된 것) 제98조【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제98조【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(1999.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
① 삭제
② 삭제
③영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
○ 소득세법 시행규칙(2000.4.3. 기획재정부령 제138로 개정되기 전의 것) 제78조【건축물등의 정의】
① 생략
②삭제
③ 영 제162조제1항제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 영 제157조·제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 당해 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년이상인 것
○ 서면인터넷방문상담5팀-141, 2007.01.10.
[ 회 신 ]
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 양도소득과세표준예정신고를 하고 세액을 납부하여야 하는 것입니다.
[사실관계]
- 매도인 갑(본인)과 매수인 을간에 아파트 양도하기로 하고 매매계약을 체결함.
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구분 |
매매계약서상 약 정 금 액 |
대금 수수현황 |
비고 |
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일자 |
금액 |
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계약일(2005.2.7.) |
49,000,000 |
2006.8.8. |
49,000,000 |
소유권이전 안됨 |
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융자금 |
144,000,000 |
매수인이 인수하는 조건임 |
||
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잔금(2005.3.31.) |
297,000,000 |
2006.3.31. |
297,000,000 |
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|
총 매매대금 |
490,000,000 |
미수령 금액 |
10,000,000 |
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- 매매계약 내용 및 대금수수 현황 (단위 : 원)
[질의내용]
- 위와 같은 상황에서 양도시기 및 양도소득세 신고기한은 언제까지 되는지요.
